Введение
Для иностранных инвесторов в Таиланде право собственности на землю традиционно остаётся серьёзной проблемой. Исключение предусмотрено для компаний, получивших инвестиционные льготы Совета по инвестициям Таиланда (BOI): при соблюдении установленных условий такая компания может приобрести землю в собственность для целей своего бизнеса.
В 2024–2025 годах регулирование было существенно пересмотрено: введены отраслевые ограничения, отменено право на участки для проживания руководства, уточнены требования к жилью работников (только специально построенные здания), лимиты по площади стали применяться на уровне юридического лица, а подача заявок переведена в систему e-Land. В материале ниже собраны действующие правила и практические ориентиры по их применению.
Правовая база
Статья 27 Закона об инвестиционном поощрении (B.E. 2520) является единственной правовой основой: она наделяет Совет по инвестициям полномочиями разрешать поощряемым лицам владеть землёй в объёме, необходимом для осуществления поощряемой деятельности. Совет реализует это полномочие посредством следующих постановлений, каждое из которых устанавливает конкретные критерии для отдельных случаев использования:
- Постановление Совета по инвестициям № 16/2567 от 1 ноября 2024 года — устанавливает требования к минимальному капиталу и ограничения по размеру участков.
- Постановление Совета по инвестициям № P.8/2567 от 4 ноября 2024 года — определяет подробные условия использования земли, в том числе требования к расположению, типам объектов и соблюдению установленных норм.
- Постановление Совета по инвестициям № P.9/2568 от 18 июля 2025 года — уточняет ограничения на типы жилых зданий для работников и вводит обязательную подачу заявок через систему e-Land.
- Постановление Совета по инвестициям № Ср. 7/2568 (2025) от 22 июля 2025 года —
вводит отраслевые ограничения на право собственности на землю для отдельных промышленных категорий.
Ключевые изменения 2025 года
- Отраслевые ограничения (№ Ср. 7/2568). Для компаний в металлургической, химической и пластиковой отраслях право собственности на землю сохраняется только при наличии не менее трёх одобренных BOI проектов с общим объёмом инвестиций от 5 млрд батов (без учёта земли и оборотных средств).
- Исключение жилья для руководства. Ранее допустимые 10 рай под жильё руководителей/экспертов отменены.
- Жильё только для работников операционного уровня. Разрешены лишь специально построенные здания; запрещены кондоминиумы, отдельные дома, таунхаусы/шопхаусы и участки в составе проектов посёлков.
- Лимиты на уровне компании. Ограничения по площади теперь применяются к юридическому лицу в целом, а не к каждому сертификату отдельно.
- Полная цифровизация процесса. Все заявки подаются через BOI e-Land; на исправление неполной заявки отводится 7 рабочих дней; решение направляется почтой в бумажном виде.
Рассматриваете покупку земли через BOI?
Опишите ваш случай — мы предложим решение.
Что охватывает статья 27 — и где применяются постановления
Распространённая ошибка — распространять требования Постановления № 16/2567, включая порог оплаченного капитала в 50 млн батов, на все случаи права собственности на землю в рамках BOI. На самом деле Совет устанавливает требования по каждому виду использования отдельно. Инвесторам следует разграничивать:
- Земля для осуществления поощряемой деятельности (статья 27): это сам участок проекта, производственный объект или операционная площадка. Право вытекает непосредственно из сертификата о поощрении и определяется технико-экономическим обоснованием проекта и отраслевыми критериями — а не административными требованиями к капиталу, описанными ниже.
- Земля для офисов и жилья работников (Постановление № 16/2567): речь идёт об административных офисах или жилых помещениях для работников, отдельных от основного операционного объекта. Именно здесь применяется строгий порог к капиталу.
Кто имеет право на собственность на землю по программе BOI?
Финансовый критерий (для офисов и жилья): для приобретения земли под административные офисы или жильё работников в соответствии с Постановлением № 16/2567 компания должна поддерживать оплаченный уставный капитал не менее 50 млн батов в течение всего срока собственности. Данный порог не распространяется на операционный участок проекта, право на который вытекает непосредственно из статьи 27.
Право собственности предоставляется на уровне юридического лица (а не «на проект/сертификат»).
Практическое примечание: Статья 27 формально не устанавливает порог в 50 млн батов для операционных земельных участков, однако BOI тщательно проверяет компании при утверждении права собственности на землю — особенно в сфере услуг и нематериального производства. Демонстрация достаточного финансового потенциала и надлежащей капитализации существенно повышает шансы на одобрение даже там, где порог формально не предписан.
Отраслевые ограничения
Согласно Постановлению BOI № สร. 7/2568 (2025), право собственности на землю не предоставляется компаниям, деятельность которых относится к следующим категориям, за исключением случаев, когда то же юридическое лицо реализовало не менее трёх проектов, одобренных BOI, с совокупным объёмом утверждённых инвестиций не менее 5 млрд батов (без учёта стоимости земли и оборотных средств):
- Изделия из цветных металлов (non-ferrous metal forming)
- Изделия из железа и стали
- Прочие промышленные металлические изделия
- Химическая продукция для промышленного использования
- Пластиковые изделия и компоненты для промышленного использования
При невыполнении этого условия компания утрачивает право собственности на землю, предоставляемое в рамках инвестиционного поощрения.
Лимиты на собственность на землю
(1 рай ≈ 1 600 м² ≈ 0,16 га)
- Офисы: до 5 рай (≈ 8 000 м²)
- Жильё работников (операционный уровень): до 20 рай (≈ 32 000 м²)
Офис и жильё могут располагаться на одном участке либо раздельно.
Условия и ограничения использования земли
Жильё для работников (операционный уровень)
- Только специально построенные здания, используемые исключительно для размещения работников проекта.
- Запрещены: объекты в составе проектов посёлков/застроек, кондоминиумы, отдельные дома, таунхаусы/шопхаусы.
- Если жильё расположено вне основного участка, оно должно находиться в пределах 10 км по основным дорогам от места ведения деятельности.
- Количество комнат и площадь должны соотноситься с численностью работников.
Разрешённые вспомогательные объекты
Могут быть одобрены объекты общего пользования: парковки, столовые, медпункты, кухни — в разумных пропорциях к основному назначению участка.
Проверки, соблюдение и отчуждение
BOI вправе проводить проверки и посещать объекты в любой момент.
При выявленном нарушении условий право собственности аннулируется, и земля подлежит продаже/передаче в течение одного года с даты уведомления.
Порядок подачи заявки через e-Land
- Подача: заявления и комплект подтверждающих документов подаются через систему BOI e-Land.
- Проверка полноты: при обнаружении недостатков BOI направляет перечень замечаний.
- Исправление: у заявителя есть 7 рабочих дней на корректировки и повторную подачу через систему (при пропуске срока — автоматический отказ).
- Решение: итоговое одобрение/отказ направляется почтой в бумажном виде.
Связанные статьи
Как получить льготы Совета по инвестициям Таиланда (BOI)
Льготы BOI для IT-бизнеса в Таиланде: как их получить
TISO в Таиланде: как открыть офис поддержки торговли и инвестиций
Новые правила BOI для иностранных сотрудников в Таиланде: с октября 2025 года
Профессиональная помощь
Процедура получения права собственности на землю по линии BOI требует точности и строгого соответствия требованиям. Мы помогаем оценить соответствие, подготовить комплект документов, сопровождать подачу через e-Land и защитить проект на всех этапах. Свяжитесь с нами для консультации.
