Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам

Лизхолд в Таиланде: ключевые аспекты

Для потенциальных покупателей недвижимости в Таиланде крайне важно понимать различия между концепциями «фрихолд» и «лизхолд», чтобы принимать взвешенные инвестиционные решения. Термины «фрихолд» (freehold) и «лизхолд» (leasehold) активно используются в Таиланде, однако их значение часто интерпретируется неправильно. Фрихолд и лизхолд как правовые концепции в основном используются в Великобритании и в странах Содружества наций. Фрихолд подразумевает безусловное право собственности, в то время как лизхолд означает право аренды с предоставлением исключительных прав на использование земли в течение определенного срока. Отличительной особенностью британской практики является возможность заключения таких договоров на очень длительные сроки, зачастую превышающие сотни лет.

Распространённые заблуждения

Некоторые недобросовестные или некомпетентные агенты по недвижимости вводят клиентов в заблуждение, утверждая, что лизхолд является формой собственности. Например:

«Для иностранцев в Таиланде есть два типа собственности: фрихолд и лизхолд. Лизхолд — это собственность, которая даётся во владение на ограниченный срок.”

«Лизхолд — это особая форма владения недвижимостью, обычно на 90 лет (30 лет с гарантией двухкратного продления).»

«Leasehold часто путают с арендой. Но это не так! Лизхолд позволяет вам владеть недвижимостью почти на равных с freehold.»

Эти утверждения вводят покупателей в заблуждение, поскольку лизхолд не является формой собственности и не дает тех же правовых гарантий. Лизхолд в Таиланде – это обязательственное право, основанное на договоре аренды, а не вещное право.

Юридическая природа лизхолда в Таиланде

Лизхолд в Таиланде — это не вещное право и не отдельный правовой институт, а договорное обязательство, регулируемое нормами Гражданского и торгового кодекса Таиланда об имущественном найме (статьи 537–571). Он предоставляет арендатору право пользования недвижимостью на длительный срок, но не дает тех же гарантий, что право собственности.

Ключевые особенности лизхолда:

• Лизхолд основан на договоре аренды и не защищен как вещное право.
• Арендатор не получает абсолютной защиты от претензий третьих лиц.
• В случае нарушения условий договора арендодателем арендатор сталкивается с юридическими рисками.

На практике лизхолд в Таиланде отличается от стандартного договора аренды. Его главные особенности:

• Продолжительный срок договора (обычно 30 лет с возможностью продления на новый срок).

• Единовременная оплата аренды за весь период вместо регулярных платежей.

Долгосрочная аренда приобрела популярность среди иностранцев в Таиланде из-за законодательных ограничений на владение землей, а также из-за невозможности приобретать в собственность квартиры сверх установленной “иностранной квоты”.

Регистрация договоров аренды

Согласно статье 538 ГТК, договор аренды недвижимого имущества должен соответствовать следующим требованиям:

• Если срок аренды не превышает 3 лет, он может быть заключен в простой письменной форме.

• Если срок аренды превышает 3 года, договор подлежит обязательной регистрации в Земельном департаменте.

• Если аренда на срок более 3 лет не зарегистрирована, она считается действительной только в пределах 3 лет, даже если стороны согласовали более длительный срок.

Срок и продление лизхолда в Таиланде

В Таиланде максимальный срок аренды недвижимого имущества установлен законом:

Общий порядок (статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда):

• Договор аренды не может превышать 30 лет. Если он заключен на более длительный срок, то автоматически сокращается до 30 лет.

• По истечении срока аренды стороны могут заключить договор аренды на новый срок не более 30 лет.

• Автоматическое продление договора не допускается.

Коммерческая и промышленная аренда (Закон об аренде недвижимого имущества в коммерческих и промышленных целях B.E. 2542 (1999)):

• Максимальный срок аренды составляет 50 лет.

• После истечения срока аренды стороны могут заключить договор аренды на новый срок не более 50 лет.

Решение Верховного суда Таиланда: автоматическое продление аренды недействительно

В 2023 году Верховный суд Таиланда (дело № 4655/2566) подтвердил, что любые условия договора, предусматривающие автоматическое продление аренды после истечения 30-летнего срока, не имеют юридической силы. Суд признал такие положения ничтожными, поскольку они противоречат статье 540 Гражданского и торгового кодекса, которая прямо запрещает аренду сроком более 30 лет.

Полный текст решения можно найти в базе судебных решений Верховного суда по номеру 4655/2566.

Ключевые выводы суда:

•  Положения договора, предусматривающие продление аренды на 30+30 лет в момент их подписания, юридически ничтожны.

• Арендатор не может обязать арендодателя продлить договор аренды, даже если в контракте указано условие продления.

• Предоплата за продление аренды не создает у арендатора юридического права на продление договора и может привести к спорам о возврате средств и налоговым последствиям.

• Фиксирование условий аренды и арендной платы на 60 лет вперед не соответствует правовым нормам, поскольку условия рынка и стоимость недвижимости со временем изменяются.

Последствия судебного решения для рынка недвижимости

Несмотря на существующие законодательные ограничения и судебную практику, некоторые девелоперы и агенты продолжают продвигать схемы “гарантированного” лизхолда на 90 лет, вводя арендаторов в заблуждение. Однако судебное решение четко определяет:

• Автоматические продления аренды незаконны.

• Продление возможно только по соглашению сторон в момент истечения договора, но не заранее.

• Соглашения о продлении аренды на 30+30 лет или 30+30+30 лет не имеют юридической силы.

• Инвесторам следует учитывать этот правовой риск и избегать договоров, обещающих гарантированное продление аренды.

Таким образом, арендаторы, рассматривающие долгосрочную аренду в Таиланде, должны осознавать, что любые обещания 90-летнего лизхолда юридически ничтожны.

Инициативы по увеличению срока аренды

В июне 2024 года появились сообщения о возможном увеличении максимального срока аренды земли для иностранцев до 99 лет. Однако пока это всего лишь инициатива, и текущие ограничения (30 лет по общему правилу и 50 лет для коммерческой/промышленной аренды) остаются в силе.

Покупка виллы через лизхолд

Лизхолд часто применяется иностранцами для приобретения вилл в Таиланде. Иностранные лица не могут купить землю, но могут купить здание, находящееся на этой земле или которое будет на ней построено. Когда девелопер продает строящуюся виллу, обычно оформляются два договора: договор купли-продажи здания и договор аренды земельного участка.

По договору купли-продажи здания застройщик обязуется построить здание и передать его в собственность покупателю.  А земельный участок передается в долгосрочную аренду. 

Такая конструкция позволяет иностранцам владеть землей в Таиланде, не нарушая запрет на приобретение иностранцами земли в собственность и не прибегая к созданию land holding company — компании, созданной с целью приобретения земли в собственность.

Однако, при заключении такой сделки следует учитывать риски и тщательно проверять договоры.

Титул на здание

Отдельный документ, подтверждающий право собственности на здание, не выдается. Вместо этого право собственности подтверждается с помощью договора купли-продажи здания или договора на строительство здания, в зависимости от схемы, применяемой застройщиком. Застройщик может переоформить на имя иностранного покупателя разрешение на строительство. Хотя такое разрешение само по себе не устанавливает право собственности и лишь подтверждает законность строительства, на практике оно часто воспринимается как доказательство того, что здание принадлежит лицу, указанному в разрешении.

При продаже здания стороны подписывают стандартную форму договора купли-продажи строения в земельном офисе. Затем следует публичное объявление о продаже дома, и по истечении 30 дней происходит официальная передача права собственности.

Читайте также:

Право собственности на дом отдельно от земли

Что происходит при смене собственника недвижимости?

Смена собственника не прекращает договор аренды – новый собственник  принимает на себя права и обязанности арендодателя (статья 569 Гражданского и торгового кодекса Таиланда). Однако это касается только основных прав аренды, таких как срок действия и обязательства по оплате.

Дополнительные условия, включая опции продления, право переуступки или наследования аренды, не переходят к новому владельцу автоматически. Верховный суд Таиланда разъяснил, что такие положения являются личными договоренностями с предыдущим арендодателем и могут потребовать отдельного согласования или судебного разбирательства.

Если недвижимость продана или передана по наследству, арендатор может столкнуться с тем, что договор останется исполнимым лишь частично, а некоторые права придется подтверждать отдельно. Чтобы избежать рисков, важно грамотно структурировать договор и предусмотреть юридические механизмы, защищающие интересы арендатора при смене собственника.

Наследование прав по договору лизхолда в Таиланде

Согласно законодательству Таиланда, лизхолд представляет собой личное обязательственное право арендатора в отношении арендодателя, регулируемое положениями Гражданского и торгового кодекса (ГТК). В общем случае права аренды не переходят к наследникам арендатора после его смерти, что приводит к прекращению действия договора аренды, если иное не предусмотрено в договоре.

Разъяснения Верховного суда о наследовании прав аренды

Важное разъяснение по вопросам наследования лизхолда дал Верховный суд Таиланда в своем постановлении № 11058/2559 (2016 года). Суд постановил, что договоры аренды могут продолжать действовать после смерти арендатора, если отдают приоритет финансовым условиям, таким как полная предоплата аренды, а не личным качествам арендатора. Несмотря на общий принцип о том, что права аренды прекращаются после смерти арендатора, данное постановление определило исключения при соответствующей структуре договоров.

Основные выводы из постановления:

1. Значение личности арендатора

Суд подтвердил, что личные качества арендатора часто являются существенным элементом договора аренды, влияющим на решение арендодателя заключить договор.

• Если личные характеристики арендатора имеют решающее значение, договор аренды прекращается после его смерти, если только в договоре не предусмотрено иное.

2. Когда договор не прекращается

Договор аренды может продолжать действовать, если в нем предусмотрены условия, указывающие на то, что личные характеристики арендатора не являются критически важными для арендодателя. Например:

• Субаренда: Разрешение на сдачу объекта в субаренду без предварительного согласия арендодателя.

• Полная предоплата: Единовременная оплата всей суммы аренды, например, за 30 лет, что свидетельствует о приоритете финансовых условий над личными качествами арендатора.

3. Структурированные договоры аренды

Договоры с четко определенными сроками аренды (например, 30 лет) и полной предоплатой могут свидетельствовать о том, что арендодатель отказался от учета личных характеристик арендатора.

• В таких случаях договор аренды может не прекращаться после смерти арендатора и переходить к его наследникам, если это предусмотрено условиями договора.

Как защитить лизхолд от прекращения: 3 рекомендации

1. Оговорка о наследовании (Succession Clause) Обязательно пропишите в договоре переход прав к наследникам. В Таиланде это превращает аренду из «личного права» (которое сгорает со смертью арендатора) в договорное обязательство, которое владелец обязан соблюдать.

2. Соарендаторы (Joint Lease) Впишите супругу или детей в договор как соарендаторов. Если один из участников умирает, лизхолд просто продолжает действовать для остальных без прерывания и лишних формальностей.

3. Корпоративная структура Оформите аренду на компанию. Юридические лица «не умирают», поэтому договор будет действовать весь срок (например, 30 лет) независимо от того, что происходит с владельцами бизнеса.

Договор лизхолда — на что обратить внимание

Перед подписанием договора аренды важно учитывать несколько ключевых аспектов, чтобы защитить свои права и избежать возможных рисков.

1. Срок аренды и продление

• Максимальный срок аренды – 30 лет (50 лет для коммерческой недвижимости).

• Автоматическое продление не допускается. Продлить аренду можно только путем заключения договора на новый срок.

• Продление требует повторной регистрации в Земельном департаменте, что может повлечь дополнительные расходы.

2. Регистрация договора

• Договор аренды на срок более 3 лет должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. Без регистрации он действует только 3 года.

• Перед подписанием убедитесь, что арендодатель является законным владельцем недвижимости.

3. Финансовые условия

• Не оплачивайте продление аренды заранее – это не гарантирует продления договора.

• Четко зафиксируйте размер арендной платы, порядок оплаты и штрафы за просрочку.

• При необходимости укажите ограничения на повышение арендной платы.

4. Передача прав аренды

Согласно статье 544 ГТК, арендатор не может передавать свои права аренды или сдавать недвижимость в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Рекомендации:

• Четко зафиксируйте в договоре, разрешена ли передача прав аренды или субаренда.

• Если согласие арендодателя требуется, желательно предусмотреть в договоре, что оно не может быть необоснованно отклонено.

5. Содержание недвижимости

• Определите, кто отвечает за ремонт, коммунальные услуги и техническое обслуживание.

• Уточните, кому принадлежат улучшения, сделанные арендатором.

6. Наследование и передача аренды

• По общему правилу, права аренды не переходят по наследству.

• Можно включить оговорку о наследовании, указать наследников в качестве совместных арендаторов или оформить аренду на юридическое лицо.

7. Условия расторжения и разрешение споров

• Определите причины, по которым договор может быть расторгнут (например, нарушение условий, неуплата).

• Укажите порядок урегулирования споров – через суд или арбитраж.

• Установите сроки уведомления при расторжении договора.

8. Налоги и сборы

• Разделите налоговые обязательства между арендатором и арендодателем.

• Определите, кто оплачивает регистрационные сборы, земельный налог и другие расходы.

Связанные статьи

Недвижимость в Таиланде: право собственности, другие права, титулы и налоги

Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Таиланде: что важно знать покупателям и продавцам

Наследование квартиры в кондоминиуме в Таиланде

Покупка зарубежной недвижимости: что важно знать россиянам

Как мы можем помочь

Мы помогаем арендаторам, девелоперам и инвесторам защитить их интересы при заключении договоров лизхолда.

🔹 Для арендаторов:

• Проверка условий договора, включая продление, наследование и передачу прав.
• Подтверждение прав арендодателя на недвижимость.
• Регистрация аренды в Земельном департаменте.
• Полное юридическое сопровождение сделки.

🔹 Для девелоперов и арендодателей:

• Разработка юридически выверенных договоров аренды.
• Консультации по продлению и правовым ограничениям.
• Оптимизация условий для защиты интересов арендодателя.
• Поддержка в переговорах с арендаторами и инвесторами.

Лизхолд – это инвестиция, требующая внимательного подхода. Мы поможем минимизировать риски и защитить ваши интересы.

Свяжитесь с нами для получения квалифицированной юридической помощи.