Введение
Покупка и продажа недвижимости в Таиланде неизбежно влечет за собой уплату налогов и сборов. В статье представлен их обзор и примеры расчётов.
Общая информация
В Таиланде уплата налогов и сборов при продаже недвижимости неизбежна, независимо от того, принесла ли сделка прибыль или убыток. Даже если недвижимость продаётся по цене ниже первоначальной покупки, продавец обязан оплатить установленные налоги.
Общая налоговая нагрузка обычно составляет 5–7% от продажной цены, однако точная сумма зависит от следующих факторов:
• Продолжительность владения недвижимостью;
• Кадастровая стоимость (оценочная стоимость, установленная государственными органами);
• Фактическая цена сделки.
При продаже недвижимости, например квартиры в кондоминиуме, применяются следующие налоги и сборы:
• Регистрационный сбор — фиксированная ставка, установленная государственными органами;
• Налог на определённые виды бизнеса (Specific Business Tax, SBT) — взимается, если продавец является юридическим лицом, либо физическим лицом, владеющим объектом менее пяти лет;
• Гербовый сбор (Stamp Duty) — применяется, если SBT не взимается;
• Удерживаемый налог (Withholding Tax) — рассчитывается на основе дохода продавца от сделки.
Каждый из этих налогов имеет свои особенности расчёта и применения, которые подробно описаны в следующих разделах.
Обзорная таблица
Таблица ниже содержит основные налоги и сборы, связанные с продажей недвижимости и передачей права аренды в Таиланде, с указанием сторон, ответственных за их уплату. Подробности приведены в следующих разделах.
| Налог / сбор | Продажа недвижимости | Передача права аренды | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Регистрационный сбор | 2% | не применимо | Продавец/Покупатель |
| Сбор за регистрацию аренды | не применимо | 1% | Арендодатель/Арендатор |
| Налог на определенные виды бизнеса (SBT) | 3.3% если применимо | не применимо | Продавец |
| Гербовый сбор | 0.5% если применимо | 0.1% | Продавец |
| Подоходный налог (удерживаемый налог) | 1% или 5 — 35% | не применимо | Продавец |
Считаете налоги при сделке с недвижимостью?
Опишите ваш случай — мы предложим решение.
Регистрационный сбор
• Продажа недвижимости: Взимается сбор в размере 2% от кадастровой стоимости. Обычно эта сумма делится поровну между продавцом и покупателем, если иное не указано в договоре.
• Передача права аренды: При регистрации права аренды взимается сбор в размере 1% от общей суммы арендных платежей. Как правило, его оплачивают арендодатель и арендатор поровну.
Налог на определённые виды бизнеса (Specific Business Tax, SBT)
• Когда взимается: SBT применяется к продавцам, которые являются юридическими лицами, а также к физическим лицам, если квартира находилась в собственности менее пяти лет.
• Размер: 3,3% от цены продажи или кадастровой стоимости — выбирается большая из этих сумм. Ставка включает муниципальный налог.
• Кто платит: Продавец несёт ответственность за уплату этого налога.
Гербовый сбор (Stamp Duty)
• Когда взимается: Применяется только в случаях, когда SBT не взимается.
• Размер:
• Для продажи недвижимости: 0,5% от цены продажи или кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая из сумм больше.
• Для передачи права аренды: 0,1% от общей суммы арендных платежей.
• Кто платит: Обычно эту сумму оплачивает продавец.
Удерживаемый налог (Withholding Tax, WHT)
• Для юридических лиц: Фиксированная ставка 1% от цены продажи или кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше.
• Для физических лиц: Налог рассчитывается по прогрессивной шкале, исходя из кадастровой стоимости и срока владения недвижимостью.
• Кто платит: Продавец несёт ответственность за уплату этого налога.
Расчёт удерживаемого налога
Шаг 1: Определение налоговой базы
Для расчёта налоговой базы используется следующая формула:
Кадастровая стоимость недвижимости минус налоговый вычет, разделённая на количество лет владения объектом. Если недвижимость находилась в собственности более 10 лет, расчёты производятся за максимальный период в 10 лет. Неполный год владения округляется до полного.
Размер налогового вычета зависит от срока владения недвижимостью:
| Срок владения | Размер вычета (% от кадастровой стоимости) |
|---|---|
| Один год | 92% |
| Два года | 84% |
| Три года | 77% |
| Четыре года | 71% |
| Пять лет | 65% |
| Шесть лет | 60% |
| Семь лет | 55% |
| Восемь лет и более | 50% |
Шаг 2: Определение суммы налога по прогрессивной шкале НДФЛ
Ставки НДФЛ для целей расчета WHT при продаже недвижимости:
| Налогооблагаемый доход (баты) | Ставка (%) |
|---|---|
| 0 – 300,000 | 5% |
| > 300,000 – 500,000 | 10% |
| > 500,000 – 750,000 | 15% |
| > 750,000 – 1,000,000 | 20% |
| > 1,000,000 – 2,000,000 | 25% |
| > 2,000,000 – 5,000,000 | 30% |
| > 5,000,000 | 35% |
Шаг 3: Расчёт итоговой суммы налога
Полученная сумма налога за год умножается на количество лет владения недвижимостью. Это даёт итоговый размер налога, который должен уплатить продавец.
Пример расчёта удерживаемого налога при продаже квартиры
Ситуация:
• Продавец владел квартирой 3 года.
• Кадастровая стоимость: 8 млн батов.
Расчёт налогового вычета:
• Налоговый вычет: 77% от кадастровой стоимости.
• 8,000,000 × 0.77 = 6,160,000 батов.
Определение налоговой базы:
• Налоговая база: 8,000,000 − 6,160,000 = 1,840,000 батов.
Годовой доход:
• 1,840,000 ÷ 3 = 613,333 батов.
Расчёт налога:
• 300,000 × 5% = 15,000 батов.
• Оставшиеся 313,333 × 10% = 31,333 батов.
• Годовой налог: 15,000 + 31,333 = 46,333 батов.
Итоговый налог за три года:
• 46,333 × 3 = 139,000 батов.
Итог: Продавец должен заплатить удерживаемый налог в размере 139,000 батов.
Таблица расчёта
| Описание | Расчёт | Сумма, баты |
|---|---|---|
| Кадастровая стоимость | — | 8,000,000 |
| Налоговый вычет | 77% от кадастровой стоимости | 6,160,000 |
| Налоговая база | 8,000,000 − 6,160,000 | 1,840,000 |
| Годовой доход | 1,840,000 ÷ 3 года | 613,333 |
| Годовой налог | 300,000 × 5% + остаток × 10% | 46,333 |
| Итоговый налог | Годовой налог × 3 года | 139,000 |
Примеры расчета WHT также есть на сайте Земельного департамента Таиланда
Пример расчёта всех налогов при продаже квартиры
Условия:
• Кадастровая стоимость: 8 млн батов.
• Цена продажи: 10 млн батов.
• Продавец владел квартирой 3 года.
| Описание | Сумма, баты |
|---|---|
| Условия: | |
| Кадастровая стоимость | 8,000,000 |
| Цена продажи | 10,000,000 |
| Срок владения | 3 года |
| Расходы покупателя: | |
| Регистрационный сбор | 80,000 |
| Расходы продавца: | |
| Регистрационный сбор | 80,000 |
| SBT (Specific Business Tax) | 330,000 |
| Удерживаемый налог (WHT) | 139,000 |
| Итоговые расходы продавца | 549,000 |
Примечание: Выше приведены общепринятые правила распределения налогов и расходов. Условия договора могут предусматривать иное распределение затрат, поэтому перед сделкой рекомендуется внимательно изучить договор.
На практике продавец часто несёт дополнительные расходы, такие как комиссия маклера.
Льготы для граждан Таиланда
Гражданам Таиланда доступны налоговые льготы, такие как сниженные регистрационные сборы при покупке жилья.
В рамках государственной программы стимулирования, действующей до 30 июня 2027 года, к покупке недвижимости гражданами Таиланда применяются особые условия. Для соответствующих критериям объектов недвижимости стоимостью до 7 миллионов батов, регистрационный сбор снижен со стандартных 2% до 0,01%. Сбор за регистрацию ипотеки также снижен с 1% до 0,01%, при условии ее одновременной регистрации со сделкой купли-продажи. Эти льготные ставки доступны исключительно гражданам Таиланда.
Связанные статьи
Недвижимость в Таиланде: право собственности, другие права, титулы и налоги
Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам
НДФЛ в Таиланде: Гайд по подоходному налогу физических лиц
Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде
Как мы можем помочь?
Помимо налогов, сделка с недвижимостью требует выполнения нескольких юридических процедур. Наша фирма оказывает юридическую помощь в следующих вопросах:
- Юридическая проверка объекта (Due diligence)
- Составление и проверка договоров купли-продажи
- Полное сопровождение перехода права собственности
Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу сделку с недвижимостью.
