Das Hotelgewerbe in Thailand: Rechtliche Grundlagen

Thailands florierender Hotelsektor

Die thailändische Hotelbranche spielt dank der großen Attraktivität des Landes als Reiseziel eine Schlüsselrolle für die thailändische Wirtschaft. Diese Attraktivität beschränkt sich nicht nur auf den internationalen Tourismus; auch der Inlandstourismus leistet einen wesentlichen Beitrag. Das Wachstum und die Stabilität der Branche ziehen zunehmend die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich, die vom thailändischen Tourismusmarkt profitieren möchten.

Hotelklassifizierungen und gesetzliche Definitionen

Definition und Arten von Hotels

Gemäß dem Hotelgesetz, B.E. 2547 (2004) [TH, EN], bezeichnet der Begriff „Hotel“ eine zu gewerblichen Zwecken errichtete Unterkunft, die Reisenden oder sonstigen Personen gegen Entgelt vorübergehende Beherbergungsleistungen anbietet. Hotels werden in vier Kategorien unterteilt:

Hotels werden je nach Größe und Leistungsangebot in vier Kategorien eingeteilt:

Typ 1: Ausschließlich Hotels mit bis zu 50 Gästezimmern

Typ 2: Hotels, die entweder Folgendes anbieten:

• Mehr als 50 Gästezimmer, oder
• Gästezimmer sowie gastronomische Einrichtungen

Typ 3: Hotels, die Folgendes anbieten:

• Gästezimmer
• Gastronomische Einrichtungen
• Entweder ein Veranstaltungsort oder ein Konferenzraum

Typ 4: Hotels mit umfassender Ausstattung:

• Gästezimmer
• Gastronomische Einrichtungen
• Unterhaltungsstätten
• Konferenzräume

Kategorie „Nicht-Hotel“

Zu den von der Hotelklassifizierung ausgenommenen Betrieben gehören:

Kleine Unterkünfte:

• Maximal 8 Räume (in einem oder mehreren Gebäuden)
• Maximal 30 Gäste
• Muss als Nicht-Hotel-Unterkunft registriert werden
• Die Registrierung ist 5 Jahre lang gültig

Sonstige Ausnahmen:

• Unterkünfte von Regierungs- bzw. staatlichen Unternehmen
• Gemeinnützige Bildungs- und Wohltätigkeitseinrichtungen
• Monatliche oder längerfristige Vermietungen

Ausländische Investitionen in Thailands Hotelbranche: Wichtige rechtliche Aspekte

Überlegungen zum Gesetz über Auslandsgeschäfte

Für den Betrieb eines Hotelunternehmens in Thailand ist – abgesehen von Dienstleistungen im Bereich des Hotelmanagements – der Erwerb einer ausländischen Gewerbegenehmigung gemäß dem Gesetz über ausländische Unternehmen erforderlich.

Kriterien des Investitionsausschusses (BOI) für Hotelprojekte

Das Board of Investment (BOI) bietet Fördermaßnahmen für Hotelunternehmen an. Als staatliche Behörde fördert das BOI Investitionen in Thailand, indem es förderungswürdigen Unternehmen steuerliche und nichtsteuerliche Anreize gewährt. Zu diesen Anreizen zählen die Befreiung von Einfuhrzöllen auf Maschinen, eine Befreiung von der Körperschaftsteuer für bis zu acht Jahre sowie die Befreiung von der Dividendensteuer für geförderte Unternehmen.

Die wichtigsten Kriterien für Hotelprojekte des BOI sind:

1. Investitionsvoraussetzungen:

• Hotels mit 100 oder mehr Zimmern: Es ist eine Mindestinvestition von 2 Millionen Baht pro Zimmer erforderlich, wobei Grundstückskosten und Betriebskapital nicht berücksichtigt werden.
• Hotels mit weniger als 100 Zimmern: Erfordern eine Gesamtinvestition von mindestens 500 Millionen Baht, wobei Grundstückskosten und Betriebskapital nicht mitgerechnet werden.

2. Für kleine und mittlere Unternehmen (KMU):

• Hotels mit 20 bis 99 Zimmern müssen mindestens 1 Million Baht pro Zimmer investieren, wobei Grundstückskosten und Betriebskapital nicht berücksichtigt werden.
• Zu den weiteren Kriterien zählen eine Mindestinvestition in das Projekt in Höhe von 500.000 THB, ohne Grundstückskosten und Betriebskapital, eine thailändische Beteiligungsquote von mindestens 51 %, ein Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital von höchstens 4:1, sowie einen Gesamtumsatz aus von der BOI geförderten und nicht geförderten Aktivitäten, der in den ersten drei Jahren jährlich 500 Millionen THB nicht übersteigt.

3. Standardisierung und Zulassung:

• Alle Projekte müssen den Standardisierungskriterien entsprechen und vom BOI genehmigt werden.

4. Anreize und Teilnahmeberechtigung

Das BOI legt die förderfähigen Regionen für Anreize fest. Projekte mit Standort in Krabi, Bangkok, Kanchanaburi, Khon Kaen, Chachoengsao, Chon Buri, Chiang Mai, Nakhon Pathom, Nakhon Ratchasima, Nonthaburi, Pathum Thani, Prachuab Khiri Khan, Phra Nakhon Si Ayuthaya, Phang-nga, Phetchanuri, Phuket, Rayong, Songkla, Samut Prakan, Samut Sakhon, Saraburi und Surat Thani sind nicht berechtigt, Einfuhrzollbefreiungen für Maschinen in Anspruch zu nehmen.

Gründung eines thailändischen Unternehmens: Der gängige Ansatz für das Hotelgewerbe

Die Erlangung einer ausländischen Gewerbeerlaubnis in Thailand kann komplex sein, und der Zugang zu den Vorteilen über das BOI ist möglicherweise nicht für alle ausländischen Unternehmer geeignet, die sich für das Hotelgewerbe interessieren. Daher besteht der gängige Ansatz für diejenigen, die in die thailändische Hotelbranche einsteigen möchten, darin, ein thailändisches Unternehmen zu gründen.

So funktioniert es:

1. Gründen Sie ein thailändisches Unternehmen, bei dem die Mehrheit der Gesellschafter thailändische Staatsangehörige sind. Als ausländischer Investor sollte Ihr Anteil an dem Unternehmen 49 % nicht überschreiten.

2. Durch diese Struktur entfällt die Notwendigkeit einer ausländischen Gewerbeerlaubnis, da das Unternehmen als thailändisches Unternehmen gilt.

3. Um ein Hotel zu betreiben, müssen Sie einen thailändischen Geschäftsführer ernennen, der Sie bei der Beantragung der Hotelgenehmigung unterstützen kann.

Besondere Hinweise für US-Anleger

Der Freundschaftsvertrag zwischen den USA und Thailand ermöglicht es amerikanischen Investoren, Hotelbetriebe zu 100 % zu besitzen und zu betreiben, ohne dass thailändische Partner oder eine ausländische Gewerbelizenz erforderlich sind. Bitte beachten Sie, dass der Vertrag keine Grundbesitzrechte gewährt – Grundstücke müssen im Rahmen eines Pachtvertrags oder über eine thailändische Gesellschaft erworben werden. Die üblichen Anforderungen für die Erteilung einer Hotelgenehmigung gelten weiterhin.

Gemäß dem Freundschaftsvertrag:

• Kann ohne thailändische Partner tätig sein
• Beschränkungen hinsichtlich ausländischer Beteiligungen gelten nicht
• Grundbesitzrechte sind nicht enthalten

Anforderungen hinsichtlich Zulassung und Registrierung

Verfahren und Voraussetzungen für die Erteilung einer Hotelgenehmigung

Für den Betrieb eines Hotels in Thailand ist eine ordnungsgemäße Genehmigung gemäß dem Hotelgesetz B.E. 2547 (2004) erforderlich. Ein Betrieb ohne entsprechende Genehmigung kann mit einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr und/oder Geldstrafen von bis zu 20.000 Baht sowie mit täglichen Geldstrafen von bis zu 10.000 Baht bei fortgesetzten Verstößen geahndet werden.

Verfahren zur Beantragung einer Lizenz

1. Baugenehmigung einholen
   • Beantragen Sie dies bei Ihrer Bezirksstelle
   • Bestätigt die Übereinstimmung des Gebäudes mit dem Hotelgesetz
   • Überprüft die Genehmigung zur Nutzung als Hotel gemäß dem Bauaufsichtsgesetz
2. An die Landesbehörde einreichen
   • Reichen Sie den Antrag ein, nachdem Sie die Baugenehmigung erhalten haben
   • Der thailändische Geschäftsführer muss alle Antragsunterlagen unterzeichnen
   • Erfordert die Ernennung eines qualifizierten Hotelmanagers
3. Behördliche Kontrollen
   • Prüfungen in den Bereichen Gesundheit, Umwelt und Bauwesen
   • Der Vorgang dauert bis zu 90 Arbeitstage
   • Möglicherweise ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich
4. Erteilung von Lizenzen
   • 15–30 Werktage nach Genehmigung
   • Gesamtdauer des Verfahrens: etwa sechs Monate
   • Gültig für fünf Jahre

Erforderliche Unterlagen

• Baugenehmigung
• Grundrisse der Innenräume
• Lageplan
• Unternehmensregisterunterlagen
• Unterlagen des Vermieters (für vermietete Immobilien)
• Unterlagen zur Qualifikation von Führungskräften
• Umweltprüfung (falls zutreffend)

Informationen zu den erforderlichen Unterlagen finden Sie ebenfalls hier.

Wichtige Hinweise

• Beim Erwerb bestehender Hotels ist eine Übertragung der Lizenz auf den neuen Eigentümer erforderlich
• Die Lizenz muss alle fünf Jahre erneuert werden
• Ein Hotelmanager muss über die entsprechenden Qualifikationen verfügen
• Es können regelmäßige Konformitätsprüfungen stattfinden

Ausführliche Informationen zu den erforderlichen Unterlagen sowie die aktuellen Formulare erhalten Sie bei der Landesbehörde oder beim Ministerium für Landesverwaltung.

Registrierung für Einrichtungen, die keine Hotels sind

Kleine Beherbergungsbetriebe, die die Ausnahmekriterien erfüllen, müssen sich dennoch bei den Behörden registrieren lassen. Die Registrierung kann über das elektronische Verwaltungssystem oder persönlich bei den dafür zuständigen Stellen vorgenommen werden. Die Registrierungsbescheinigung ist fünf Jahre lang gültig, und die Betriebe müssen die einschlägigen Sicherheitsstandards und Vorschriften einhalten.

Ausführliche Richtlinien zur Registrierung von Nicht-Hotel-Unterkünften in Thailand, einschließlich der erforderlichen Formulare und Verfahren, entnehmen Sie bitte der aktuellen Ministerialverordnung sowie den Bekanntmachungen des Innenministeriums.

Kein Hotelbetrieb in Eigentumswohnungen

Am 6. November 2023 erklärte das thailändische Landamt, dass Eigentumswohnungen nicht für Hotelbetriebe genutzt werden dürfen. Dies wurde im Rundschreiben Nr. Mor Tor 0517.3/Wor 23302 dargelegt, das an alle Provinzgouverneure versandt wurde. In dem Schreiben heißt es, dass zwar gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz (Nr. 4) B.E. 2551 (2008) bestimmte gewerbliche Aktivitäten in Eigentumswohnungen zulässig sind, der Hotelbetrieb jedoch nicht darunter fällt.

In dem Schreiben wird auf das Gutachten Nr. 710/2550 des Staatsrats Bezug genommen. Darin wird klargestellt, dass ausschließlich solche gewerblichen Aktivitäten zulässig sind, die den Bewohnern der Wohnanlage dienen, wie beispielsweise Convenience-Stores oder Restaurants. Diese Betriebe müssen zudem über separate Ein- und Ausgänge verfügen, um eine Beeinträchtigung der Bewohner zu vermeiden.

Daher ist die Nutzung von Eigentumswohnungen für den Hotelbetrieb nicht zulässig, unabhängig von etwaigen Vereinbarungen mit anderen Wohnungseigentümern oder Änderungen der Zweckbestimmung des Gebäudes. Möchte ein Gebäudeeigentümer in einer ehemaligen Eigentumswohnung ein Hotel betreiben, muss er diese zunächst gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz als Eigentumswohnung abmelden. Nach der Abmeldung kann das Gebäude für den Hotelbetrieb genutzt werden, muss jedoch den Hotelgesetzen und anderen einschlägigen Vorschriften entsprechen.

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