Официальные источники и правовая база
Официальный источник: Закон о Sap-Ing-Sith Б.Э. 2562 (2019 г.) (Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019)) — «Королевская газета» (ratchakitcha.soc.go.th)
Перевод на английский язык: Закон о Sap-Ing-Sith Б.Э. 2562 (2019 г.)
Что такое Sap-Ing-Sith?
Sap-Ing-Sith (тайск. ทรัพย์อิงสิทธิ; рус. «Сап-Инг-Сит») — это особое регистрируемое вещное право на использование недвижимого имущества и извлечение из него коммерческой выгоды. Данный правовой инструмент был введен в Таиланде специализированным Законом о Sap-Ing-Sith Б.Э. 2562 (2019 г.).
Главная особенность Сап-Инг-Сит заключается в том, что это право обременяет непосредственно сам объект недвижимости и вносится напрямую в Свидетельство о праве собственности (чанот / Chanote). Оно наделяет правообладателя (в том числе иностранца) полномочиями, максимально приближенными к безусловному праву собственности (Freehold), на срок до 30 лет. В течение этого периода владелец Сап-Инг-Сит имеет право:
- свободно передавать и переуступать свои права третьим лицам;
- передавать право по наследству;
- использовать объект в качестве залога (обеспечения) при получении финансирования.
В отличие от традиционной долгосрочной аренды, которая регулируется Гражданским и торговым кодексом Таиланда (ГТК) и носит преимущественно обязательственный (договорной) характер, Сап-Инг-Сит является полноценным вещным правом. Это означает, что права арендатора не аннулируются со смертью одной из сторон договора и не требуют обязательного согласия собственника земли при последующей субаренде или уступке прав.
Объекты, в отношении которых может быть установлено право
Право Sap-Ing-Sith может быть создано и зарегистрировано только в отношении трёх видов недвижимого имущества в Таиланде:
- Земельный участок с полным титулом собственности (земля с чанотом).
- Земельный участок вместе со зданиями, возведёнными на земле с чанотом.
- Квартиры в кондоминумах, зарегистрированные в соответствии с Законом о кондоминиумах.
Рассматриваете Sap-Ing-Sith для вашей недвижимости?
Опишите ваш случай — мы предложим решение.
Основные характеристики
| Характеристика | Правовое содержание |
|---|---|
| Максимальный срок | 30 лет — абсолютный предельный срок; права на продление закон не предусматривает, однако и запрета зарегистрировать новое право по соглашению сторон после истечения срока нет. |
| Объём охвата | Право должно охватывать объект целиком — частичная регистрация в отношении части одного титула или одного кондоминиумного юнита не допускается. |
| Передаваемость | Свободная передача — правообладатель может продать, уступить или иным образом передать право на оставшийся срок третьему лицу без согласия собственника. |
| Возможность залога | Право пригодно как обеспечение — само право Sap-Ing-Sith (а не право собственности на недвижимость) может быть заложено по ипотеке в порядке, предусмотренном ГТК. |
| Наследование | Переходит к наследникам — право не прекращается со смертью правообладателя, а входит в состав его наследственной массы. |
| Раздел / объединение участка | Запрещены — участок, обременённый зарегистрированным правом Sap-Ing-Sith, не может быть разделён на несколько участков или объединён с другим участком. |
| Продажа недвижимости собственником | Разрешена — собственник вправе продать или заложить недвижимость, однако новый приобретатель получает её с обременением действующим правом Sap-Ing-Sith. |
| Конкурирующие вещные права | Ограничены — собственник не вправе устанавливать новые вещные права (например, узуфрукт или право проживания) без прямого письменного согласия держателя Sap-Ing-Sith. |
| Судьба построек | Автоматический переход к собственнику — по статье 11 любые строения, изменённые или вновь возведённые правообладателем, при прекращении права переходят к собственнику недвижимости, если иное прямо не зафиксировано в свидетельстве. |
| Регистрация | Обязательна — право регистрируется в местном Земельном управлении, которое выдаёт свидетельство Sap-Ing-Sith в двух экземплярах (один — правообладателю, второй — в архив). |
Важное замечание (статья 11)
Правило о судьбе построек — самое значимое положение для инвесторов, планирующих строительство. По умолчанию право собственности на любые здания и сооружения, которые вы изменили, расширили или возвели, по истечении срока переходит к собственнику земли. Возможна иная договорённость — статья 11 прямо разрешает сторонам согласовать иное, — но она должна быть достигнута и зафиксирована при регистрации. Это правило не распространяется на кондоминиумные юниты, регулируемые Законом о кондоминиумах: изменения и улучшения зарегистрированного юнита переходу к собственнику не подлежат.
Та же статья закрепляет два права исключительно за собственником недвижимости: право истребовать имущество у незаконного владельца (виндикация) и право пресекать неправомерное вмешательство третьих лиц. При возникновении любой из этих ситуаций обязанность держателя права по Закону — незамедлительно уведомить собственника.
Основные регистрационные сборы
Сборы за регистрацию Sap-Ing-Sith:
| Сбор | Размер |
|---|---|
| Регистрация (установление права) | 20 000 батов (фиксированный) |
| Выдача свидетельства | 10 000 батов |
| Передача права | 2 % от заявленной стоимости |
| Залог (ипотека) права | 1 % от заявленной стоимости |
Фиксированный сбор в 20 000 батов может быть выгоден при крупных сделках. Более существенный фактор затрат — время специалистов и сроки: из-за того, что этот инструмент является новым, подготовка обычно требует больше усилий, а сроки оформления менее предсказуемы, чем при стандартной регистрации аренды.
Реальность: Sap-Ing-Sith используется мало
С момента вступления Закона в силу в октябре 2019 года Sap-Ing-Sith применяется крайне редко. Количество регистраций в последующие годы, по всей видимости, исчислялось десятками — ничтожно мало для общенационального правового инструмента. Для сравнения: в Таиланде ежемесячно регистрируются десятки тысяч договоров аренды и купли-продажи.
Последствия для инвестора, рассматривающего Sap-Ing-Sith сегодня, вполне реальны:
- Отсутствие судебной практики. Тайские суды не рассмотрели ни одного спора по этому Закону. Как суды будут разрешать споры об оспариваемых передачах права, заложенных правах, банкротстве собственника или экспроприации обременённой земли — полностью не проверено.
- Земельные офисы не имеют опыта. Многие провинциальные регистраторы ни разу не оформляли сделку с Sap-Ing-Sith. Задержки и запросы документов сверх требований Закона — обычное явление.
- Отсутствие вторичного рынка. Рынка оборота прав Sap-Ing-Sith не существует. Теоретическая передаваемость и залогоспособность права остаются во многом академическими, пока банки и покупатели не начнут принимать его на практике — а для этого нужны новые сделки и правоприменительная практика.
Работать с Sap-Ing-Sith сегодня — значит быть первопроходцем. Это даёт и возможности, и издержки, связанные с тем, что система к такому инструменту ещё не привыкла.
Sap-Ing-Sith и долгосрочная аренда: честное сравнение
| Критерий | Sap-Ing-Sith | Долгосрочная аренда (ГТК) |
|---|---|---|
| Максимальный срок | 30 лет | 30 лет |
| Передача без согласия собственника | Да | Нет — аренда является личным правом |
| Сохраняется при продаже недвижимости | Да (право зарегистрировано) | Только при условии регистрации аренды |
| Возможность залога | Да — закладывается само право | Нет |
| Знакомство Земельных управлений | Низкое — регистрации крайне редки | Высокое — рутинная операция |
| Судебная практика | Отсутствует | Обширная |
| Признание банками | Только формируется | Устоявшееся |
| Риск сложностей при регистрации | Реальный | Минимальный |
Практическая реальность: для большинства иностранных инвесторов сегодня грамотно составленный зарегистрированный договор аренды на 30 лет решает главную задачу — надёжное, зарегистрированное, долгосрочное пользование недвижимостью в Таиланде — значительно надёжнее, чем Sap-Ing-Sith. Аренда — понятный инструмент для регистраторов, юристов, судов и банков. Теоретические преимущества Sap-Ing-Sith (свободная передаваемость, залогоспособность права) имеют значение лишь тогда, когда ими действительно нужно воспользоваться, — а сегодня это означает движение по неизведанной территории.
Это не довод никогда не использовать Sap-Ing-Sith. Это довод ясно понимать, на что вы идёте.
Sap-Ing-Sith при реструктуризации существующих структур владения землёй
Многие иностранные инвесторы владеют недвижимостью в Таиланде через тайские компании с номинальными акционерами и формальным тайским большинством — структура, которая незаконна и с 2026 года подвергается системному преследованию в рамках мер Земельного департамента Таиланда. При ликвидации таких структур Sap-Ing-Sith — один из инструментов, рассматриваемых для закрепления прав инвестора на будущее.
На практике встречается несколько сценариев. Тайская компания может предоставить право Sap-Ing-Sith (SIS) непосредственно инвестору, сохранив за собой собственность. Земля может быть продана тайскому физическому лицу, которое затем предоставит SIS. Либо новая тайская компания приобретает землю и предоставляет SIS в рамках полной реструктуризации. В каждом случае инвестор получает зарегистрированное право на недвижимость вместо зависимости от корпоративной структуры.
На деле это сложнее, чем выглядит.
Сама реструктуризация привлекает внимание. Циркуляр Земельного департамента (DOL) от мая 2026 года прямо относит реструктурированные компании к приоритетной категории проверок. Тайская компания, предоставляющая SIS своему бывшему иностранному инвестору — фактически отказываясь от экономической выгоды на 30 лет, — поднимает ровно тот вопрос о номинальном владении, который инвестор пытается закрыть. Структура, сроки и коммерческое обоснование сделки будут изучаться тщательно.
Неизведанная территория. Регистраторы, оформляющие реструктуризацию в SIS для иностранного правообладателя, действуют без сложившейся практики и централизованных разъяснений.
Потолок в 30 лет. Максимальный срок — 30 лет без законного права на продление. Перезаключение — регистрация нового права на новый срок — по соглашению сторон не запрещено, но гарантий этого у инвестора нет. Для инвестиций с длинным горизонтом это структурное ограничение, которое надо учитывать с самого начала.
Риск конфискации. По действующему праву подтверждённая номинальная схема влечёт принудительную продажу — инвестор получает выручку. Предлагаемая поправка к статье 94 Земельного кодекса заменит её прямой конфискацией в пользу государства — без компенсации. Поправка ещё не стала законом, но активно прорабатывается законодателем. Она существенно меняет расчёт рисков.
SIS может быть верным инструментом реструктуризации — но только в рамках комплексного юридического процесса и с полным пониманием текущего правоприменительного климата. Требуется квалифицированный тайский юридический консультант.
О механизме правоприменения: Борьба с номинальным владением землёй в Таиланде: новые меры Земельного департамента (2026)
Предложения о реформах: что нужно знать
Предложения о расширении имущественных прав иностранцев в Таиланде — включая увеличение сроков аренды и сроков Sap-Ing-Sith — периодически возникают в политических дискуссиях, как правило, под влиянием лоббирования сектора недвижимости. Ни одно не принято. По действующему праву и для аренды, и для Sap-Ing-Sith действует 30-летний потолок. Структурируйте любую сделку исходя из того, что закон говорит сегодня.
Часто задаваемые вопросы
В: Sap-Ing-Sith — это то же самое, что долгосрочная аренда?
Нет. Это разные инструменты. Ключевые отличия: SIS свободно передаётся без согласия собственника, может быть заложен и регистрируется непосредственно в титуле на недвижимость. Аренда — личное право между двумя сторонами. На практике аренда используется гораздо чаще и лучше понятна рынку.
В: Продлевается ли 30-летний срок автоматически?
Нет. Закон не содержит права на продление. По истечении срока стороны могут зарегистрировать новое право SIS, если обе согласны, — но законного притязания на это нет. Положение аналогично зарегистрированной аренде.
В: Что происходит со зданиями, которые я построю?
По статье 11 возведённые вами здания принадлежат вам в течение срока действия права. При его прекращении они переходят к собственнику земли, если стороны не договорились об ином и не зафиксировали это при регистрации. Для любого проекта со значительным строительством это важнейшее условие, которое нужно согласовать до регистрации.
В: Может ли иностранец быть держателем Sap-Ing-Sith?
Закон этого не запрещает. Опубликованных инструкций Земельного департамента о порядке рассмотрения заявлений иностранцев на SIS нет; практика может различаться от управления к управлению. Право не даёт собственности на землю. Необходимы квалифицированная юридическая консультация и заблаговременное взаимодействие с соответствующим Земельным управлением.
В: Широко ли используется Sap-Ing-Sith?
Нет. Число регистраций с момента вступления Закона в силу в 2019 году остаётся крайне низким по любым меркам. Нет сложившейся рыночной практики, нет судебных решений, опыт Земельных управлений ограничен. Для любого инвестора это существенный практический фактор.
В: Что выбрать — Sap-Ing-Sith или долгосрочную аренду?
Для большинства инвесторов сегодня зарегистрированная долгосрочная аренда обеспечивает базовую защиту при значительно меньших рисках оформления. Sap-Ing-Sith становится привлекательнее там, где важны свободная передача или залог вашего права — например, в коммерческом девелопменте, где право может понадобиться уступить или профинансировать. Получите юридическую консультацию применительно к вашей ситуации.
Заключение
Sap-Ing-Sith — юридически состоятельный и продуманный инструмент: зарегистрированный, передаваемый, залогоспособный и обязательный для будущих собственников. Для отдельных сделок — прежде всего тех, где инвестору нужно больше, чем личное право против одного собственника, — он даёт возможности, которых аренда не предоставляет.
Честная оценка такова: SIS остаётся маргинальным инструментом на рынке недвижимости Таиланда. Крайне низкое число регистраций с момента вступления Закона в силу, отсутствие судебной практики, ограниченный опыт Земельных управлений, несформированные кредитный и вторичный рынки означают, что использование SIS сегодня требует терпения, тщательного планирования и опытного тайского юридического сопровождения. Это не готовая замена аренде «из коробки». Тем, кто решается, следует исходить из реалистичных ожиданий по срокам и трудозатратам.
Для большинства иностранных инвесторов — особенно реструктурирующих существующие схемы или ищущих простое долгосрочное право пользования — грамотно составленная зарегистрированная аренда остаётся более простым и проверенным решением. Теоретические преимущества Sap-Ing-Sith реальны. Стоят ли они дополнительных издержек — зависит от конкретной сделки.
Связанные статьи
Нужна консультация по Sap-Ing-Sith или структурам владения недвижимостью в Таиланде? Обратитесь к нашей команде за консультацией по выбору оптимального инструмента для вашей сделки.
Статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство и практика Земельного департамента могут меняться. Перед заключением любой сделки с недвижимостью в Таиланде всегда получайте независимую юридическую консультацию.
