Введение
Закон Таиланда «О кондоминиумах» (Condominium Act B.E. 2522 (1979)) предоставляет иностранцам возможность приобретать квартиры в собственность, что делает их популярным выбором для инвестиций. Однако именно этот закон усложняет процесс наследования таких квартир иностранными наследниками, предъявляя дополнительные требования к их правовому статусу. При этом нормы Гражданского и торгового кодекса Таиланда (ГТК) регулируют общий порядок передачи имущества наследникам.
В этой статье рассматриваются ключевые положения законодательства, критерии для наследников и практические рекомендации, которые помогут минимизировать риски и обеспечить соблюдение законодательства.
Право иностранцев на приобретение квартир в кондоминиумах
Согласно статье 19 Закона о кондоминиумах, иностранные граждане и некоторые юридические лица могут приобретать право собственности на квартиры, если соответствуют установленным критериям.
Кто может приобрести квартиру?
1. Постоянные жители Таиланда
Лица, которым предоставлено разрешение на постоянное проживание в Королевстве Таиланд.
(Пункт 1 статьи 19 Закона о кондоминиумах)
2. Иностранцы, участвующие в инвестиционных программах
Лица, которым разрешено находиться в Королевстве в рамках законодательства о поощрении инвестиций.
(Пункт 2 статьи 19 Закона о кондоминиумах)
3. Юридические лица под иностранным контролем
Компании, зарегистрированные в Таиланде, которые подпадают под действие статей 97 и 98 Земельного кодекса и классифицируются как иностранные в соответствии с законодательством.
(Пункт 3 статьи 19 Закона о кондоминиумах)
4. Юридические лица с инвестиционными льготами
Компании, классифицируемые как иностранные в соответствии с Законом об иностранном бизнесе и получившие сертификат инвестиционного поощрения.
(Пункт 4 статьи 19 Закона о кондоминиумах)
5. Иностранцы, переводящие валюту в Таиланд
Лица или компании, которые:
• Переводят иностранную валюту в Королевство;
• Используют средства с тайских счетов нерезидентов;
• Снимают деньги с валютных депозитов в Королевстве.
(Пункт 5 статьи 19 Закона о кондоминиумах)
Подробнее о покупке квартиры в кондоминиуме читайте статью:
Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде
Вопросы наследования недвижимости?
Опишите ваш случай — мы предложим решение.
Иностранная квота
Законом установлено ограничение: доля совокупной площади квартир, принадлежащих иностранцам, не может превышать 49% от общей площади всех квартир в проекте. Это ограничение применяется как при покупке, так и при наследовании. Если наследование приводит к превышению этой квоты, наследники обязаны продать квартиру в течение года.
Правовое регулирование наследования квартир
Основные положения
1. ГТК (статьи 1599 и 1600)
Наследники получают имущество, права и обязанности умершего, за исключением личных.
2. Закон о кондоминиумах
Наследники должны соответствовать одной из категорий статьи 19. В противном случае они обязаны продать квартиру в течение года.
Требования к иностранным наследникам
Для сохранения права собственности на унаследованную квартиру иностранные наследники должны соответствовать одной из категорий, перечисленных в статье 19 Закона о кондоминиумах.
Наиболее частая ситуация
Относится к владельцам, которые соответствовали требованиям пункта 5 статьи 19, приобретя квартиру посредством перевода иностранной валюты в Таиланд — это является стандартной практикой для иностранных покупателей.
Вопрос: нужно ли наследникам «выкупать» квартиру?
Если наследники не соответствуют требованиям, указанным в пунктах 1 или 2 статьи 19 (постоянное проживание или участие в инвестиционных программах), возникает вопрос: обязаны ли они перевести эквивалентную сумму иностранной валюты, аналогичную той, которую перевёл первоначальный владелец, чтобы сохранить право собственности?
Некоторые интерпретации предполагают необходимость выполнения этого условия, фактически превращая наследование в «выкуп» квартиры. Это может привести к дополнительным затратам и сложностям, особенно для наследников, рассчитывающих на беспрепятственное получение имущества.
Действия, если наследник не соответствует требованиям
1. Уведомить Земельный департамент в течение 60 дней после наследования.
2. Продать квартиру в течение года, чтобы соответствовать Закону.
3. В противном случае Земельный департамент может принудительно продать имущество.
Разъяснения Земельного департамента
К счастью, Земельный департамент предоставил разъяснения о применении пункта 5 статьи 19:
1. Автоматическая передача прав
По ГТК наследники получают все права, обязанности и обязательства умершего, включая право собственности, обусловленное пунктом 5 статьи 19.
2. Нет необходимости в повторном переводе валюты
Если первоначальный владелец выполнил условия пункта 5 статьи 19, наследникам не требуется повторно переводить валюту.
Разъяснения Земельного департамента облегчают процесс наследования, однако некоторые местные офисы могут трактовать положения по-разному, что может привести к спорам.
Практические рекомендации для владельцев и наследников
1. Включите наследников в документы Foreign Exchange Transaction (FET)
FET — это документ, подтверждающий перевод валюты для покупки. Указание имён наследников в инструкции упрощает процесс наследования и снижает риски споров.
2. Составьте тайское завещание
Завещание, составленное в соответствии с тайским законодательством, упростит процесс наследования.
3. Рассмотрите возможность покупки на компанию
Использование иностранной компании для владения недвижимостью поможет избежать сложностей с квалификацией наследников.
Читайте также
Недвижимость в Таиланде: право собственности, другие права, титулы и налоги
Как купить квартиру в кондоминиуме в Таиланде
Наследование и завещание в Таиланде
Лизхолд в Таиланде: что нужно знать иностранцам
Заключение
Наследование квартир в Таиланде связано с выполнением специфических требований Закона о кондоминиумах и ГТК. Заранее подготовленные документы и юридическое сопровождение помогут избежать споров и обеспечить соблюдение законодательства.
Свяжитесь с нами для консультации и защиты ваших прав.
