Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде

Что такое кондоминиум в Таиланде

Кондоминиум в Таиланде, согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 (1979)), представляет собой юридически зарегистрированное здание, в котором право собственности делится на две категории:

1. Личная собственность: Отдельные квартиры (units) находятся в частной собственности, и каждый владелец получает свидетельство о праве собственности (чанот), удостоверяющее его полные права на конкретную квартиру.

2. Совместная собственность: Владельцы совместно владеют общими территориями, такими как земельный участок, парковочные места и объекты общего пользования (например, бассейны или тренажёрные залы).

Иностранцы могут приобретать квартиры в кондоминиумах на правах полной собственности (freehold), если их доля остаётся в пределах установленной квоты иностранного владения. Эта квота позволяет иностранцам владеть до 49% от общей площади всех квартир в здании, что делает кондоминиумы одним из самых простых и безопасных вариантов недвижимости для иностранцев в Таиланде.

Отличие кондоминиумов от других многоквартирных домов

Кондоминиумы отличаются от других многоквартирных домов в Таиланде, таких как апартаменты, где индивидуальное право собственности на квартиры невозможно. В таких зданиях вся недвижимость принадлежит одному владельцу, а жильцы могут только арендовать квартиры без права собственности.

Наличие свидетельства о праве собственности и правовая основа, установленная Законом о кондоминиумах, гарантируют прозрачные и защищённые законом права, что делает квартиры в кондоминиумах привлекательным выбором как для граждан Таиланда, так и для иностранцев.

Кто может купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде?

Согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 (1979)), право собственности на квартиры в кондоминиумах доступно следующим категориям иностранных граждан и юридических лиц:

1. Постоянные жители Таиланда

Иностранные граждане, получившие разрешение на постоянное проживание в соответствии с Законом об иммиграции.

2. Лица, проживающие по программам поощрения инвестиций

Иностранцы, которым разрешено проживание в Таиланде на основании Закона о поощрении инвестиций, включая лиц, пользующихся льготами, предоставленными Советом по инвестициям (BOI).

3. Юридические лица, зарегистрированные в Таиланде, но имеющие статус иностранных

Юридические лица, зарегистрированные по тайскому законодательству, в которых более 49% капитала принадлежит иностранцам или более половины акционеров являются иностранными гражданами (статьи 97 и 98 Земельного кодекса).

4. Юридические лица, получившие инвестиционные льготы

Юридические лица, классифицируемые как “иностранные”по Закону об иностранном бизнесе (Foreign Business Act), которые получили инвестиционные льготы на основании Закона о поощрении инвестиций.

5. Иностранцы, переводящие валюту в Таиланд

Физические лица или компании, которые:

• Переводят иностранную валюту в Таиланд.

• Снимают средства с тайских счетов нерезидентов.

• Используют средства с валютных депозитов в Таиланде.

Для регистрации права собственности иностранные покупатели обязаны предоставить документы, подтверждающие перевод средств, такие как форма Foreign Exchange Transaction (FET) или её эквиваленты, в соответствии с требованиями тайского законодательства о недвижимости.

Иностранная квота в кондоминиумах

Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы могут владеть квартирами в пределах установленной квоты: совокупная площадь квартир, находящихся в собственности иностранных граждан, не должна превышать 49% от общей площади всех квартир в здании. Данная квота сохраняет преимущественное владение недвижимостью за гражданами Таиланда.

Для оформления права собственности на квартиру в пользу иностранного покупателя в Земельный департамент необходимо предоставить сертификат от управляющей компании кондоминиума, подтверждающий соблюдение иностранной квоты.

21 июня 2024 года в прессе появилась информация о возможных изменениях в законодательстве, направленных на привлечение иностранных инвестиций в сектор недвижимости:

1. Увеличение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75%.

2. Продление максимального срока аренды земли для иностранцев до 99 лет.

Эти инициативы находятся на стадии рассмотрения и пока не вступили в силу.

Особенности оплаты при покупке квартиры в Таиланде

В большинстве случаев, иностранные покупатели обязаны подтвердить, что средства для приобретения недвижимости поступили из-за границы. Это требование является обязательным для регистрации права собственности в соответствии со статьей 19/3 (ter) Закона о кондоминиумах и подтверждается специальной банковской документацией.

Допустимые способы оплаты:

1. Перевод иностранной валюты в Таиланд (самый распространенный)

• Средства переводятся в иностранной валюте и конвертируются в тайские баты (THB) местным банком.
• Для переводов на сумму свыше 50 000 долларов США (или эквивалента) банк обычно выдает форму Foreign Exchange Transaction (FET). Для меньших сумм выдается банковская справка или подтверждение перевода.
• Обновление (с 29 декабря 2025 года): Банк Таиланда вводит режим усиленного валютного контроля. Для переводов на сумму 200 000 долларов США и выше, если целью являются инвестиции в недвижимость, банки обязаны проводить детальную проверку подтверждающих документов по каждой транзакции.
• Запрет на использование KYB: Для сделок с недвижимостью на сумму от $200 000 банкам запрещено использовать упрощенные процедуры верификации (KYB). Покупатель обязан предоставить полные доказательства происхождения и цели средств в день сделки или не позднее даты расчетов. Подробнее читайте в нашей статье: Валютный контроль в Таиланде: ужесточение проверки документов при крупных переводах.

2. Снятие средств с тайского счета нерезидента (NRBA)

• Оплата может производиться с существующего счета типа NRBA (Thai Baht Non-Resident).
• Для Земельного департамента необходимо получить банковский сертификат, подтверждающий снятие средств и их целевое назначение (покупка квартиры).

3. Снятие средств с валютного депозитного счета (FCD) в Таиланде

• Средства могут быть сняты с валютного счета, открытого в тайском банке.
• Для регистрации потребуется форма FET или эквивалентная справка. Обратите внимание: согласно новым правилам, банки обязаны проверять документы при зачислении на счета FCD сумм от $200 000, если они предназначены для инвестиций в недвижимость.

4. Внесение наличной валюты

• Наличная валюта, ввезенная в Таиланд, должна быть задекларирована на таможне и внесена на счет в тайском банке для получения сертификата.
• Важное условие: При внесении наличной иностранной валюты на сумму 15 000 долларов США и вышебанки теперь обязаны требовать официальные документы, подтверждающие легальный ввоз этих банкнот в страну.

Исключения (когда требование о переводе средств из-за границы может не применяться)

Как было указано выше в категориях покупателей, определенные лица имеют больше гибкости при оплате:

• Постоянные жители Таиланда, имеющие соответствующее разрешение на проживание.
• Лица, пользующиеся льготами по поощрению инвестиций (BOI), на основании специальных положений статьи 19/3 (ter).

Важное примечание

Для регистрации в Земельном департаменте имя плательщика в банковских документах должно точно совпадать с именем покупателя, а сумма должна быть не меньше стоимости покупки. В связи с введением новых стандартов верификации в 2026 году, мы рекомендуем заранее планировать процесс перевода и иметь наготове все договоры купли-продажи для обязательной банковской проверки, чтобы избежать задержек на этапе регистрации собственности.

Налоги и сборы при покупке квартиры в Таиланде

При покупке квартиры в кондоминиуме в Таиланде уплачиваются следующие налоги и сборы.

Распределение налогов и сборов при покупке недвижимости определяется договорённостями между сторонами. Продавцы нередко стремятся частично или полностью переложить бремя их уплаты на покупателя.

Подробнее о налогах при покупке и продаже квартир в Таиланде, с примерами расчётов, читайте в статье:

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Таиланде: что важно знать покупателям и продавцам

Ежегодные расходы: Налог на землю и здания

Все собственники квартир в кондоминиумах обязаны ежегодно уплачивать налог на землю и здания (Land and Building Tax). Сумма рассчитывается от официальной кадастровой стоимости квартиры, но ставка налога напрямую зависит от цели использования.

1. Сдача в аренду (Коммерческое использование) Если квартира используется для извлечения дохода (аренда), она классифицируется как коммерческий актив («Иное использование»).

• Ставка: Начинается от 0,3%.
• Пример: Для квартиры стоимостью 10 млн батов налог составит 30 000 батов в год.

2. Личное использование (Второе жилье / Отдых) Если вы используете квартиру для личного проживания, но официально в ней не зарегистрированы (нет желтой домовой книги).

• Ставка: Начинается от 0,02%.
• Пример: Для квартиры стоимостью 10 млн батов налог составит 2 000 батов в год.

3. Основное место жительства (официальная регистрация) Если собственник внесен в домовую книгу (Yellow Tabien Baan) по состоянию на 1 января:

• Льгота: Первые 10 миллионов батов стоимости освобождаются от налога.
• Ставка: 0,02% применяется только к сумме, превышающей 10 млн.

Таблица ставок (Для жилого использования)

Применяется к недвижимости, используемой для проживания (не для коммерции).

Основные моменты:

• Срок уплаты: Налог оплачивается ежегодно в апреле.
• Штрафы: За просрочку платежа начисляются пени (до 40% от суммы налога) и штрафные проценты.
• Пример расчета: Для квартиры с кадастровой стоимостью 12 млн батов (используемой как второе жилье, без Желтой книги): 12,000,000 × 0,02% = 2,400 батов в год.

Наследование кондоминиумов

Процесс наследования квартиры иностранцами может быть сопряжён с юридическими сложностями. Подробнее об этом вы можете прочитать в нашей статье: 

Наследование квартиры в кондоминиуме в Таиланде

Даёт ли покупка недвижимости в Таиланде право на получение вида на жительство?

Нет, покупка недвижимости в Таиланде, включая квартиры в кондоминиумах, не предоставляет иностранцам автоматического права на постоянное проживание или вид на жительство.

В отличие от программ “резиденция за инвестиции,” существующих в других странах, тайское законодательство не связывает владение недвижимостью с правами на проживание. Иностранцам, желающим получить долгосрочный статус в Таиланде, следует рассмотреть альтернативные визовые опции, такие как инвестиционные визы, Thailand Privilege или Long-Term Resident (LTR) Visa.

Даёт ли покупка квартиры право на визу?

Да, но с определёнными условиями. С октября 2025 года возможности получения резидентства через инвестиции в недвижимость значительно расширились.

Виза за инвестиции в недвижимость от 3 млн батов

Октябрь 2026: оформление визы за инвестиции от 3 млн батов временно приостановлено.

Программа предусматривает сначала разрешение Non-Immigrant B на 90 дней, затем — продление пребывания на год с возможностью ежегодного продления. Работать по этой визе нельзя. Предусмотрены три варианта инвестиций:

• Квартира в собственности (Freehold): готовый объект стоимостью от 3 млн батов, зарегистрированный на имя заявителя.
• Зарегистрированный лизхолд: аренда квартиры или дома на срок более трёх лет с подтверждённой предоплатой за срок аренды на общую сумму от 3 млн батов.
• Sap-Ing-Sith: зарегистрированное право пользования недвижимостью на срок более трёх лет с соответствующей условиям программы предоплатой от 3 млн батов.

Сделка или соответствующее право должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте 1 октября 2025 года или позднее. Контрагентом должно быть тайское физическое или юридическое лицо. Один подходящий объект даёт одно право на подачу; стоимость нескольких более дешёвых объектов не суммируется. Строящаяся недвижимость подходит только после завершения строительства и регистрации.

Необходимо подтверждение по линии Министерства туризма и спорта, оформление которого координирует Thai Longstay (TLS). По требованиям TLS на момент подачи должно оставаться более 15 дней разрешённого пребывания. Обычная аренда жилья не является отдельным основанием для этой визы.

Полные условия и текущий статус программы.

Стандартная инвестиционная виза (10 млн батов)

Это классический вариант инвестиционной визы, позволяющий получить годовое продление при вложении 10 миллионов батов.

• Варианты активов: инвестиция может быть распределена между покупкой квартиры в новостройке (напрямую у застройщика), государственными облигациями Таиланда или фиксированным депозитом в тайском банке.
• Условие: как правило, заявитель должен уже иметь неиммиграционную визу (Non-Immigrant Visa) перед подачей на продление по инвестиционному основанию.

Виза LTR (Long-Term Resident Visa)

Для определённых категорий визы LTR инвестиции в недвижимость помогают соответствовать критериям отбора:

• Состоятельные граждане мира (Wealthy Global Citizens): требуется инвестиция в размере 500 000 долларов США в допустимые тайские активы (включая недвижимость).
• Состоятельные пенсионеры (Wealthy Pensioners): требуется инвестиция в размере 250 000 долларов США, если годовой доход заявителя составляет от 40 000 до 80 000 долларов США.

Подробнее о категориях и требованиях визы LTR читайте в нашем гайде:

Связанные статьи

 Наследование квартиры в кондоминиуме в Таиланде

Наследование и завещание в Таиланде

Недвижимость в Таиланде: право собственности, другие права, титулы и налоги

Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью в Таиланде: что важно знать покупателям и продавцам

Виза в Таиланд за инвестиции в недвижимость от 3 млн батов

Как мы можем помочь

Мы предоставляем профессиональную юридическую поддержку, чтобы сделать покупку квартиры в Таиланде максимально безопасной и комфортной:

1. Юридическая проверка (Due Diligence): Проверка права собственности и соответствия недвижимости законодательству.
2. Сопровождение договоров: Проверка и составление договоров в ваших интересах.
3. Регистрация права собственности: Полное сопровождение оформления сделки в Земельном департаменте.
4. Юридические консультации: Советы по вопросам налогов, платежей и дополнительных требований.

Мы возьмём на себя все юридические вопросы, чтобы вы могли спокойно завершить сделку, будь то покупка для личного проживания или инвестиций.

А если вы только начинаете поиск, мы можем рекомендовать надежных и опытных риелторов в Бангкоке. Обращайтесь!