Недвижимость в Таиланде: право собственности, другие права, титулы и налоги

Право собственности на землю в Таиланде

В Таиланде иностранные физические и юридические лица, как правило, не могут приобретать землю в собственность. Компании, зарегистрированные в Таиланде, где иностранцы владеют более чем 49 % капитала или составляют большинство акционеров, также рассматриваются как иностранные компании и подлежат тем же ограничениям на право собственности на землю.

Исключения из ограничений на право собственности для иностранцев

Несмотря на общие ограничения, существуют определенные исключения, позволяющие иностранцам приобретать землю в собственность:

Приобретение по международному соглашению

Статья 86 Земельного кодекса

Статья 86 Земельного кодекса Таиланда допускает приобретение земли иностранцами на основании международного договора, предоставляющего такое право, при соблюдении условий Кодекса. Однако сейчас нет действующего договора, который позволял бы частным иностранным покупателям воспользоваться этим порядком. Поэтому для них приобретение земли возможно только в рамках предусмотренных законом исключений. Разъяснения Земельного департамента.

Иностранные государства могут приобретать землю для дипломатических нужд на основании соглашений с Таиландом, обычно оформляемых обменом нотами на основе взаимности. Министерство иностранных дел прямо ссылается на статью 86 как на основание для этой процедуры. Такие соглашения не предоставляют права собственности на землю частным гражданам соответствующих стран. Протокольное руководство МИД, пункты 6.1–6.2.

Личное право собственности с одобрения министра

Статья 96 bis, Закон о поправках к Земельному кодексу (№ 8) от 2002 года

Иностранцы могут приобрести до одного рая (1 600 кв. м) земли для проживания при выполнении следующих условий:

• Минимальные инвестиции: Вложение минимум 40 миллионов батов на срок не менее пяти лет.

• Одобрение Министерства внутренних дел: Требуется официальное разрешение от министра.

• Допустимые виды инвестиций: Вложения должны быть сделаны в государственные облигации Таиланда, фонды недвижимости, либо акции компаний, получивших льготы Совета по инвестициям (BOI).

• Ограничения по расположению: Земля должна находиться в утвержденных жилых зонах, например, в Бангкоке или Паттайе, или в прочих жилых зонах, и не должна находиться в военных зонах.

• Исключительно для проживания: Земля должна использоваться исключительно для проживания иностранца и его семьи.

• Соблюдение условий: При несоблюдении условий, таких как нарушение обязательств по инвестициям или неиспользование земли в течение двух лет, может быть вынесено предписание о продаже земли в течение 180 дней до одного года.

Наследование по закону

Статья 93 Земельного кодекса

Иностранцы могут унаследовать землю в пределах установленных лимитов при получении разрешения Министерства внутренних дел, обычно до одного рая для проживания или до десяти раев для промышленного/сельскохозяйственного использования.

Инвестиционные привилегии

Закон о поддержке инвестиций B.E. 2520 (1977)

Компании, получившие инвестиционные льготы Совета по инвестициям (BOI), могут приобретать землю, необходимую для их утвержденных проектов.

Промышленные зоны

Закон о управлении промышленными зонами (IEAT) B.E. 2522 (1979)

Компании, действующие в промышленных зонах или зонах экспорта, находящихся под управлением IEAT, могут приобретать землю для производственных нужд, при этом требуется одобрение BOI и IEAT.

Восточный Экономический Коридор (EEC)

Закон о Специальной зоне развития Восточного региона B.E. 2561 (2018), статья 49

Иностранные компании, реализующие утверждённые инвестиционные проекты в рамках Восточного Экономического Коридора (EEC), могут получить разрешение на владение земельными участками, необходимыми для своей деятельности. Зона EEC охватывает специально определённые территории в провинциях Чонбури, Районг и Чаченгсао.

• Владение землёй допускается только в пределах специально отведённых зон стимулирования (Special Economic Promotion Zones, SEPZ).
• Необходимо получить одобрение Комитета по вопросам развития EEC и Офиса EEC.
• Земля должна использоваться исключительно в целях реализации утверждённого инвестиционного проекта.
• Если в течение трёх лет с момента получения земли проект не будет реализован, Офис EEC может обязать владельца отчуждать землю в установленные сроки.

Это исключение представляет собой целевую возможность владения землёй для иностранных инвесторов в рамках государственной стратегии индустриального развития Таиланда.

Концессии на нефть

Закон о нефти B.E. 2514 (1971)

Концессионеры могут приобретать землю для своих операций в случаях, предусмотренных законом о нефти.

Финансовые учреждения

Закон о деятельности финансовых институтов B.E. 2551 (2008)

Финансовые учреждения могут приобретать землю для операционных нужд с одобрения Банка Таиланда, при этом землю, приобретенную в процессе урегулирования долгов, необходимо продать в течение пяти лет, если не предоставлено продление срока.

Запрещенные практики

Компании, в которых иностранцам принадлежит не более 49% акций и большинство акционеров которых составляют тайские физические или юридические лица, считаются тайскими компаниями. Такие компании могут приобретать право собственности на землю. Однако, создание компании исключительно с целью обхода запрета иностранцам приобретать землю в собственность не допускается и есть риск признания недействительным приобретения такой компанией земли в собственность. Иностранцы не могут использовать тайских номинальных акционеров для обхода ограничений на владение землей. Такие схемы незаконны по Земельному кодексу и влекут за собой риски признания сделок недействительными, административных и уголовных санкций, а также принудительной продажи земли. В случае подозрений официальные лица имеют право отказать в регистрации и сообщить в Министерство внутренних дел.  

Как выбрать структуру: три вопроса и сравнительная таблица

Из недвижимости иностранец может иметь в полноценной собственности квартиру в кондоминиуме — в пределах иностранной квоты 49% — и здание как объект, отдельный от земли. Собственность на саму землю закрыта, за узкими законодательными исключениями, о которых сказано выше. Вместо неё закон предлагает регистрируемые права: аренду, узуфрукт, суперфиций и сап-инг-сит. Различаются они по четырём параметрам — срок, наследование, возможность продать и заложить, — и именно по ним выбирают структуру. Собственность на дом отдельно от земли — отдельная тема, о ней ниже.

Три вопроса отсекают лишние варианты:

1. Должно ли право пережить вас? Узуфрукт прекращается в день смерти его обладателя — супругу и детям ничего не переходит. Суперфиций и сап-инг-сит наследуются. Аренда по общему правилу не наследуется, если это специально не структурировано.

2. Нужно ли право продать? Узуфрукт продать нельзя. Аренду можно уступить, только если арендодатель согласился на это в договоре. Сап-инг-сит передаётся без согласия собственника — единственное право пользования землёй, о котором закон говорит это прямо.

3. Возьмёт ли банк право в залог? Квартиру в кондоминиуме можно заложить; закон о сап-инг-сит прямо допускает залог самого права. Остальные права пользования в залог не передаются. Если важны финансирование и последующая продажа, список короткий.

На практике: квартира для себя или под аренду — кондоминиум-фрихолд; дом «на всю жизнь», который не планируется продавать, — узуфрукт; строительство виллы на арендованной земле — аренда в сочетании с суперфицием; а если право должно продаваться, наследоваться и приниматься банком — стоит обсуждать сап-инг-сит, если у участка титул «чанот». Для покупателя из России отдельный практический слой — маршрут платежа и подтверждение ввода валюты (форма FET): планируйте его до сделки. Оптимальный вариант зависит от семейной ситуации, планов на выход и конкретного титула — здесь и начинается структурирование.

Доступные иностранцам права на недвижимость в Таиланде

Иностранные физические и юридические лица имеют несколько вариантов для законного оформления прав на недвижимость и пользование земельными участками в Таиланде, что позволяет им легально использовать и извлекать выгоду из собственности в рамках тайского законодательства. Основные варианты включают:

1. Право собственности на здания: иностранцы могут владеть зданиями и сооружениями отдельно от земли — например, построенными на арендованной земле или на основании суперфиция (статья 1410 Гражданского и торгового кодекса Таиланда), который даёт право возводить и иметь в собственности строения на земле, принадлежащей другому лицу. Перечень законных оснований этим не исчерпывается — подробнее в разделе о праве собственности на дом отдельно от земли ниже.

2. Право собственности на квартиры: Иностранцы могут приобретать в собственность квартиры в многоквартирных домах (кондоминиумах) в пределах т. н. иностранной квоты (площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% общей площади всех квартир в доме);

3. Узуфрукт: Иностранцы могут получить узуфрукт (на основании статьи 1417 Гражданского и торгового кодекса), который предоставляет право пользования и получения выгоды от земли, принадлежащей другим лицам, на определённый срок, обычно до 30 лет.

4. Суперфиций: собственник земли может предоставить иностранцу право суперфиция (статьи 1410–1416 Гражданского и торгового кодекса) — право возводить и иметь в собственности здания и сооружения на его земле. Срок — определённый, до 30 лет, либо на период жизни собственника земли или суперфициария (статья 1412). Право подлежит регистрации в Земельном офисе; если договором не установлено иное, оно передаётся и наследуется (статья 1411).

4. Аренда земли: Иностранцы могут арендовать землю на срок до 30, а землю коммерческого или промышленного назначения – до 50 лет, с возможностью заключения договора аренды на новый срок.

5. Право на использование имущества (Sap-Ing-Sith): В соответствии с Законом о праве на использование имущества B.E. 2562 (2019), в Таиланде предусмотрена особая форма вещного права — Sap-Ing-Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ), или право на использование имущества.

Это право похоже на долгосрочную аренду, но отличается от неё. Обладатель такого права может:

• использовать земельный участок, здание или квартиру в кондоминиуме,
• передавать право другому лицу,
• сдавать имущество в субаренду,
• закладывать это право,
• передавать его по наследству.

Право подлежит обязательной регистрации в Земельном офисе, и на него выдается отдельный сертификат.

Срок действия Sap-Ing-Sitth ограничен 30 годами.

Подробнее о Sap-Ing-Sith читайте здесь:

Эти права представляют основные юридические возможности для иностранцев по владению и пользованию недвижимостью в Таиланде, с возможностью использования дополнительных механизмов в зависимости от конкретных потребностей и изменяющегося законодательства.

Право собственности на дом отдельно от земли

Правовая основа раздельного права собственности

В Таиланде возможно оформить право собственности на дом отдельно от земли, на которой он расположен. Это особенно актуально для иностранцев, которые ограничены в праве собственности на землю, но могут законно оформлять право собственности на здания при определенных условиях. Как правило, собственник земли считается собственником всех построек на ней, что следует из статьи 139 Гражданского и торгового кодекса Таиланда (ГТК), определяющей недвижимость как землю и все, что прочно с ней связано.

Однако статья 146 ГТК делает важное исключение: здания или сооружения, построенные на земле, используемой на законном основании, например, на основании договора аренды или права суперфиция, не становятся частью земли автоматически. Такие постройки могут оставаться отдельной собственностью строителя или другого лица.

Эта правовая норма позволяет иностранцам арендовать землю или регистрировать право суперфиция, сохраняя при этом право собственности на построенные дома или здания. Договоры аренды и суперфиция часто используются для обхода ограничений на право собственности на землю, предоставляя иностранцам возможность оформлять право собственности на постройки, расположенные на арендованной земле.

Разрешение на строительство и право собственности

Разрешение на строительство необходимо для строительства дома в Таиланде, однако оно само по себе не является подтверждением права собственности. Регулируемое Законом о строительном контроле B.E. 2522 (1979), оно подтверждает соответствие здания строительным стандартам и дает разрешение на строительство.

На практике разрешение на строительство может рассматриваться как prima facie доказательство права собственности, особенно для первого собственника. Это связано с тем, что для получения разрешения требуется письменное согласие собственника земли, а само разрешение часто оформляется на имя лица, финансирующего строительство, где он указан как владелец. Тем не менее, такая административная запись не заменяет формальных правовых механизмов, таких как зарегистрированный договор суперфиция, аренды или купли-продажи.

Для оформления долгосрочного права собственности на дом важно полагаться на официальную юридическую документацию, которая предоставляет правовую основу для защиты прав владельца.

Передача права собственности на дом

Передача права собственности на дом, расположенный отдельно от земли, включает следующие этапы:

1. Заключение договора купли-продажи

Продавец и покупатель подписывают стандартный договор купли-продажи строения на тайском языке в земельном департаменте. Этот документ заверяется уполномоченным должностным лицом.

2. Период публичного объявления

Продажа дома подлежит обязательному 30-дневному публичному уведомлению, которое размещается в указанных местах, чтобы дать возможность для подачи возражений.

3. Оформление передачи

По истечении периода уведомления стороны возвращаются в земельный департамент для завершения передачи права собственности. Договор заверяется и становится официальным подтверждением права собственности нового владельца на строение.

4. Уплата налогов и сборов

В процессе передачи необходимо уплатить соответствующие налоги и сборы, которые, как правило, распределяются между сторонами в соответствии с их соглашением.

Предлагаемые изменения в законах об ограничениях на владение и аренду для иностранцев

21 июня 2024 года пресса сообщила, что правительство Таиланда рассматривает два крупных изменения в законах о недвижимости:

1. Увеличение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75%.
2. Продление максимального срока аренды земли для иностранцев с 30/50 до 99 лет.

Эти предложения направлены на стимулирование иностранных инвестиций в сектор недвижимости Таиланда. Однако они все еще находятся на стадии рассмотрения и пока не приняты в качестве закона.

Регистрация сделок с недвижимостью в Таиланде

Как правило, сделки с недвижимостью, включая куплю-продажу, долгосрочную аренду, залог и установление прочих обременений, подлежат официальной регистрации в земельном департаменте.

Документы, подтверждающие права  на землю в Таиланде

Из-за особенностей земельного законодательства в Таиланде существует много документов, подтверждающих права на землю. Обычно иностранные инвесторы сталкиваются лишь с несколькими из них.

Какие-либо сделки или операции с землей, будь то покупка, аренда, узуфрукт, суперфиций, или получение разрешения на строительство, возможны при наличии следующих документов:

Чанот (Chanote) Nor Sor 4 Jor (น.ส.4 จ) – Свидетельство на право собственности на землю

Чанот — это единственный документ, подтверждающий право собственности на землю в Таиланде. Чанот выдается местным офисом Земельного департамента. Остальные документы подтверждают права владения или пользования землей. Земельный участок прошел официальное межевание, в ходе которого были использованы точные изыскания. Его границы определены, закреплены на местности и отмечены уникальными номерными знаками в соответствии с национальной сеткой геодезических измерений. Также установлено точное местоположение и площадь участка.

Чанот также подтверждает право собственности на квартиру в кондоминиуме (Or Chor 2).

Свидетельство подтвержденного владения землей Nor Sor 3 Gor (น.ส.3ก)

Этот документ подтверждает права владения земельным участком, а также предоставляет возможность регистрации права аренды земли. В отличие от Nor Sor 3 (см. ниже), данный документ основан на более точных измерениях: каждый участок сверен с мастер-планом района и проверен по соответствующим аэрофотоснимкам. 

Nor Sor 3 Gor часто выдается в ожидании оформления чанота. Иными словами, есть все основания для последующего получения полноправного свидетельства на собственность. При совершении сделок с такими участками рекомендуется дополнительно подтверждать границы участка, чтобы избежать возможных споров с соседями.

Свидетельство владения землей Nor Sor 3 (น.ส.3)

В отличие от Nor Sor 3 Gor, межевание менее точное (в частности, не произведена аэрофотосъемка земли, границы участка зафиксированы только по отношению к соседним участкам). Такие участки могут быть проданы, сданы в аренду или отданы в залог. Но для совершения сделок требуется предварительное публичное уведомление, поданное не позднее 30 дней до даты регистрации. Этот документ можно “повысить в классе” до Nor Sor 3 Gor.

Свидетельство Sor Kor 1 (ส.ค.1)

Этот документ удостоверяет фактическое владение землей, наиболее распространен в сельской местности. Межевание не проводилось, поэтому данные о границах могут быть приблизительными. Передача прав по такому свидетельству возможна только в порядке наследования. Однако есть возможность обмена Sor Kor 1 на Nor Sor 3 или Nor Sor 3 Gor, что позволит распоряжаться землей.

Покупка квартиры в Таиланде 

Иностранцы могут приобретать в собственность квартиры (condominium unit) в многоквартирных домах (кондоминиумах). Кондоминиумами признаются зарегистрированные многоквартирные дома, лицензированные в Земельном департаменте. На них распространяется Закон о кондоминиумах – Condominium Act B.E. 2522 (1979). 

В Таиланде есть также многоквартирные дома другого типа, не предполагающие право собственности на отдельные квартиры.

Закон о кондоминиумах определяет «кондоминиум» как здание, в котором лица могут владеть отдельными помещениями (юнитами), причем каждое помещение включает в себя личную собственность на часть недвижимости и совместную собственность на общее имущество (то есть, части кондоминиума, не входящие в состав помещения, земельный участок, на котором расположен кондоминиум, и земельные участки или другие объекты, предназначенные для совместного использования).

Владельцы квартир в кондоминиуме имеют права и обязанности по совместному управлению и использованию общего имущества здания.

Свидетельство о праве собственности на квартиру в кондоминиуме удостоверяет право собственности на данную квартиру.

Детальное руководство по покупке квартиры в кондоминиуме — в статье:

Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде

Иностранные покупатели

Закон выделяет следующие категории иностранных покупателей:

• Иностранные граждане, обладающие статусом постоянного жителя Таиланда;
• Лица, проживающие в Таиланде в рамках законодательства о поощрении инвестиций;
• Юридические лица, получившие инвестиционные льготы в соответствии с законом;
• Компании, зарегистрированные по тайскому законодательству, в которых более 49% капитала принадлежит иностранцам или более половины акционеров составляют иностранцы;
• Лица, переводящие валюту в Таиланд или снимающие деньги с нерезидентского счёта или счёта в иностранной валюте.

Иностранная квота

Иностранцы могут приобретать квартиры в собственность в рамках так называемой иностранной квоты: площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 49% общей площади всех квартир в здании. 

Для регистрации перехода права собственности на квартиру в пользу иностранца в земельный департамент необходимо предоставить письмо от управляющей компании кондоминиума, подтверждающее соблюдение иностранной квоты.

Особенности оплаты

Иностранцы, не являющиеся постоянными жителями Таиланда или лицами, въезжающими в Таиланд в соответствии с законодательством о поощрении инвестиций, должны доказать, что деньги на покупку квартиры поступили из-за границы. Подтверждающие документы потребуются при регистрации права собственности в Земельном департаменте.

Наиболее распространённый способ – банковский перевод из-за границы. Тайский банк выдает соответствующую справку. Если сумма перевода превышает 50 000 долларов США, банк выдает форму Foreign Exchange Transaction (FET).

При переводе валютных средств в Таиланд необходимо, чтобы имя бенефициара, указанное в FET, совпадало с именем покупателя, как оно указано в договоре купли-продажи. Общая сумма переводимых средств не должна быть меньше цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. 

Инвестиционная виза

В некоторых случаях покупка квартиры позволяет получить инвестиционную визу.

Аренда

В Таиланде максимальный срок аренды недвижимости составляет 30 лет с возможностью продления на срок не более 30 лет, согласно статье 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда.

Любой договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме.

В случае аренды сроком более трех лет, необходима ее регистрация в земельном департаменте. В противном случае договор будет действителен только три года.

Для коммерческих и промышленных целей существуют дополнительные опции аренды в соответствии с Законом о аренде недвижимости B.E. 2542 (1999) и Законом о Восточном экономическом коридоре, предусматривающими сроки аренды от 30 до 50 лет с возможностью продления еще на 50 лет.

Читайте также:

Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам

Due Diligence

Перед совершением сделок с недвижимостью в Таиланде, важно провести Due Diligence – тщательную юридическую проверку. Этот процесс включает исследование истории права собственности на объект, поиск возможных ограничений и обременений, выявление других потенциальных проблем, осмотр объекта недвижимости и проверку соответствия правилам землепользования, застройки и зонирования.

Проверка должна проводиться опытными специалистами, чтобы выявить потенциальные проблемы на ранней стадии и принять правильные решения до заключения сделки. Это поможет сэкономить время, усилия и деньги и обеспечить безопасную и успешную сделку с недвижимостью.

Налоги при приобретении или продаже недвижимости

При регистрации перехода права собственности возникают следующие налоги и сборы:

Детали расчёта налогов и сборов при сделках с недвижимостью, включая регистрационные сборы, гербовый сбор, SBT и удерживаемый налог, читайте в нашей статье: 

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Таиланде: что важно знать покупателям и продавцам

Налог на землю и строения в Таиланде

Новый Закон о налоге на землю и строения применяется с 1 января 2020 года. Налог на землю и строения заменил ранее действующие налоги, которые по сути являлись налогами на доходы от аренды, а не налогом на недвижимость (налогом на имущество).

Плательщики налога

Плательщиками налога на землю и строения являются собственники, владельцы и пользователи земли и строений, включая квартиры в кондоминиумах.

Налоговая база

Базой для расчета налога на землю и здания является кадастровая стоимость стоимость земли, зданий или квартир в кондоминиумах, определяемая в соответствии с Земельным кодексом.

Для земли и зданий, не имеющих оценочной стоимости, стоимость определяется в соответствии с правилами, процедурами и условиями, установленными в актах министерства.

Максимальные ставки налога

Ставки налога на землю и строения будут устанавливаться Королевскими указами, но не должны превышать следующие максимальные ставки:

Примечание:

(*) В отношении земли или строений, которые простаивают (не используются) в течение трех лет подряд, ставка будет увеличиваться на 0,3% каждые три года, до достижения максимальной ставки 3%.

Ставки налога на землю и строения

Земля и строения сельскохозяйственного назначения

Земля и строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге

Строения жилого назначения, принадлежащие физическим лицам, чьи имена указаны в домовой книге

Земля или строения жилого назначения, не указанные выше

Земля или строения иного назначения

Не используемые земля или строения

Налоговые вычеты

Связанные статьи:

Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Таиланде: что важно знать покупателям и продавцам

Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам

Покупка зарубежной недвижимости: что важно знать россиянам

Как открыть отель в Таиланде

Обновленные правила собственности на землю для иностранных компаний с льготами BOI в Таиланде

 Наследование квартиры в кондоминиуме в Таиланде

Как мы можем помочь

Если вам нужна профессиональная помощь в сделках с недвижимостью в Таиланде, мы предлагаем полный спектр услуг, включая:

• Анализ и проверку объектов недвижимости (Due Diligence);

• Разработку и структурирование сделок;

• Юридическое сопровождение на всех этапах;

• Проверку и составление договоров;

• Регистрацию прав собственности и других юридических действий.

Свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши потребности и получить квалифицированную консультацию.