Покупка недвижимости в Таиланде — это не просто решение о стиле жизни или инвестициях. Для многих иностранных покупателей она также становится основанием для получения долгосрочной визы. Таиланд предлагает несколько визовых маршрутов, которые напрямую связаны с инвестициями в недвижимость, и понимание того, какой из них подходит именно вам, может существенно повлиять на планирование сделки.
Важно: в Таиланде нет официальной программы «гражданство/резидентство через инвестиции». Речь идёт о категориях долгосрочных виз, которые позволяют легально находиться в стране на основании ваших инвестиций. Для тех, кто сравнивает Таиланд с другими направлениями, это ключевое различие.
Почему инвестиции в недвижимость и долгосрочные визы идут рука об руку
Таиланд намеренно структурировал несколько категорий своих долгосрочных виз так, чтобы поощрять иностранные инвестиции. В результате одна и та же покупка квартиры может служить сразу двум целям: стать домом или активом, приносящим доход, в таких топовых локациях, как Бангкок, Пхукет или Паттайя, — и стать законным основанием для многолетнего пребывания.
Тем не менее правила существенно различаются в зависимости от типа визы: по порогу инвестиций, классу активов, этапам оформления и преимуществам. Правильный выбор с самого начала сэкономит вам время, деньги и избавит от лишней бюрократии.
Основные визовые маршруты, связанные с недвижимостью
Инвестиционная виза (маршрут «3 миллиона батов»)
Октябрь 2026: оформление визы за инвестиции от 3 млн батов временно приостановлено.
Это самый доступный путь для получения визы через недвижимость. Он позволяет иностранцам, инвестировавшим в объект недвижимости стоимостью не менее 3 000 000 батов, получить годовое неиммиграционное продление срока пребывания.
Обновление — июль 2026: оператор программы письменно подтвердил официальные критерии. Подтверждены три инвестиционные структуры: покупка квартиры в полную собственность (Freehold), зарегистрированный лизхолд (квартира или дом, срок более 3 лет, предоплата аренды от 3 млн батов) и Sap-Ing-Sith (зарегистрированное право пользования, срок более 3 лет, от 3 млн батов).
Ключевые требования:
- Инвестиция от 3 000 000 батов в один объект — freehold-квартира, зарегистрированный лизхолд или Sap-Ing-Sith (стоимость нескольких объектов дешевле 3 млн не суммируется).
- Сделка должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте 1 октября 2025 года или позднее — более ранние сделки не подходят (переходное положение: заявления, поданные по прежним правилам, продолжаются без изменений).
- Продавец, арендодатель или праводатель — тайское физическое или юридическое лицо; строящиеся объекты подходят только после завершения и регистрации.
- Сертификационное письмо через уполномоченного оператора программы (по линии Министерства туризма и спорта) — до обращения в иммиграционную службу.
Что вы получаете:
- Разрешение на пребывание сроком на 1 год (категория Non-Immigrant-B).
- Ежегодное продление при условии сохранения инвестиции.
- Практичный и экономичный вариант для покупателей в сегменте от 3 млн батов.
Подробнее читайте в нашей статье:
Виза в Таиланд за инвестиции в недвижимость от 3 млн батов: Подтвержденные правила и процесс в 2026 году
Какая виза подходит вам как инвестору?
Опишите ваш случай — мы предложим решение.
Инвестиционная виза (маршрут «10 миллионов батов»)
Для инвесторов с более крупным капиталом порог в 10 000 000 батов открывает более широкие возможности и упрощает процедуру.
Ключевые требования:
- Минимум 10 000 000 батов, вложенных в квалифицированные активы.
- Допустимые активы: недвижимость, государственные облигации или депозиты в тайском банке.
- Не требуется предварительное одобрение Министерства туризма.
- Инвестиции могут быть распределены между разными типами активов.
Что вы получаете:
- Ежегодное продление срока пребывания.
- Гибкость в структурировании портфеля активов.
- Более простой путь подачи заявления — без этапа авторизации в MOTS.
Виза долгосрочного резидента (LTR Visa)
LTR — это флагманская 10-летняя программа Таиланда, в том числе для состоятельных лиц и пенсионеров. Хотя это не «виза за недвижимость» в чистом виде, инвестиции в недвижимость являются одним из критериев для двух ключевых категорий.
1. Состоятельный гражданин мира (Wealthy Global Citizen)
- Глобальные активы от $1 млн, из которых не менее $500 000 (~17,6 млн батов) должны быть инвестированы в Таиланд.
- Покупка недвижимости напрямую засчитывается в этот порог.
- Льгота: полное освобождение от налогов на иностранный доход, ввозимый в Таиланд (Указ № 743).
2. Состоятельный пенсионер (Wealthy Pensioner)
- Для лиц 50+ с пассивным доходом от $80 000/год.
- При доходе $40 000–80 000 требуется дополнительная инвестиция в Таиланд от $250 000 (включая недвижимость).
- Стабильность на 10 лет без необходимости ежегодных продлений.
Чем LTR отличается от других маршрутов:
- Срок действия 10 лет (5+5) — продление раз в пять лет.
- Отчётность: раз в год вместо стандартных 90 дней.
- Допустимы не только Freehold, но и Leasehold (от 10 лет), а также дома, зарегистрированные на имя заявителя — значительно шире, чем в маршруте 3M.
- Возможность получить разрешение на работу.
Подробности о категориях и документах — в нашей статье
Виза LTR в Таиланде: Как получить
Сравнение маршрутов (2026)
| Характеристика | Виза 3M | Виза 10M | LTR Visa |
|---|---|---|---|
| Мин. инвестиции | 3 000 000 THB | 10 000 000 THB | $250k / $500k |
| Типы объектов | Freehold, лизхолд, Sap-Ing-Sith (сделка с 01.10.2025) | Кондо, облигации, депозиты | Кондо, дома, Leasehold |
| Срок пребывания | 1 год, продлеваемая | 1 год, продлеваемая | 10 лет (5+5) |
| Отчётность | Каждые 90 дней | Каждые 90 дней | 1 раз в год |
| Налоговые льготы | Нет | Нет | Да (на заруб. доход) |
| Предв. одобрение | Да (письмо MOTS) | Нет | Да (через BOI) |
Выбор правильного пути
Правильная виза зависит не только от вашего бюджета. Она зависит от того, как долго вы планируете оставаться, планируете ли вы работать, и какую именно недвижимость покупаете.
Некоторые находят, что маршрут 3M — это естественный и практичный выбор для первой квартиры на Пхукете или в Паттайе. Другим больше подходит LTR, если они переводят в Таиланд значительный капитал и хотят получить налоговые преимущества и 10-летнюю стабильность.
Чем мы можем помочь
Покупка недвижимости в Таиланде, связанная с переездом, требует одновременного решения трех задач: оформления права собственности, выбора визового режима и налогового планирования. Мы помогаем связать эти вопросы в единое решение.
Что мы делаем:
- Проверяем юридическую чистоту объектов и условия договоров.
- Подбираем и сопровождаем подходящий визовый маршрут (включая LTR и инвестиционные визы).
- Выстраиваем структуру владения и консультируем по налогам.
Если вы еще находитесь в поиске объекта, мы можем рекомендовать надежных агентов, с которыми давно сотрудничаем и в чьем профессионализме уверены.
Напишите нам, чтобы обсудить вашу задачу — мы предложим практичный и законный алгоритм действий.
