Ausländisches Eigentum und Eigentumsrechte in Thailand: Die wichtigsten rechtlichen Möglichkeiten im Überblick

Inhaltsverzeichnis

Wichtige Hinweise für ausländische Käufer

Wählen Sie Ihren Weg: Die beste Rechtsform hängt ganz von Ihren Zielen ab. Nutzen Sie das untenstehende Entscheidungsraster, um festzustellen, ob eine Eigentumswohnung, ein Pachtvertrag für ein Haus oder ein weitergehendes dingliches Recht für Sie am besten geeignet ist.

Die Kernregel: Das Bodengesetzbuch erlaubt Ausländern den Erwerb von Grundstücken, sofern ein entsprechender Vertrag besteht. Da derzeit kein solcher Vertrag vorliegt, können Ausländer über diesen primären Mechanismus keine Grundstücke erwerben.

Der sicherste Weg zum Eigentum: Der direkteste und sicherste Weg für Ausländer, Immobilienbesitz zu erwerben, ist der Kauf einer Eigentumswohnung, sofern diese unter die 49-Prozent-Quote für ausländischen Immobilienbesitz fällt.

Optimale Rechtsform für Häuser und Villen: Bei Grundstücken und Häusern stellt ein eingetragenes Baurecht in Verbindung mit einem eingetragenen Verkauf des Bauwerks (Eigentumsrecht am Gebäude) die rechtlich sicherste Struktur dar. Dadurch wird sichergestellt, dass Sie ein eindeutiges Eigentumsrecht am Haus besitzen, das vom Grundstück getrennt ist und ein vererbbares dingliches Recht darstellt.

Die Realität des „Superficies“-Rechts: Obwohl das Superficies-Recht theoretisch ein wirksames rechtliches Instrument darstellt, wird es in der Praxis von Bauträgern bei gewöhnlichen Wohnimmobilientransaktionen nur selten gewährt. Folglich bleibt das Modell „30-jähriger Pachtvertrag plus Gebäudeeigentum“ der Marktstandard.

Ein unbedingt zu vermeidendes Risiko: Die Nutzung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit „Strohmann“-Gesellschaftern zum Erwerb von Grundstücken ist rechtswidrig und steht im Fokus intensiver behördlicher Maßnahmen. Diese Struktur birgt erhebliche Risiken, darunter strafrechtliche Sanktionen und die zwangsweise Veräußerung der Immobilie.

Unabdingbarer Schritt: Beauftragen Sie stets einen unabhängigen, qualifizierten Immobilienanwalt, um vor der Unterzeichnung eines Vertrags oder der Überweisung von Geldern eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen.

Sich als Ausländer auf dem thailändischen Immobilienmarkt zurechtzufinden, kann komplex sein, ist jedoch mit einem klaren Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen durchaus machbar. Dieser Leitfaden bietet Ihnen einen strategischen Überblick über Ihre Möglichkeiten, beginnend mit dem wichtigsten Thema – dem Grundbesitz –, bevor er die sicheren rechtlichen Wege für Immobilieninvestitionen beleuchtet.

Die Wahl Ihres Weges: Ein Entscheidungsrahmen für ausländische Käufer

Das thailändische Recht bietet Ausländern einen Weg zum tatsächlichen Eigentum – eine Eigentumswohnung im Rahmen der 49-prozentigen Ausländerquote – sowie mehrere eintragungsfähige Rechte an Grundstücken und Gebäuden: den eingetragenen Pachtvertrag, den Nießbrauch, das Baurecht und „Sap-Ing-Sith“, ein 2019 eingeführtes eingetragenes Nutzungsrecht. Ein thailändisches Unternehmen kann Grundstücke besitzen, jedoch nur dann, wenn es gemäß dem Bodengesetzbuch tatsächlich thailändisch ist und ein echtes Geschäft betreibt.

Drei Fragen helfen dabei, die verschiedenen Optionen einzugrenzen:

1. Muss das Recht über Ihren Tod hinaus bestehen bleiben? Ein Nießbrauch erlischt am Tag des Todes des Nießbrauchers – es geht nichts auf den Ehepartner oder die Kinder über. Das Baurecht und das Sap-Ing-Sith-Recht sind vererbbar. Ein Mietvertrag ist dies in der Regel nicht, es sei denn, er ist ausdrücklich entsprechend gestaltet.

2. Müssen Sie in der Lage sein, es zu verkaufen? Ein Nießbrauch kann nicht verkauft werden. Ein Pachtvertrag kann nur abgetreten werden, wenn der Verpächter dem im Vertrag zugestimmt hat. Sap-Ing-Sith kann ohne Zustimmung des Eigentümers übertragen werden – dies ist das einzige Landnutzungsrecht, für das das Gesetz dies ausdrücklich vorsieht.

3. Muss eine Bank diese als Sicherheit akzeptieren können? Eine Eigentumswohnung kann mit einer Hypothek belastet werden, und das Sap-Ing-Sith-Gesetz erlaubt ausdrücklich, das Recht selbst als Sicherheit zu nutzen. Die übrigen Nutzungsrechte können nicht mit einer Hypothek belastet werden. Sollte die Finanzierung eine Rolle spielen, ist die Auswahl begrenzt.

Aufbau	Begriff	Überlebt den Tod	Verkauf / Übertragung	Hypothek	Hauptrisiko
Eigentumswohnung Gesetz über Wohnungseigentumsgemeinschaften B.E. 2522 (1979)	Unbefristet	Ja – ein ausländischer Erbe, der die Voraussetzungen der Quote nicht erfüllt, muss innerhalb eines Jahres verkaufen	Ja	Ja	Quoten- (49 %) und Überweisungsvorschriften (FET)
Eingetragener Mietvertrag CCC §§ 537–571	Bis zu 30 Jahre; eine Verlängerung ist niemals im Voraus verbindlich	Nicht standardmäßig – erfordert eine entsprechende Strukturierung	Nur wenn der Vertrag eine Abtretung zulässt	Nein	Verlängerung im 30. Jahr abgelehnt
Nießbrauch CCC §§ 1417–1428	Bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Inhabers	Nein – endet mit dem Tod	Nein	Nein	Kein Wert, den man verkaufen oder zurücklassen könnte
Oberflächen CCC §§ 1410–1416	Bis zu 30 Jahre oder lebenslang	Ja	Ja, vorbehaltlich der Vereinbarung	Nein	Das Grundstück fällt am Ende der Laufzeit an den Eigentümer zurück
Sap-Ing-Sith Gesetz B.E. 2562 (2019)	30 Jahre; keine gesetzliche Verlängerung	Ja – geht in den Nachlass über	Ja – die Zustimmung des Eigentümers ist nicht erforderlich	Ja – das Recht an sich	Voraussetzung ist ein im Chanote eingetragenes Grundstück; die baulichen Anlagen fallen bei Beendigung des Vertrags an den Eigentümer zurück, sofern nichts anderes vereinbart wurde
Thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung Bodengesetzbuch § 97	Auf unbestimmte Zeit, bei fortlaufender Einhaltung der Vorschriften	Ja, über Aktien	Ja, über Aktien	Das Unternehmen kann das Grundstück belasten	Prüfung der Kandidaten und Durchsetzung im Jahr 2026; Auflösung und Sanktionen

Die Praxis zeigt: Eine Wohnung für den Eigenbedarf oder zur Erzielung von Mieteinnahmen spricht für das Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung; ein lebenslanges Zuhause auf einem Grundstück, das Sie niemals verkaufen müssen, spricht für das Nießbrauchsrecht; der Bau einer Villa auf gepachtetem Grundstück erfordert einen Pachtvertrag in Verbindung mit einem Baurecht; und wenn das Recht verkaufsfähig, vererbbar oder bankfähig sein muss, lohnt es sich, über „Sap-Ing-Sith“ zu verhandeln, sofern das Grundstück mit einem Chanote-Eigentumsrecht versehen ist. Die richtige Antwort hängt von Ihrer familiären Situation, Ihren Ausstiegsplänen und der konkreten Grundbuchform ab – und genau hier beginnt die Strukturierung.

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Grundbesitz in Thailand

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Grundbesitz durch Ausländer in Thailand werden häufig missverstanden. Anstelle eines pauschalen Verbots sieht das Bodengesetzbuch ein auf Verträgen basierendes Genehmigungssystem vor.

Erwerb durch einen internationalen Vertrag (Bodengesetzbuch, § 86)

Section 86 des thailändischen Land Code erlaubt Ausländern den Grunderwerb aufgrund eines internationalen Abkommens, das entsprechende Rechte gewährt, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Derzeit besteht jedoch kein geltendes Abkommen, das privaten ausländischen Käufern diesen Erwerbsweg eröffnet. Für sie kommen daher nur die gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen in Betracht. Hinweise des Department of Lands.

Ausländische Staaten können Grundstücke für diplomatische Zwecke aufgrund von Vereinbarungen mit Thailand erwerben. Diese werden üblicherweise durch einen Notenwechsel auf Grundlage der Gegenseitigkeit geschlossen. Das thailändische Außenministerium verweist für dieses Verfahren ausdrücklich auf Section 86. Solche Vereinbarungen gewähren Privatpersonen aus den betreffenden Staaten kein Recht auf Grundeigentum. Protokollrichtlinien des Außenministeriums, Ziffern 6.1–6.2.

Gesetzliche Ausnahmen für ausländischen Grundbesitz

Außerhalb des Vertragsrahmens sieht das Gesetz einige sehr begrenzte und komplexe Ausnahmen vor. Diese stellen für den durchschnittlichen Käufer von Wohnimmobilien keine gängigen Optionen dar, sondern sind für spezifische Unternehmensszenarien oder Fälle mit hohen Investitionsvolumina konzipiert.

Wohneigentumsübertragung mit ministerieller Genehmigung (Bodengesetzbuch, § 96b)

Gemäß § 96a dürfen Ausländer, die mindestens 40 Millionen THB in Thailand investieren, bis zu einem Rai (1.600 m²) Grundstücke für Wohnzwecke erwerben, sofern sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

Investition in Höhe von 40 Millionen THB: Die Investition muss für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren in zugelassene Vermögenswerte getätigt werden.
Genehmigung durch das Ministerium: Die endgültige Genehmigung muss vom Innenminister eingeholt werden.
Zugelassene Anlagekanäle: Zu den Anlageoptionen zählen thailändische Staatsanleihen, Immobilienfonds, Anteile an einem vom BOI geförderten Unternehmen oder sonstige Aktivitäten, die als förderungswürdig eingestuft wurden.
Standortbeschränkungen: Das Grundstück muss sich in ausgewiesenen Wohngebieten in Bangkok, Pattaya oder anderen zugelassenen Gemeinden befinden und darf nicht in einer militärischen Sicherheitszone liegen.
Ausschließlich zu Wohnzwecken: Die Nutzung des Grundstücks ist streng auf Wohnzwecke für den Ausländer und dessen Familie beschränkt.
Einhaltung der Auflagen und Veräußerung: Bei Verstößen gegen die Auflagen – beispielsweise wenn das Grundstück nicht innerhalb von zwei Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird – können die Behörden den Eigentümer anweisen, die Immobilie innerhalb einer Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr zu veräußern.

Erbschaft als gesetzlicher Erbe (Bodengesetzbuch, § 93)

Ein Ausländer kann Grundbesitz durch Erbschaft erwerben, jedoch nur als gesetzlicher Erbe (z. B. als direkter Verwandter wie ein Ehepartner oder ein Kind), nicht jedoch als Erbe, der ausschließlich in einem Testament eingesetzt wurde. Diese Ausnahme ist stark eingeschränkt und unterliegt den folgenden wesentlichen Bedingungen:

Behördliche Genehmigung erforderlich: Nach dem Erwerb des Grundstücks durch Erbschaft muss der ausländische Erbe beim Innenminister eine Genehmigung zur Eintragung des Eigentums beantragen.
Eine Genehmigung ist unwahrscheinlich: Eine ministerielle Genehmigung wird selten, wenn überhaupt, erteilt. Dies liegt daran, dass § 93 so konzipiert wurde, dass er in Verbindung mit den auf Verträgen basierenden Eigentumsbestimmungen des § 86 gilt. Da seit 1970 keine derartigen Verträge mehr bestehen, gibt es derzeit keine Rechtsgrundlage für den Minister, eine Genehmigung zu erteilen.
Verpflichtende Veräußerung: Im Regelfall, in dem die Genehmigung verweigert wird, kann der Ausländer kein Eigentumsrecht eintragen lassen und muss das geerbte Grundstück innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Erwerbs veräußern (verkaufen).
Zwangsveräußerung wegen Nichteinhaltung: Verkauft der ausländische Erbe das Grundstück nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist, ist der Generaldirektor der Grundstücksbehörde befugt, das Grundstück im Namen des Erben zu veräußern.

Praktischer Hinweis zur Nachlassabwicklung: Die einjährige Veräußerungsfrist beginnt in der Regel erst nach Abschluss des gerichtlichen Nachlassverfahrens und der Übertragung des Eigentumsrechts – ein Vorgang, der mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Ausländische Erben sollten diesen Zeitrahmen bei ihrer Planung berücksichtigen.

Vorteile zur Investitionsförderung (Gesetz zur Investitionsförderung, § 27)

Ausländische Unternehmen, denen vom Board of Investment (BOI) Förderprivilegien gewährt wurden, können die Genehmigung erhalten, Grundstücke zu erwerben, die für ihre genehmigten Geschäftstätigkeiten erforderlich sind.

Bitte lesen Sie den separaten Artikel:

Leitfaden der BOI zum Grundbesitz für ausländische Unternehmen in Thailand und: Darf Ihr ausländisches Unternehmen in Thailand Grundbesitz erwerben? Ein Leitfaden zu den BOI-Vorschriften für das Jahr 2025

Projekte zur Errichtung von Industriegebieten (Gesetz über die thailändische Behörde für Industriegebiete, § 44)

Produktions- und Exportunternehmen, die in von der thailändischen Behörde für Industriegebiete (IEAT) ausgewiesenen Industriegebieten oder Exportzonen tätig sind, können in diesen Gebieten Grundstücke für geschäftliche Zwecke erwerben, sofern die Genehmigung des BOI und der IEAT vorliegt.

Projekte des Östlichen Wirtschaftskorridors (EEC) (Gesetz über die Sonderentwicklungszone im Osten, § 49)

Ausländische Unternehmen mit genehmigten Geschäftsprojekten innerhalb des Östlichen Wirtschaftskorridors (EEC) – der Gebiete in Chonburi, Rayong und Chachoengsao umfasst – können die Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken erhalten. Dies unterliegt der Genehmigung durch den EEC-Richtlinienausschuss, ist auf ausgewiesene Sonderwirtschaftszonen (SEPZ) beschränkt, und das Grundstück muss ausschließlich für das Projekt genutzt werden.

Erdölkonzessionen (Erdölgesetz, B.E. 2514 (1971), § 65)

Unternehmen, die über Erdölkonzessionen verfügen, dürfen das für die Ausübung ihrer Erdölaktivitäten erforderliche Grundstück besitzen.

Finanzinstitute (Gesetz über das Finanzinstitutswesen B.E. 2551 (2008))

Mit Genehmigung der Bank of Thailand dürfen bestimmte Finanzinstitute Grundstücke für betriebliche Zwecke oder im Rahmen einer Schuldenbegleichung erwerben, wobei grundsätzlich vorgeschrieben ist, dass durch Schulden erworbene Grundstücke innerhalb von fünf Jahren wiederverkauft werden müssen.

Nutzung einer thailändischen Gesellschaft als Vehikel zum Halten von Grundstücken oder Immobilien

Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung kann nur dann zum Halten von Grundstücken oder Immobilien genutzt werden, wenn sie tatsächlich thailändisch ist und es sich nicht um eine Strohmannkonstruktion handelt. Es ist von entscheidender Bedeutung, zu verstehen, wie die Begriffe „ausländisch“ und „thailändisch“ in den beiden maßgeblichen Gesetzen definiert sind, da sich die Kriterien unterscheiden.

Unternehmen, die einen der beiden Tests nicht bestehen, werden nun aktiv identifiziert, anstatt unberücksichtigt zu bleiben. Was nach einer Feststellung folgt und welche rechtlichen Maßnahmen rechtmäßig ergriffen werden können, wird im Bericht „Thailändische Grundstückshaltegesellschaften 2026: Durchsetzung gegenüber Nominees, Haftung und rechtliche Optionen“ behandelt.

1. Der „Land Code“-Test (strenge Prüfung hinsichtlich des Eigentums)

Gemäß § 97 des Bodengesetzbuchs gilt ein Unternehmen als „ausländisch“ (und ist somit vom Erwerb von Grundstücken ausgeschlossen), wenn:

Ausländer halten mehr als 49 % des Stammkapitals; ODER
Ausländische Aktionäre machen mehr als die Hälfte der Gesamtzahl der Aktionäre aus.

Hinweis: Das Katasteramt prüft diese Verhältnisse sehr streng. Verfügt ein Unternehmen über 51 % thailändisches Kapital, hat aber nur einen thailändischen Anteilseigner gegenüber zwei ausländischen Anteilseignern, gilt es als ausländisches Unternehmen und darf kein Grundbesitz erwerben.

2. Der „Foreign Business Act“ (FBA)-Test (Geschäftstätigkeit)

Unabhängig davon definiert das Gesetz über ausländische Unternehmen (Foreign Business Act) ein Unternehmen als „ausländisch“, wenn 50 % oder mehr seiner Anteile von Nicht-Thailändern gehalten werden. Während dies über das Recht zur Ausübung bestimmter, beschränkter Geschäftstätigkeiten (wie Dienstleistungen) entscheidet, wendet das Katasteramt bei der Eintragung von Immobilien einen eigenen, strengeren Maßstab an (§ 97).

3. Das „Nominee“-Risiko (die eigentliche Gefahr)

Unabhängig von den prozentualen Anteilen ist der Einsatz von „Nominee“-Aktionären – thailändische Staatsangehörige, die Aktien im Namen eines Ausländers halten, ohne dass eine tatsächliche Investition vorliegt – rechtswidrig.

Durchsetzung: Beamte der Grundstücksbehörde befragen nun routinemäßig thailändische Anteilseigner in Unternehmen mit Auslandsbezug, um deren finanzielle Lage und die „Herkunft der Mittel“ zu überprüfen.
Folgen: Sollte sich herausstellen, dass es sich bei einer Struktur um eine Scheinkonstruktion zur Umgehung des Gesetzes handelt, kann die Transaktion für nichtig erklärt, der Verkauf des Grundstücks angeordnet (Zwangsveräußerung) und gegen die Geschäftsführer/Gesellschafter strafrechtliche Sanktionen verhängt werden.

4. Erwerb von Eigentumswohnungen über eine Gesellschaft

Unternehmensgründungen dienen mitunter dem Erwerb von Eigentumswohnungen, wenn die Ausländerquote (49 %) in einem Gebäude bereits ausgeschöpft ist. Ein Unternehmen, das sich tatsächlich in thailändischem Besitz befindet und von Thailändern geführt wird, darf rechtmäßig im Rahmen der „thailändischen Quote“ erwerben. Die Gründung einer ruhenden Gesellschaft ausschließlich zu diesem Zweck ist jedoch mit hohem Risiko verbunden. Der sicherste Weg besteht darin, sicherzustellen, dass es sich bei dem Unternehmen um eine aktive, steuerpflichtige Geschäftseinheit handelt.

Das Durchsetzungsrahmenwerk des Landdepartements für das Jahr 2026 – einschließlich eines nationalen Unternehmensregisters, obligatorischer UBO-Prüfungen und einer 10-stufigen Checkliste für Ermittlungen – wird hier ausführlich behandelt:

Thailands Vorgehen gegen Nominee-Landbesitz: Die neuen Kontrollmaßnahmen des Land Department (2026)

Rechtliche Eigentumsrechte für Ausländer in Thailand

Ausländer unterliegen in Thailand erheblichen Einschränkungen hinsichtlich des uneingeschränkten Grundbesitzes. Es gibt jedoch eine Reihe rechtlicher Mechanismen und Eigentumsrechte, die es Ausländern – sowohl Privatpersonen als auch juristischen Personen – ermöglichen, sich die langfristige Nutzung von Immobilien zu sichern und von diesen zu profitieren. Ein umfassendes Verständnis dieser Möglichkeiten ist für eine rechtskonforme Strukturierung und ein wirksames Risikomanagement von entscheidender Bedeutung.

Eigentumsrechte für Ausländer

Das uneingeschränkte Eigentumsrecht stellt die stärkste und sicherste Form des Immobilienbesitzes in Thailand dar. Ausländer können jedoch nur die folgenden Eigentumsrechte erwerben:

Eigentumswohnungen

Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen innerhalb festgelegter gesetzlicher Grenzen Eigentumswohnungen besitzen. Die wesentlichen Voraussetzungen sind:

Ausländerkontingent: Bis zu 49 % der gesamten verkaufsfähigen Wohnfläche aller Einheiten eines Eigentumswohnungsprojekts dürfen sich im Besitz von Ausländern befinden.
Gesetz über Wohnungseigentum: Das Eigentum an Eigentumswohnungen unterliegt dem Gesetz über Wohnungseigentum aus dem Jahr B.E. 2522 (1979), das wesentliche rechtliche Schutzvorkehrungen und Verfahren für die Eintragung von Eigentumsrechten vorsieht.

Weitere Informationen finden Sie hier:

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Ein praktischer Leitfaden für Ausländer Eine derzeit in Prüfung befindliche entsprechende Änderung des Bodengesetzbuchs würde noch weiter gehen und ermöglichen, dass im Namen Dritter gehaltene Grundstücke an den Staat verfallen – siehe: Thailand geht gegen Grundstücksstrukturen mit Strohmännern vor: Vorschlag zur „Einziehung durch den Staat“ im Bodengesetzbuch in Prüfung. sowie „Wie Ausländer Eigentumswohnungen in Thailand erben können“

Gebäude und Bauwerke (unabhängig vom Grundstück)

Rechtliche Grundlage für das getrennte Eigentum

In Thailand sieht das Gesetz vor, dass das Eigentum an einem Haus oder Gebäude rechtlich von dem Grundstück, auf dem es steht, getrennt werden kann. Dies ist für Ausländer von entscheidender Bedeutung, da ihnen der Erwerb von Grundstücken grundsätzlich untersagt ist. Die Rechtsgrundlage für diese Trennung findet sich im thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (Civil and Commercial Code, CCC):

Die allgemeine Regel (CCC § 139): Grundsätzlich gilt ein Gebäude als Bestandteil des Grundstücks und steht somit im Eigentum des Grundstückseigentümers.
Die entscheidende Ausnahme (CCC § 146): Dieser Abschnitt sieht eine Ausnahme vor. Wird ein Bauwerk „in Ausübung eines Rechts“ – wie beispielsweise eines eingetragenen Pachtvertrags oder eines Baurechts – auf dem Grundstück einer anderen Person errichtet, geht das Gebäude nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Stattdessen kann es getrennt im Eigentum der Person stehen, die dieses Recht innehat.

Diese Ausnahmeregelung stellt die rechtliche Grundlage dar, die es Ausländern ermöglicht, ein Haus oder eine Villa zu besitzen, während ein thailändischer Staatsangehöriger oder eine thailändische juristische Person Eigentümer des darunterliegenden Grundstücks ist.

Nachweis des Eigentums an dem Bauwerk

Im Gegensatz zu Grundstücken verfügt ein Gebäude nicht über eine eigene Eigentumsurkunde. Daher wird das Eigentumsrecht durch bestimmte amtliche Dokumente begründet und nachgewiesen, die beim Katasteramt eingetragen sind.

Bei einem Neubau (Erstbesitzer): Die von der örtlichen Gemeinde gemäß dem Bauaufsichtsgesetz erteilte Baugenehmigung gilt als Anscheinsbeweis für das Eigentumsrecht. Obwohl sie für den Bau unerlässlich ist, handelt es sich dabei um eine behördliche Genehmigung und nicht um einen endgültigen Rechtsanspruch. Die Genehmigung wird in der Regel auf den Namen der Person ausgestellt, die den Bau finanziert.
Für ein bestehendes Gebäude (nachfolgende Eigentümer): Der eindeutige Nachweis des Eigentums ist der offizielle Kaufvertrag für das Gebäude. Die Übertragung des Eigentums an einem bestehenden Gebäude erfordert ein formelles Verfahren beim Katasteramt, das Folgendes umfasst:
1. Unterzeichnung eines standardisierten Kaufvertrags vor einem Katasterbeamten.
2. Eine vorgeschriebene 30-tägige öffentliche Bekanntmachungsfrist, in der der beabsichtigte Verkauf bekannt gegeben wird, um etwaige Einwände zu ermöglichen.
3. Endgültige Eintragung der Übertragung nach Ablauf der Kündigungsfrist; zu diesem Zeitpunkt wird dem neuen Eigentümer die offizielle, abgestempelte Vereinbarung ausgehändigt.

Es ist von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass das Hausregister (Tabien Baan) ein Verwaltungsdokument zur Erfassung der an einer Adresse gemeldeten Bewohner ist und keinerlei rechtliche Bedeutung hinsichtlich des Eigentums hat. Sich darauf als Eigentumsnachweis zu verlassen, ist ein häufiger und gefährlicher Fehler.

Rechtliche Ansprüche auf langfristige Landnutzung

Da ein uneingeschränktes Eigentumsrecht an Grundstücken in der Regel nicht möglich ist, nutzen Ausländer verschiedene eingetragene Rechte, um sich die langfristige Nutzung, Erschließung oder Kontrolle von Grundstücken zu sichern.

Eingetragene „Vertragsrechte“

Grundstückspacht (Vermietung von Immobilien): Dies ist die gängigste Vorgehensweise. Die Laufzeit von Pachtverträgen ist in der Regel auf 30 Jahre begrenzt (gemäß § 540 des CCC). Eine Laufzeit von bis zu 50 Jahren ist möglich, jedoch nur für Pachtverträge, die unter das spezielle Gesetz über die Verpachtung von Immobilien für gewerbliche und industrielle Zwecke, B.E. 2542 (1999), fallen.

Weitere Informationen

Pachtverträge in Thailand: Was Ausländer wissen müssen

Eingetragene „Sachrechte“ (Rechte an Sachen)

Diese Rechte sind stärker als vertragliche Rechte; sie sind an die Immobilie selbst gebunden und gelten gegenüber allen nachfolgenden Eigentümern. Dazu gehören unter anderem:

Oberflächenrecht: (§§ 1410–1416 CCC) Wie oben erwähnt, gewährt dieses Recht das formelle, eingetragene Eigentumsrecht an Gebäuden, die auf dem Grundstück eines anderen errichtet sind. Entscheidend ist, dass § 1416 dem Oberflächenrechtsinhaber (Gebäudeeigentümer) bei Beendigung des Oberflächenrechts geschützte Rechte einräumt:
1. Recht auf Abriss: Der Gebäudeeigentümer ist berechtigt, das Gebäude abzureißen und das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
2. Verkaufsrecht: Möchte der Grundstückseigentümer das Gebäude erwerben, kann er einen Marktpreis anbieten, den der Gebäudeeigentümer in der Regel nicht ablehnen kann. Dadurch wird sichergestellt, dass der Wert des Gebäudes monetarisiert und nicht verloren geht.
Nießbrauch: (§§ 1417–1428 CCC) Gewährt das Recht, Grundstücke zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen. Die Dauer kann auf die Lebenszeit des Nießbrauchers (sofern es sich um eine natürliche Person handelt) oder auf einen festgelegten Zeitraum von höchstens 30 Jahren festgelegt werden. Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1422 CCC) und ist nicht vererbbar.
Nutzungsrecht an Immobilien (Sap-Ing-Sith): Dieses dingliche Recht wurde durch ein Gesetz aus dem Jahr B.E. 2562 (2019) eingeführt; es kann für eine Dauer von bis zu 30 Jahren gewährt werden und ermöglicht eine umfassende Nutzung, Übertragung, Untervermietung, Verpfändung sowie Vererbung. Siehe: Sap-Ing-Sith: Thailands eingetragenes Nutzungsrecht und die vollständige englische Übersetzung des Sap-Ing-Sith-Gesetzes.

Urkunden zum Nachweis von Grundstücksrechten in Thailand

Aufgrund der Besonderheiten des thailändischen Grundstücksrechts gibt es zahlreiche Dokumente, die Grundstücksrechte belegen. Ausländische Investoren kommen in der Regel nur mit wenigen davon in Berührung.

Jegliche Transaktionen oder Vorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken – sei es Kauf, Pacht, Nießbrauch, Baurecht oder die Erteilung einer Baugenehmigung – sind mit den folgenden Unterlagen möglich:

Chanote (Nor Sor 4 Jor – น.ส.4 จ): Grundbesitzurkunde. Es handelt sich um das einzige Dokument, das die Eigentumsrechte an Grundstücken in Thailand bestätigt. Ein Chanote wird von der örtlichen Grundbuchbehörde ausgestellt und kennzeichnet die genauen Grenzen des Grundstücks, die durch präzise Vermessungen festgelegt und gemäß dem nationalen Koordinatensystem für geodätische Messungen mit eindeutig nummerierten Markierungen gekennzeichnet wurden. Es bestätigt die genaue Lage und Fläche des Grundstücks. Das Chanote bestätigt zudem das Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung (Or Chor 2).
Nor Sor 3 Gor (น.ส.3ก): Bescheinigung über den bestätigten Grundbesitz. Dieses Dokument bestätigt die Grundbesitzrechte und ermöglicht die Eintragung eines Pachtvertrags. Im Gegensatz zu Nor Sor 3 (siehe unten) basiert es auf präziseren Vermessungen: Jedes Grundstück wird mit dem Bezirksbebauungsplan abgeglichen und anhand entsprechender Luftbilder überprüft. Nor Sor 3 Gor wird häufig bis zur Ausstellung eines Chanote ausgestellt und stellt eine solide Grundlage für den späteren Erhalt einer vollständigen Eigentumsurkunde dar. Beim Umgang mit solchen Grundstücken wird empfohlen, die Grundstücksgrenzen zusätzlich zu überprüfen, um mögliche Streitigkeiten mit Nachbarn zu vermeiden.
Nor Sor 3 (น.ส.3): Grundbesitzurkunde. Im Gegensatz zu Nor Sor 3 Gor ist die Vermessung weniger genau (keine Luftbilder des Grundstücks, Grenzen werden nur in Bezug auf benachbarte Grundstücke markiert). Solche Grundstücke können verkauft, verpachtet oder mit einer Hypothek belastet werden. Transaktionen erfordern jedoch eine vorherige öffentliche Bekanntmachung, die spätestens 30 Tage vor der Eintragung eingereicht werden muss. Dieses Dokument kann auf „Nor Sor 3 Gor“ hochgestuft werden.
Sor Kor 1 (ส.ค.1): Dieses Dokument bescheinigt den tatsächlichen Landbesitz und ist vor allem in ländlichen Gebieten verbreitet. Da keine Vermessung durchgeführt wird, können die Angaben zu den Grundstücksgrenzen ungenau sein. Die Übertragung von Rechten im Rahmen dieser Bescheinigung ist ausschließlich durch Erbschaft möglich. Es ist jedoch möglich, Sor Kor 1 gegen Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor umzutauschen, wodurch eine Veräußerung des Grundstücks ermöglicht wird.

Sorgfaltsprüfung

Bevor Sie Immobilientransaktionen in Thailand tätigen, ist es von entscheidender Bedeutung, eine Due-Diligence-Prüfung – also eine gründliche rechtliche Überprüfung – durchzuführen. Dieser Prozess umfasst die Überprüfung der Eigentumsgeschichte der Immobilie, die Ermittlung möglicher Beschränkungen und Belastungen, die Identifizierung weiterer potenzieller Probleme, die Besichtigung der Immobilie sowie die Sicherstellung der Einhaltung von Vorschriften hinsichtlich der Flächennutzung, des Bauwesens und der Flächennutzungsplanung.

Die Prüfung sollte von erfahrenen Fachleuten durchgeführt werden, um potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und fundierte Entscheidungen zu treffen, bevor die Transaktion abgeschlossen wird. Dies hilft, Zeit, Aufwand und Geld zu sparen und gewährleistet einen sicheren und erfolgreichen Immobilienkauf. Käufer und Verkäufer sollten zudem die beim Katasteramt anfallenden Transaktionskosten einkalkulieren – lesen Sie hierzu unseren praktischen Leitfaden zu Grunderwerbssteuern und Gebühren in Thailand.

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Alle Artikel dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar.