Was ist ein Condominium in Thailand?
Ein Condominium in Thailand ist nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) ein rechtlich registriertes Gebäude, dessen Eigentumsstruktur in zwei Kategorien unterteilt wird:
- Sondereigentum: Die einzelnen Einheiten stehen im Privateigentum. Jeder Eigentümer erhält eine eigene Eigentumsurkunde (Chanote), die das volle Eigentumsrecht an der jeweiligen Einheit verbrieft.
- Gemeinschaftseigentum: Die Eigentümer halten gemeinschaftliche Anteile an den Gemeinschaftsflächen, wie dem Grundstück, den Parkplätzen sowie Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. Pools oder Fitnessstudios).
Ausländer können Eigentumswohnungen rechtmäßig als Volleigentum (Freehold) erwerben, sofern die gesetzliche Ausländerquote eingehalten wird. Diese Quote erlaubt es nicht-thailändischen Staatsangehörigen, bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes als Eigentümer zu halten. Dies macht Condominiums zu einer der unkompliziertesten und sichersten Immobilienoptionen für ausländische Investoren in Thailand.
Abgrenzung zu anderen Mehrfamilienhäusern
Condominiums unterscheiden sich wesentlich von anderen Mehrfamilienhäusern in Thailand, wie zum Beispiel klassischen Apartmenthäusern, in denen kein Sondereigentum an einzelnen Einheiten zulässig ist. In solchen Objekten befindet sich die gesamte Immobilie in der Regel im Eigentum eines einzigen Rechtsträgers. Die Bewohner können die Einheiten lediglich mieten oder leasen (Pacht), ohne dabei eigene Eigentumsrechte zu erwerben.
Die Ausstellung einer eigenen Eigentumsurkunde und der gesetzliche Rahmen des Condominium Act gewährleisten, dass das Wohnungseigentum ein klares und durchsetzbares Recht darstellt. Dies macht diese Anlageform sowohl für thailändische Staatsangehörige als auch für Ausländer zu einer einzigartigen und attraktiven Option.
Wer kann eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen?
Sektion 19 des Condominium Act B.E. 2522 (1979) definiert die Kategorien von Ausländern sowie ausländisch kontrollierten juristischen Personen, die zum Erwerb von Wohnungseigentum in Thailand berechtigt sind. Ein Erwerb ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:
- Personen mit dauerhafter Aufenthaltserlaubnis (Permanent Residents): Ausländer, die über eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis gemäß dem thailändischen Einwanderungsgesetz verfügen.
- Personen unter Investitionsförderungsrecht: Ausländer, die eine Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des Investitionsförderungsgesetzes (Investment Promotion Act) erhalten haben, wie beispielsweise durch das Board of Investment (BOI).
- In Thailand registrierte, ausländisch kontrollierte juristische Personen: Gesellschaften nach thailändischem Recht, die gemäß den Sektionen 97 und 98 des Landgesetzbuches (Land Code) als „ausländisch“ eingestuft werden (meist aufgrund einer mehrheitlichen Beteiligung ausländischer Gesellschafter).
- Juristische Personen mit Investitionsförderungszertifikat: Unternehmen, die nach dem Foreign Business Act als ausländisch gelten, aber ein Zertifikat des BOI besitzen.
- Ausländer, die Devisen nach Thailand einführen: Ausländische Privatpersonen oder Firmen, die:
– Fremdwährungen nach Thailand überweisen,
– Gelder von einem thailändischen Baht-Konto für Nicht-Residenten (Non-Resident Account) abbuchen,
– Mittel von einem in Thailand geführten Fremdwährungskonto verwenden.
Käufer müssen im Rahmen der Eigentumsübertragung zwingend ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) oder einen gleichwertigen Banknachweis vorlegen, um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen nachzuweisen.
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Die Ausländerquote (Foreign Ownership Quota)
Ausländer dürfen kollektiv bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche eines Condominium-Gebäudes besitzen. Diese im Condominium Act festgelegte Quote stellt sicher, dass die Mehrheit der Anteile in thailändischem Besitz bleibt.
Um das Eigentum auf einen ausländischen Käufer zu übertragen, verlangt das Landamt (Land Department) eine Bescheinigung der Hausverwaltung (Juristic Person), die bestätigt, dass die Ausländerquote von 49 % durch den Verkauf nicht überschritten wird.
Zahlungsabwicklung beim Kauf einer Eigentumswohnung
In der Regel müssen ausländische Käufer nachweisen, dass die für den Kauf verwendeten Mittel aus dem Ausland eingeführt wurden. Diese Anforderung gemäß Abschnitt 19/3 (ter) des Condominium Act ist für die meisten Käufer zwingend erforderlich, um das Eigentum beim Landamt (Land Department) registrieren zu können.
Zulässige Zahlungsmethoden:
1. Überweisung von Fremdwährung nach Thailand (häufigste Methode)
- Das Geld muss in einer Fremdwährung (z. B. Euro oder USD) überwiesen und erst in Thailand von einer thailändischen Bank in Baht umgetauscht werden.
- Für Beträge ab einem Gegenwert von 50.000 USD stellt die Bank das Foreign Exchange Transaction (FET) Form aus. Bei kleineren Beträgen dient eine Bankbestätigung oder ein „Credit Advice“ als Nachweis.
- Update (Gültig ab 29. Dez. 2025): Die thailändische Zentralbank (BOT) verschärft die Dokumentationspflichten für hohe Devisenzuflüsse. Bei Überweisungen ab 200.000 USD (insbesondere für Immobilieninvestitionen) dürfen Banken keine vereinfachten Prüfverfahren mehr anwenden. Es müssen nun für jede einzelne Transaktion detaillierte Belege zum Zweck und zur Mittelherkunft vorgelegt werden.
Mehr dazu hier: Bank of Thailand verschärft Dokumentationsprüfung für hohe Devisenzuflüsse - Kein „KYB“-Shortcut: Für Immobilienkäufe ab 200.000 USD ist es Banken untersagt, vereinfachte Prüfverfahren (Know Your Business) anzuwenden. Käufer müssen am Handelstag oder spätestens am Abrechnungstag vollständige Nachweise über den Zweck und die Herkunft der Mittel erbringen.
2. Abhebung von einem thailändischen Baht-Konto für Nicht-Ansässige (NRBA)
- Zahlungen können von einem bestehenden NRBA-Konto erfolgen.
- Für das Landamt ist eine Bankbescheinigung erforderlich, die die Abhebung und den spezifischen Zweck (Kauf einer Eigentumswohnung) bestätigt.
3. Abhebung von einem Fremdwährungskonto (FCD) in Thailand
- Mittel können von einem in Thailand geführten FCD-Konto abgehoben werden.
- Hierfür muss ein FET-Formular oder eine entsprechende Bescheinigung vorgelegt werden. Beachten Sie, dass Banken nun bereits bei der Einzahlung auf ein FCD-Konto ab einem Betrag von 200.000 USD die Belege prüfen müssen, wenn das Geld für Immobilien bestimmt ist.
4. Einfuhr von Bargeld
- Physisch nach Thailand eingeführtes Bargeld muss beim Zoll deklariert und bei einer thailändischen Bank eingezahlt werden, um eine Bescheinigung zu erhalten.
- Wichtiger Schwellenwert: Bei Beträgen ab 15.000 USD in physischen Banknoten fordern Banken nun zwingend einen offiziellen Nachweis über die legale Einfuhr der Scheine nach Thailand.
Ausnahmen (wenn der Nachweis über Devisenimporte nicht erforderlich ist)
Wie bereits in den Käuferkategorien oben erwähnt, haben bestimmte Gruppen mehr Flexibilität bei der Zahlung:
- Personen mit dauerhafter Aufenthaltserlaubnis (Permanent Residents) in Thailand.
- Begünstigte von Investitionsförderungen (BOI) gemäß den spezifischen Ausnahmeregelungen in Abschnitt 19/3 (ter).
Wichtiger Praxishinweis
Damit die Registrierung beim Landamt reibungslos verläuft, muss der Name des Absenders auf den Bankbelegen exakt mit dem Namen des Käufers übereinstimmen. Zudem muss die dokumentierte Summe mindestens dem vollen Kaufpreis entsprechen. Aufgrund der neuen Prüfungsstandards für 2026 empfehlen wir, den Zahlungsfluss frühzeitig zu planen und alle Kaufverträge für die obligatorische Bankprüfung bereitzuhalten, um Verzögerungen bei der Eigentumsübertragung zu vermeiden.
Steuern und Gebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung
Beim Eigentumsübergang am Landamt (Land Department) fallen verschiedene staatliche Abgaben an. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Standard-Sätze (Stand Ende 2025):
| Steuer / Gebühr | Satz | Übliche Aufteilung |
| Registrierungsgebühr | 2% des Schätzwertes | Meist 50/50 geteilt |
| Spezielle Geschäftssteuer (SBT) | 3,3% des Preises/Wertes | Vom Verkäufer zu tragen |
| Stempelsteuer | 0,5% des Preises/Wertes | Vom Verkäufer zu tragen |
| Quellensteuer (Withholding Tax) | 1% (Firma) oder progressiv (Privat) | Vom Verkäufer zu tragen |
Wichtige Details für Käufer:
- SBT vs. Stempelsteuer: Die Spezielle Geschäftssteuer (SBT) fällt nur an, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besessen hat. Nach fünf Jahren entfällt die SBT und es wird stattdessen die wesentlich günstigere Stempelsteuer (0,5%) fällig.
- Verhandlungsbasis: Obwohl das Gesetz den Verkäufer für die SBT und die Quellensteuer in der Pflicht sieht, ist die Aufteilung in Thailand oft Verhandlungssache. Bei Privatverkäufen ist eine „50/50-Teilung aller Kosten“ eine sehr verbreitete Klausel.
- Neubauprojekte: Beim Kauf direkt vom Bauträger (Developer) ist gesetzlich festgelegt, dass der Käufer maximal 1% (die Hälfte der Registrierungsgebühr) übernehmen darf. Alle anderen Steuern muss der Bauträger tragen.
Jährliche Ausgaben: Grund- und Gebäudesteuer
Die Grund- und Gebäudesteuer wird jährlich erhoben und richtet sich nach dem offiziellen Schätzwert der Wohnung sowie der Art der Nutzung.
1. Vermietung oder gewerbliche Nutzung
Wird das Condo vermietet oder gewerblich genutzt, gilt dies als „sonstige Nutzung“.
- Steuersatz: ab 0,3%
- Beispiel: Bei einem Schätzwert von 10 Mio. THB beträgt die Steuer 30.000 THB/Jahr.
2. Wohnnutzung (Zweitwohnsitz)
Wenn Sie die Wohnung für sich selbst nutzen, aber dort nicht offiziell als Hauptwohnsitz gemeldet sind.
- Steuersatz: ab 0,02%
- Beispiel: Bei einem Schätzwert von 10 Mio. THB beträgt die Steuer 2.000 THB/Jahr.
3. Hauptwohnsitz (Offizielle Meldung)
Sind Sie als Eigentümer im thailändischen Hausregister (Gelbes Tabien Baan) eingetragen (Stand 1. Januar):
- Freibetrag: Die ersten 10 Millionen THB des Wertes sind steuerfrei.
- Überhang: Nur der Wert, der 10 Millionen THB übersteigt, wird mit 0,02% besteuert.
Aktuelle Steuersätze für Wohnnutzung (2025/2026)
| Schätzwert (in THB) | Steuersatz |
| Bis 10 Millionen | 0,02% (Befreit bei Meldung im Tabien Baan) |
| 10 – 50 Millionen | 0,02% |
| 51 – 75 Millionen | 0,03% |
| Über 100 Millionen | 0,1% |
Wichtige Fristen:
Die Steuerbescheide werden in der Regel Anfang des Jahres verschickt, und die Zahlung muss bis spätestens April erfolgen. Verspätete Zahlungen führen zu Strafen von bis zu 40% des Steuerbetrags.
Erbrechtliche Überlegungen: Was passiert mit Ihrer Immobilie?
Der Erwerb einer Eigentumswohnung in Thailand als Volleigentum (Freehold) bietet zwar die höchste Sicherheit, doch im Falle des Ablebens des Eigentümers greifen spezifische Restriktionen des Condominium Act sowie des Thai Civil and Commercial Code (CCC).
Der automatische Übergang vs. die Registrierung
Nach den Sektionen 1599 und 1600 des CCC gehen alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen im Moment des Todes auf die Erben über. Doch Vorsicht: Das Eigentumsrecht im Grundbuch (Landamt) unterliegt der Sektion 19 des Condominium Act.
- Qualifizierte Erben: Damit ein ausländischer Erbe das Eigentum dauerhaft auf seinen Namen registrieren kann, muss er theoretisch die Anforderungen der Sektion 19 erfüllen (z. B. eine Daueraufenthaltserlaubnis besitzen).
- Wichtige Auslegung des Land Departments (Item 5): In der Praxis gibt es eine entscheidende Erleichterung: Wenn der Erblasser die Wohnung rechtmäßig über den Devisenimport (FET) erworben hat, interpretiert das Land Department dies so, dass der Erbe in diese spezifische Rechtsstellung eintritt. Er muss in der Regel kein neues Geld aus dem Ausland überweisen, um die Wohnung zu „übernehmen“.
- Nicht-qualifizierte Erben: Erfüllt ein Erbe die Bedingungen nicht (oder ist die Ausländerquote von 49 % im Gebäude mittlerweile erschöpft), schreibt Sektion 19/7 vor, dass die Einheit innerhalb von einem Jahr nach dem Erbanfall veräußert werden muss. Geschieht dies nicht, hat das Landamt das Recht, den Verkauf zwangsweise einzuleiten.
Praxis-Tipp: Eine Meldung beim zuständigen Landamt muss zwingend innerhalb von 60 Tagen nach dem Erbfall erfolgen, um die gesetzlichen Fristen zu wahren. Ein thailändisches Testament ist hierbei unerlässlich, um langwierige Validierungsprozesse europäischer Urkunden zu vermeiden.
Berechtigt der Immobilienkauf zu einer Aufenthaltserlaubnis?
Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass Immobilieninvestitionen in Thailand – analog zu den „Golden Visa“-Programmen anderer Staaten – unmittelbar einen Anspruch auf eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis (Permanent Residence) begründen.
- Kein Automatismus: Das thailändische Einwanderungsrecht gewährt kein Aufenthaltsrecht allein aufgrund von Immobilienbesitz.
- Permanent Residency (PR): Die echte Daueraufenthaltserlaubnis in Thailand unterliegt einem strengen jährlichen Quotensystem (meist 100 Personen pro Nationalität) und erfordert in der Regel eine mehrjährige Arbeitshistorie oder familiäre Bindungen in Thailand. Ein Condo-Kauf ist hierfür keine primäre Qualifikationsgrundlage.
Berechtigt der Kauf eines Condos zum Erhalt eines Visums?
Ja, jedoch unter bestimmten Voraussetzungen. Seit Oktober 2025 wurden die Optionen für eine Residenz durch Immobilieninvestitionen erheblich erweitert.
Investorenvisum durch Immobilien (ab THB 3 Millionen)
Oktober 2026: Die Bearbeitung von Anträgen auf das Investorenvisum ab THB 3 Millionen ist vorübergehend ausgesetzt.
Das Programm sieht zunächst eine 90-tägige Aufenthaltsgenehmigung der Kategorie Non-Immigrant B vor, gefolgt von einer jährlich verlängerbaren Aufenthaltsgenehmigung für ein Jahr. Eine Erwerbstätigkeit ist nicht erlaubt. Drei Immobilienwege werden anerkannt:
- Freehold-Eigentumswohnung: eine fertiggestellte Wohnung im Wert von mindestens THB 3 Millionen, eingetragen auf den Namen des Antragstellers.
- Registriertes Leasehold: eine Wohnung oder ein Haus mit einer Miet- oder Pachtlaufzeit von mehr als drei Jahren und nachgewiesener Mietvorauszahlung von insgesamt mindestens THB 3 Millionen für die Vertragslaufzeit.
- Sap-Ing-Sith: ein registriertes Nutzungsrecht an einer Immobilie mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren und einer anrechenbaren Vorauszahlung von mindestens THB 3 Millionen.
Die Transaktion oder das betreffende Recht muss am oder nach dem 1. Oktober 2025 beim Department of Lands registriert worden sein. Vertragspartner muss eine thailändische natürliche oder juristische Person sein. Jedes qualifizierende Objekt begründet ein Antragsrecht; die Werte günstigerer Objekte können nicht addiert werden. Objekte im Bau kommen erst nach Fertigstellung und Registrierung infrage.
Erforderlich ist eine Zertifizierung über das Verfahren des Ministeriums für Tourismus und Sport, koordiniert durch Thai Longstay (TLS). Nach der von TLS angegebenen Frist müssen bei Antragstellung mehr als 15 Tage des erlaubten Aufenthalts verbleiben. Eine gewöhnliche Wohnungsmiete ist kein eigenständiger Qualifizierungsweg.
Vollständige Voraussetzungen und aktueller Programmstatus.
Standard-Investorenvisum (10 Millionen THB)
Dies bleibt der „klassische“ Investitionspfad. Er ermöglicht eine jährlich verlängerbare Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Investition von 10 Millionen THB.
- Investitionsoptionen: Diese Anforderung kann durch den Kauf eines Neubau-Condos (direkt vom Bauträger), den Erwerb thailändischer Staatsanleihen oder ein Festgeldkonto bei einer thailändischen Bank erfüllt werden.
- Haltefrist: Die Investition muss in der Regel für die gesamte Dauer des Visumstatus aufrechterhalten werden.
Long-Term Resident (LTR) Visum
Für vermögende Privatpersonen können Immobilieninvestitionen zur Qualifizierung für das 10-jährige LTR-Visum herangezogen werden:
- Wealthy Global Citizen: Erfordert eine Investition von 500.000 USD in qualifizierte thailändische Vermögenswerte (einschließlich Condos).
- Wealthy Pensioner: Erfordert eine Investition von 250.000 USD, sofern das jährliche Einkommen des Antragstellers zwischen 40.000 USD und 80.000 USD liegt.
Weitere Einzelheiten zum LTR-Visum und seinen Anforderungen finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden:
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Auf Deutsch:
Ausländisches Eigentum und Immobilienrechte in Thailand: Der definitive Rechtsleitfaden
Letzter Wille und Testament in Thailand: Ein praktischer Leitfaden für Ausländer
Auf Englisch:
How Foreigners Can Inherit Condominium Units in Thailand
Wie wir Ihnen helfen können
Wir begleiten Sie durch alle Phasen Ihres Immobilienprojekts:
- Due Diligence: Wir prüfen nicht nur die Eigentumsurkunde, sondern auch die Einhaltung der Ausländerquote des Gebäudes und die Belastungsfreiheit.
- Vertragsgestaltung: Wir entwerfen und prüfen Kaufverträge, um sicherzustellen, dass Ihre Anzahlungen geschützt sind und die Übergabebedingungen Ihren Interessen entsprechen.
- Nachfolgeplanung: Wir erstellen thailändische Testamente, die exakt auf Ihre Immobilienwerte abgestimmt sind, um Ihren Erben rechtliche Hürden beim Landamt zu ersparen.
- Visum-Koordination: Wir unterstützen Sie bei der Beantragung von Investment- oder LTR-Visa basierend auf Ihrem Portfolio.
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