Инвестиционная виза в Таиланд позволяет оформить длительное пребывание через вложения в недвижимость от 3 млн батов. Подойдут квартира в собственности, зарегистрированная аренда или Sap-Ing-Sith при соблюдении условий программы. Сначала оформляется разрешение Non-Immigrant B на 90 дней, затем — продление на год с возможностью ежегодного продления.
Оператор программы — Thailand Longstay Management Co., Ltd. (Thai Longstay / TLS). Доступны три варианта инвестиций: покупка квартиры в собственность (Freehold), зарегистрированная долгосрочная аренда квартиры или дома (Leasehold) и право использования недвижимости Sap-Ing-Sith. Для всех вариантов сделка или соответствующее право должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте 1 октября 2025 года или позднее. Контрагентом должно быть тайское физическое или юридическое лицо.
Ключевые моменты
Минимальная инвестиция: 3 000 000 батов за один объект.
Принимаемые маршруты: Freehold (квартира) • Leasehold (квартира или дом, зарегистрированная аренда) • Sap-Ing-Sith.
Дата регистрации: 1 октября 2025 года или позднее, контрагент — тайское физическое или юридическое лицо.
Юридический статус: Годовое продление пребывания (Non-Immigrant B, Investment).
Ключевое требование: Сертификационное письмо от Министерства туризма и спорта.
Статус программы: оформление временно приостановлено в октябре 2026 года.
Обратитесь к нам по вопросам поиска недвижимости и оформления визы.
Что это за виза
Юридически это продление разрешения на пребывание на инвестиционном основании, а не виза в привычном понимании. Классификация — Non-Immigrant «B» (Investment). Выдаётся сроком на один год с возможностью ежегодного продления. Программа предназначена исключительно для частного проживания и не даёт права на трудоустройство или ведение коммерческой деятельности.
Процесс двухэтапный: сначала при первом визите в Иммиграционную службу оформляется временное разрешение на 90 дней, затем — полноценное продление на 12 месяцев после завершения административного одобрения.
Правовая база
Два приказа Иммиграционного бюро, действующие с 1 октября 2025 года, регулируют данный маршрут:
- Приказ № 237/2568 — визовый статус: первичная проверка и смена категории. Royal Gazette
- Приказ № 238/2568 — продление на 12 месяцев, критерии соответствия и требования к документам. Royal Gazette
Полная документация также доступна на сайте Immigration Bureau.
Какая «инвестиционная виза» подходит вам?
У «инвестиционной визы» есть три разновидности (маршрута):
- Действующий практический маршрут на 3 млн батов (тема данной статьи): Доступен всем новым заявителям через квалифицирующую инвестицию в недвижимость, оформляется через Министерство туризма и спорта.
- Исторический маршрут на 3 млн батов (для действующих резидентов): Применяется только к лицам, въехавшим в Таиланд до 1 октября 2006 года и непрерывно поддерживавшим свой статус. Для новых заявителей недоступен.
- Стандартный маршрут на 10 млн батов: Отдельная опция, требующая инвестиций в размере 10 000 000 THB в недвижимость, облигации или депозиты — без участия Министерства.
Кто занимается оформлением
TLS проверяет документы об инвестиции и организует получение сертификационного письма через Министерство туризма и спорта. После этого заявление передаётся в Иммиграционную службу, которая принимает решение по визе.
AIM Bangkok проверяет документы и сопровождает подачу заявления во взаимодействии с TLS. Обращение к нам необязательно; наши услуги оплачиваются отдельно от сборов TLS.
Как квалифицироваться
Заявитель должен подтвердить инвестицию в недвижимость на сумму не менее 3 млн батов по одному из трёх маршрутов. Общие условия для всех маршрутов:
- Регистрация сделки или соответствующего права в Земельном департаменте — 1 октября 2025 года или позднее.
- Контрагент — тайское физическое или юридическое лицо. Допускаются первичный рынок (покупка напрямую у тайского застройщика или юридического лица) и вторичный рынок (покупка у тайского гражданина или тайской зарегистрированной компании).
- Один квалифицирующий объект даёт право на подачу одного заявления.
- Строящиеся объекты не подходят до завершения строительства и регистрации.
- Виза не даёт права на работу; действует один год и продлевается ежегодно при условии владения недвижимостью по установленным критериям.
Переходное положение: клиенты, подавшие заявление до вступления новых правил в силу, продолжают процесс на прежних условиях, без каких-либо изменений.
Покупка квартиры в кондоминиуме (Freehold)
- Тип объекта: квартира в кондоминиуме.
- Минимальная инвестиция: 3 000 000 THB (подтверждённая цена покупки, за одну квартиру).
- Форма собственности: Freehold, зарегистрированный на имя заявителя в Земельном департаменте (Department of Lands).
- Дата регистрации: переход права собственности зарегистрирован 1 октября 2025 года или позднее; продавец — тайское физическое или юридическое лицо.
- Подтверждение: регистрация сделки купли-продажи, оформленная Земельным департаментом.
- Строящиеся объекты: не подходят до завершения строительства и регистрации. Авансовые платежи не учитываются.
- Один объект — один заявитель: каждая квартира даёт только одно право на подачу.
Читайте также:
Долгосрочная аренда (Leasehold)
Для программы подходят зарегистрированные договоры аренды, отвечающие условиям ниже.
- Тип объекта: квартира, дом, или таунхаус. TLS письменно подтвердил, что отдельный дом в лизхолд квалифицируется по той же категории, что и лизхолд квартиры.
- Регистрация: договор аренды зарегистрирован в Земельном департаменте, срок аренды — более 3 лет.
- Сумма: подтверждение авансовой оплаты аренды за весь срок договора на сумму не менее 3 000 000 THB.
- Дата регистрации: аренда зарегистрирована 1 октября 2025 года или позднее; арендодатель — тайское физическое или юридическое лицо.
Читайте также:
Право использования недвижимости (Sap-Ing-Sith)
Sap-Ing-Sith — зарегистрированное вещное право по тайскому законодательству, допускающее пользование, передачу, наследование и ипотеку, — принимается как самостоятельный вариант инвестиций по программе.
Оговорка: конструкция «право собственности иностранца на дом/виллу (строение) при лизхолде земли» — без Sap-Ing-Sith — пока прямо не подтверждена TLS для программы 3 млн. Если ваша вилла структурирована так, свяжитесь с нами для индивидуального подтверждения.
- Тип объекта: квартира, дом, дом с землёй, земля под строительство здания или жилья, либо жилое помещение в жилом здании.
- Регистрация: Sap-Ing-Sith зарегистрирован в Земельном департаменте, срок договора — более 3 лет.
- Сумма: подтверждение авансовой оплаты за весь срок договора на сумму не менее 3 000 000 THB — порог должен быть достигнут либо платой за долгосрочную аренду земли, либо стоимостью здания/жилья.
- Дата регистрации: право Sap-Ing-Sith зарегистрировано 1 октября 2025 года или позднее; контрагент — тайское физическое или юридическое лицо.
Читайте также:
Сценарии владения: как оценивается право на визу
Один объект — одно право на подачу. Ниже описаны типовые структуры владения:
| Ситуация | Оценка |
|---|---|
| Одна квартира ≥ 3 млн THB, один собственник | Право на визу есть — один объект даёт одно право на подачу. |
| Одна квартира от 6 млн THB, два сособственника | Только одно право на подачу. Второй сособственник оформляет письменный отказ от своего права. |
| Одна квартира ≥ 3 млн, но < 6 млн THB, два сособственника | Доли должны быть зарегистрированы. Заявитель должен владеть большей долей стоимостью не менее 3 млн THB. |
| Квартира в совместной собственности членов одной семьи | Отец или мать подаёт как основной заявитель; остальные члены семьи — как иждивенцы. |
| Несколько квартир, каждая дешевле 3 млн THB | Права на визу нет — стоимость не суммируется. Объект для подачи должен сам стоить не менее 3 млн THB. |
Перечень документов
Процесс документоориентирован. TLS проверяет пакет до визита в Иммиграционную службу, а на самом приёме необходимо предъявить оригиналы — отсутствие оригиналов ведёт к отказу.
Все документы подаются в формате PDF высокого разрешения, полученного через профессиональный сканер или приложение (например, Adobe Scan). Фотографии документов, сделанные на смартфон, не принимаются.
Для всех заявителей
- Заполненные формы TLS (membership + visa support)
- Скан паспорта — все страницы со штампами и отметками, без пустых страниц; паспорт должен быть действителен ещё не менее 6 месяцев
- Фотографии паспортного формата (по спецификациям TLS)
Подтверждение инвестиции (по маршрутам)
- Договор купли-продажи (SPA)
- Свидетельство о праве собственности (Chanote) — с именем заявителя
- Домовая книга (Tabien Baan) — официальный тайский регистрационный документ по объекту
- Квитанция Земельного департамента — официальный документ об уплате сборов за переход права собственности
- Подтверждение оплаты — банковские выписки или квитанции застройщика, подтверждающие сумму покупки
- Для маршрутов Leasehold и Sap-Ing-Sith: договор, зарегистрированный в Земельном департаменте (срок более 3 лет), и подтверждение авансовой оплаты за весь срок на сумму не менее 3 млн THB. При лизхолде титул на заявителя не переоформляется — предоставляется копия Chanote собственника с зарегистрированной отметкой об аренде. Для Sap-Ing-Sith дополнительно нужен Sap-Ing-Sith deed — документ Земельного департамента о передаче права заявителю («зелёная Гаруда»).
Фотодокументация (подтверждение проживания): Три фотографии с участием заявителя:
- На фоне фасада здания (название здания хорошо видно)
- У входа в квартиру (номер квартиры чётко читается)
- Внутри квартиры (жилая зона и обстановка видны)
Дополнительно: скриншот карты (например, Google Maps) с расположением объекта и окрестностями.
Для членов семьи
- Паспорта и документы о родстве (свидетельства о браке/рождении)
- Перевод на тайский язык с заверением в МИД Таиланда
- Каждый член семьи проходит полную процедуру проверки и регистрации
Как проходит процесс
- Шаг 1 — Проверка документов: после согласования условий работы AIM Bangkok проверяет документы для заявления и уточняет, чего не хватает для подачи в TLS. Юридическая проверка недвижимости и консультации по покупке или аренде — отдельные услуги.
- Шаг 2 — Проверка со стороны TLS: пакет подаётся в TLS. Предварительная проверка занимает 5–7 рабочих дней; после успешной проверки оформляется членство, затем проводится полная проверка документов (7–10 рабочих дней). На этом этапе оформляется сертификационное письмо через Министерство туризма и спорта.
- Шаг 3 — 90-дневный штамп: запись в Иммиграционную службу назначается через 3–7 рабочих дней после проверки, в провинции проживания. В Бангкоке штамп обычно проставляется в день визита; в других провинциях сроки варьируются и может потребоваться второй визит.
- Шаг 4 — Годовое продление: Подача заявления на полноценные 12 месяцев до истечения первоначального 90-дневного срока.
Важное правило по срокам: официальное требование TLS — на момент подачи должно оставаться более 15 дней разрешённого пребывания. Начинайте процесс минимум за 4 недели до истечения текущего разрешения.
Сборы
Сборы программы TLS (уплачиваются TLS):
- Членство: 6 000 THB — разово, действует 20 лет. Включает две бесплатные VIP-встречи в аэропорту Suvarnabhumi (личная встреча в терминале, Priority Lane); дополнительные услуги — по членскому тарифу.
- Ежегодный сервисный сбор: 27 000 THB за каждый 12-месячный цикл
Услуги AIM Bangkok: 12 000 THB + НДС за каждого заявителя: проверка документов и координация первоначальной подачи на визу. Сборы TLS оплачиваются отдельно. Юридическая проверка недвижимости, консультации по сделке и дополнительные услуги рассчитываются отдельно.
Все сборы применяются на каждого заявителя, включая членов семьи.
Члены семьи
Основной заявитель может включить ближайших родственников. Членам семьи не требуется отдельная инвестиция, однако все программные и профессиональные сборы начисляются за каждого человека.
Важно — строго последовательная подача: Заявления на членов семьи можно подавать только после того, как основной заявитель получил полноценную годовую визу. Подача заявлений на членов семьи в период начальной 90-дневной фазы не допускается.
Кто может быть включён:
- Супруг/супруга: Отношения должны существовать юридически и фактически — зарегистрированный брак при совместном проживании. Документ: свидетельство о браке.
- Ребёнок: Ребёнок, усыновлённый ребёнок или ребёнок супруга — не состоящий в браке, младше 20 лет, проживающий одной семьёй с заявителем. Документы: свидетельство о рождении, регистрация признания или усыновления, либо иной официальный документ.
- Родители: Родители (биологические или усыновившие) основного заявителя в возрасте от 50 лет. Документ: свидетельство о рождении основного заявителя.
Документы о родстве, выданные за рубежом, должны быть заверены компетентным органом страны выдачи, переведены на тайский язык, а перевод — заверен Министерством иностранных дел Таиланда. Легализация в Таиланде занимает 10–40 рабочих дней — закладывайте это в план.
Альтернатива для крупных инвесторов — виза LTR
Для инвесторов, которым нужна долгосрочная стабильность, а не ежегодные продления, виза Long-Term Resident (LTR) предлагает 10-летний срок действия. Инвестиции в недвижимость засчитываются в двух категориях:
- Wealthy Global Citizen (Состоятельный гражданин мира): инвестиции от $500 000 в Таиланде (включая недвижимость) и активы $1 000 000 в целом. По документам BOI принимаются: фрихолд (SPA + титул не старше 6 месяцев), лизхолд с остатком срока от 10 лет, вилла (договор строительства с ценой + разрешение на строительство).
- Wealthy Pensioner (Состоятельный пенсионер): инвестиции от $250 000 при условии ежегодного пассивного дохода в размере $40 000 – $80 000. По документам BOI принимаются: фрихолд (Or.Chor.2 + Or.Chor.16/23), зарегистрированный лизхолд, вилла/аренда земли (SPA с ценой и/или титул).
Важно: признание лизхолда или виллы в LTR не означает автоматического признания той же структуры в программе 3 млн батов — критерии программ независимы.
Основные преимущества: виза на 10 лет, миграционные привилегии (освобождение от 90-дневных отчетов, fast track, возможность оформления ворк-пермита) и налоговые льготы.
Подробнее в нашем материале:
Сравнение инвестиционных путей (2026)
| Параметр | Маршрут 3 млн | Стандарт 10 млн | LTR: Wealthy Pensioner | LTR: Wealthy Global Citizen |
| Инвестиционные требования | 3 000 000 THB (freehold, leasehold или Sap-Ing-Sith; только готовые объекты) | 10 000 000 THB (Жилье, облигации, депозит) | $250 000 инвестиции в Таиланде | $500 000 инвестиции в Таиланде |
| Доп. условия | Нет | Нет | Доход $40k–80k/год | Активы $1 млн (всего) |
| Налоговые льготы | Общие правила | Общие правила | Зарубежные доходы освобождены от налога | Зарубежные доходы освобождены от налога |
| Срок действия | 1 год (продлеваемый) | 1 год (продлеваемый) | 10 лет (5+5) | 10 лет (5+5) |
| Работа | Не допускается | Не допускается | Digital Work Permit | Digital Work Permit |
| Отчетность | Каждые 90 дней | Каждые 90 дней | Раз в год | Раз в год |
Примечание: Для категории LTR Wealthy Global Citizen сумма инвестиций в $500 000 входит в общий расчет активов ($1 млн), а не суммируется с ним.
Читайте также:
Поиск недвижимости и оформление визы
Планируете купить недвижимость? Мы можем познакомить вас с надёжным агентом по недвижимости. Укажите интересующий город или район, бюджет и планируемый срок покупки.
Уже владеете недвижимостью или арендуете её? Мы проверяем документы и сопровождаем подачу заявления на визу во взаимодействии с TLS.
Кратко опишите ваши планы или объект недвижимости, и мы сообщим, чем можем помочь.
Нужна помощь с визой?
Напишите нам о вашей ситуации. Подскажем, что потребуется для оформления.