Das 3-Millionen-Baht-Investorenvisum ermöglicht einen längerfristigen Aufenthalt in Thailand durch eine qualifizierende Immobilieninvestition von mindestens THB 3 Millionen. In Betracht kommen eine Eigentumswohnung, ein registriertes Leasehold oder Sap-Ing-Sith. Das Verfahren beginnt mit einer 90-Tage-Aufenthaltsgenehmigung der Kategorie Non-Immigrant B; anschließend ist eine jährlich verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für ein Jahr möglich.
Es wird über Thailand Longstay Management Co., Ltd. (Thai Longstay / TLS) abgewickelt. Drei Investitionswege stehen zur Verfügung: Freehold (Eigentumswohnung), registriertes Leasehold (Wohnung oder Haus) und das Nutzungsrecht Sap-Ing-Sith. Für alle Wege gilt: Die Transaktion bzw. das betreffende Recht muss am oder nach dem 1. Oktober 2025 beim Department of Lands registriert worden sein. Vertragspartner muss eine thailändische natürliche oder juristische Person sein.
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Was dieses Visum tatsächlich ist
Rechtlich handelt es sich um eine investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung — nicht um ein Visum im klassischen Sinne. Es ist als Non-Immigrant „B“ (Investment) klassifiziert und wird jeweils für ein Jahr erteilt, mit jährlicher Verlängerungsoption. Das Programm dient ausschließlich privaten Wohnzwecken und berechtigt weder zur Aufnahme einer Beschäftigung noch zu gewerblichen Tätigkeiten.
Der Prozess ist zweistufig aufgebaut: Zunächst wird bei der Einwanderungsbehörde eine befristete 90-Tage-Genehmigung erteilt, anschließend erfolgt die Verlängerung auf volle 12 Monate nach abschließender administrativer Genehmigung.
Rechtsgrundlage
Zwei Verordnungen des Immigration Bureau, in Kraft seit dem 1. Oktober 2025, regeln diesen Weg:
- Verordnung Nr. 237/2568 — regelt die Visumstatusanpassung und Kategorieänderung für die Eingangsphase. Royal Gazette
- Verordnung Nr. 238/2568 — regelt die 12-monatige Verlängerung, Eignungskriterien und Dokumentationsanforderungen. Royal Gazette
Die vollständige Dokumentation ist auch auf der Website des Immigration Bureau einsehbar.
Welches „Investorenvisum“ ist für Sie relevant?
Drei unterschiedliche Regelungen tragen die Bezeichnung „Investorenvisum“ — sie sind nicht austauschbar:
- Der aktuelle praktische 3-Millionen-Baht-Weg (Gegenstand dieses Beitrags): Offen für alle Neuantragsteller über eine qualifizierende Immobilieninvestition, abgewickelt über den Workflow des Ministeriums für Tourismus und Sport.
- Der historische 3-Millionen-Baht-Weg (Bestandsschutz): Gilt nur für Personen, die vor dem 1. Oktober 2006 nach Thailand eingereist sind und ihren Status seitdem ununterbrochen aufrechterhalten haben. Für Neuantragsteller nicht verfügbar.
- Der Standard-10-Millionen-Weg: Eine eigenständige Option mit einem Investment von THB 10.000.000 in Immobilien, Anleihen oder Festgeldern — ohne Einbindung des Ministeriums.
Wer bearbeitet den Antrag?
TLS prüft die Investitionsunterlagen und koordiniert das Zertifizierungsverfahren über das Ministerium für Tourismus und Sport. Nach Erteilung des erforderlichen Zertifizierungsschreibens wird der Antrag bei der Einwanderungsbehörde eingereicht. Diese entscheidet über den Visumantrag.
AIM Bangkok prüft Ihre Unterlagen und unterstützt Sie bei der Antragstellung in Abstimmung mit TLS. Unsere Beauftragung ist optional. Unser Honorar wird zusätzlich zu den Programmgebühren von TLS berechnet.
Qualifikationswege
Der Antragsteller muss eine Immobilieninvestition von mindestens 3 Millionen Baht über einen von drei Wegen nachweisen. Gemeinsame Bedingungen aller Wege:
- Die Transaktion bzw. das betreffende Recht muss am oder nach dem 1. Oktober 2025 beim Department of Lands registriert worden sein.
- Vertragspartner ist eine thailändische natürliche oder juristische Person.
- Jede qualifizierende Einheit vermittelt ein Antragsrecht.
- Off-Plan- bzw. im Bau befindliche Objekte qualifizieren erst nach Fertigstellung und Registrierung.
- Das Visum berechtigt nicht zur Erwerbstätigkeit; es gilt ein Jahr und ist jährlich verlängerbar, solange die Immobilie kriteriengemäß gehalten wird.
Übergangsregel: Kunden, die ihren Antrag vor Einführung der neuen Regelungen gestellt haben, können ihr Verfahren unverändert nach den bisherigen Bedingungen fortführen.
Erwerb einer Eigentumswohnung (Freehold)
- Objekttyp: Eigentumswohnung (Condominium).
- Mindestinvestition: THB 3.000.000 (nachgewiesener Kaufpreis, pro Einzeleinheit).
- Eigentumsform: Foreign Freehold, auf den Namen des Antragstellers beim Department of Lands eingetragen.
- Registrierungsdatum: Eigentumsübertragung registriert am oder nach dem 1. Oktober 2025; Verkäufer ist eine thailändische natürliche oder juristische Person.
- Nachweis: Registrierung des Kaufs durch das Department of Lands.
- Off-Plan: Objekte im Bau qualifizieren erst nach Fertigstellung und Eintragung. Anzahlungen werden nicht angerechnet.
- Eine Einheit, ein Antragsteller: Jede Einheit trägt nur einen Hauptantragsteller.
Zum Thema:
Leasehold (registrierte Langzeitmiete)
Registrierte Mietverträge, die die folgenden Bedingungen erfüllen, qualifizieren für die investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung.
- Objekttyp: Eigentumswohnung, Haus, Townhome oder Townhouse. TLS hat schriftlich bestätigt, dass ein Haus mit Grundstück (landed property) im Leasehold nach derselben Kategorie wie eine Leasehold-Eigentumswohnung qualifiziert.
- Registrierung: Beim Department of Lands registrierter Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren.
- Wert: Nachweis der Mietvorauszahlung für die gesamte Laufzeit in Höhe von insgesamt mindestens THB 3.000.000.
- Registrierungsdatum: Mietrecht registriert am oder nach dem 1. Oktober 2025; Vermieter ist eine thailändische natürliche oder juristische Person.
Zum Thema:
Nutzungsrecht (Sap-Ing-Sith)
Sap-Ing-Sith — das im thailändischen Recht verankerte, registrierte dingliche Nutzungsrecht, das Nutzung, Übertragung, Vererbung und Belastung erlaubt — ist als eigenständiger Investitionsweg anerkannt.
Villa auf gepachtetem Grundstück: eine Struktur aus separatem Eigentum an der Villa/am Gebäude bei gepachtetem Grundstück — ohne Sap-Ing-Sith — hat TLS für das 3-Mio.-Programm nicht ausdrücklich bestätigt. Ist Ihre Villa so strukturiert, kontaktieren Sie uns für eine fallbezogene Klärung.
- Objekttyp: Eigentumswohnung, Haus, Haus mit Grundstück, Grundstück zur Errichtung eines Gebäudes oder Wohnhauses oder Wohneinheit in einem Wohngebäude.
- Registrierung: Beim Department of Lands registriertes Sap-Ing-Sith mit einer Vertragslaufzeit von mehr als 3 Jahren.
- Wert: Nachweis der Vorauszahlung für die gesamte Vertragslaufzeit in Höhe von insgesamt mindestens THB 3.000.000 — maßgeblich ist entweder das Entgelt für die langfristige Landpacht oder der Wert von Gebäude/Wohnobjekt.
- Registrierungsdatum: Sap-Ing-Sith registriert am oder nach dem 1. Oktober 2025; Vertragspartner ist eine thailändische natürliche oder juristische Person.
Eigentumsszenarien: So wird die Berechtigung geprüft
Eine Einheit vermittelt ein Antragsrecht. Die Kriterien von TLS behandeln typische Eigentumsstrukturen wie folgt:
| Fall | Bewertung |
|---|---|
| Eine Einheit ≥ THB 3 Mio., ein Eigentümer | Berechtigt — eine Einheit, ein Antragsrecht. |
| Eine Einheit ab THB 6 Mio., zwei Miteigentümer | Nur ein Antragsrecht. Der andere Miteigentümer muss schriftlich auf sein Antragsrecht verzichten. |
| Eine Einheit ≥ THB 3 Mio., aber < THB 6 Mio., zwei Miteigentümer | Die Eigentumsanteile müssen registriert sein. Der Antragsteller muss den Mehrheitsanteil mit einem Wert von mindestens THB 3 Mio. halten. |
| Eine Einheit im Miteigentum von Familienangehörigen | Vater oder Mutter stellt den Hauptantrag; die übrigen Familienmitglieder beantragen als Angehörige. |
| Mehrere Einheiten, jede unter THB 3 Mio. | Nicht berechtigt — Werte werden nicht addiert. Die verwendete Einheit muss selbst mindestens THB 3 Mio. wert sein. |
Dokumenten-Checkliste
Das Verfahren ist dokumentengetrieben. TLS prüft die Unterlagen vor jedem Immigrationstermin, und die Originale müssen persönlich vorgelegt werden — fehlende Originale führen zur sofortigen Ablehnung.
Alle Unterlagen sind als hochauflösende PDF-Scans einzureichen, erstellt mit einem professionellen Scanner oder einer Scan-App (z. B. Adobe Scan). Fotos von Dokumenten mit dem Smartphone werden nicht akzeptiert.
Für alle Antragsteller
- Ausgefüllte Antragsformulare von TLS (Membership + Visa Support)
- Vollständiger Passscan — alle Seiten mit Stempeln und Vermerken; der Reisepass muss noch mindestens 6 Monate gültig sein
- Passfotos (nach Vorgaben von TLS)
Investitionsnachweis (nach Weg)
- Kaufvertrag (SPA)
- Eigentumsurkunde (Chanote) — mit dem Namen des Antragstellers
- Hausregisterbuch (Tabien Baan) — das offizielle thailändische Melderegister für die Immobilie
- Quittung der Grundbuchamtsgebühren — offizielle Quittung des Department of Lands über die Übertragungsgebühren
- Zahlungsnachweis — Banküberweisungsbelege oder Quittungen des Entwicklers, die den Kaufbetrag bestätigen
- Für Leasehold und Sap-Ing-Sith: beim Department of Lands registrierter Vertrag (Laufzeit über 3 Jahre) und Nachweis der Vorauszahlung für die gesamte Laufzeit von mindestens THB 3 Mio. Beim Leasehold wird der Titel nicht auf den Antragsteller neu ausgestellt — vorzulegen ist eine Kopie der Chanote des Eigentümers mit dem registrierten Miet-/Pachtvermerk. Für Sap-Ing-Sith ist zusätzlich die Sap-Ing-Sith-Urkunde erforderlich — das Dokument des Department of Lands über die Übertragung des Rechts auf den Antragsteller (die „grüne Garuda“).
Fotodokumentation (Nachweis der Nutzung): Drei Fotos mit dem Antragsteller sind erforderlich:
- Vor der Gebäudefassade (Gebäudename deutlich sichtbar)
- Am Wohnungseingang (Wohnungsnummer gut lesbar)
- Im Inneren der Wohnung (Wohnbereich und Einrichtung sichtbar)
Zusätzlich: ein Lageplan-Screenshot (z. B. Google Maps) mit der Immobilie und der Umgebung.
Vertragspartner — Prüfung durch AIM Bangkok (Due-Diligence-Praxis)
- Der Vertragspartner (Verkäufer, Vermieter oder Rechtsgeber) muss eine thailändische natürliche oder juristische Person sein. Zulässig sind der Primärmarkt (Kauf direkt von einem thailändischen Entwickler oder einer juristischen Person) und der Sekundärmarkt (Kauf von einem thailändischen Staatsbürger oder einer thailändischen registrierten Gesellschaft).
- Im Rahmen unserer Due Diligence fragen wir zusätzlich an — bei Privatpersonen: Thai-ID-Card und Hausregisterbuch; bei Unternehmen: aktueller Handelsregisterauszug und Gesellschafterliste. Dies ist Praxis von AIM Bangkok, keine Vorgabe von TLS.
Für Familienangehörige
- Reisepässe und Verwandtschaftsnachweise (Heirats-/Geburtsurkunden)
- Thailändische Übersetzung mit Beglaubigung durch das thailändische Außenministerium
- Jeder Angehörige durchläuft das vollständige Prüf- und Registrierungsverfahren
Ablauf
Schritt 1 — Dokumentenprüfung: Nach Mandatserteilung prüft AIM Bangkok die Antragsunterlagen und klärt, welche Angaben oder Nachweise vor der Einreichung bei TLS noch fehlen. Eine rechtliche Immobilienprüfung und die Beratung zum Kauf oder Mietvertrag sind gesonderte Leistungen.
Schritt 2 — Prüfung durch TLS: Die Unterlagen werden TLS per E-Mail übermittelt. Die Eignungsprüfung dauert in der Regel 5–7 Werktage; nach erfolgreicher Prüfung erfolgt die Mitgliedschaftsregistrierung, anschließend eine detaillierte Dokumentenprüfung (7–10 Werktage). Das Zertifizierungsschreiben des Ministeriums für Tourismus und Sport wird in dieser Phase ausgestellt.
Schritt 3 — Phase 1 (90-Tage-Genehmigung): Der Immigrationstermin wird 3–7 Werktage nach der Prüfung in Ihrer Wohnprovinz angesetzt, und Sie erscheinen persönlich. In Bangkok wird der 90-Tage-Stempel in der Regel am Tag des Termins erteilt; in anderen Provinzen können die Bearbeitungszeiten variieren und ein zweiter Termin kann erforderlich sein.
Schritt 4 — Phase 2 (12-Monats-Verlängerung): Der Antrag auf die Jahresverlängerung wird vor Ablauf der 90-Tage-Genehmigung bei der Einwanderungsbehörde eingereicht, üblicherweise etwa am 70. Tag.
Wichtige Fristregel: Die offizielle Anforderung von TLS lautet, dass zum Zeitpunkt der Antragstellung noch mehr als 15 Tage Restaufenthalt bestehen. Beginnen Sie den Prozess mindestens 4 Wochen vor Ablauf Ihrer aktuellen Aufenthaltsgenehmigung.
Gebühren
Programmgebühren von TLS (an TLS zu zahlen):
- Mitgliedschaft: THB 6.000 — einmalig, 20 Jahre gültig. Umfasst zwei kostenlose VIP-Flughafenservices in Suvarnabhumi (persönlicher Empfang im Terminal, Priority Lane); weitere Services zum Mitgliedstarif.
- Jährliche Servicegebühr: THB 27.000 pro 12-Monats-Verlängerungszyklus
Honorar AIM Bangkok: THB 12.000 zzgl. MwSt. pro Antragsteller für die Dokumentenprüfung und Koordination des Erstantrags. Die Programmgebühren von TLS sind gesondert zu zahlen. Immobilienprüfungen, Transaktionsberatung und zusätzliche Leistungen werden separat angeboten und berechnet.
Alle Gebühren gelten pro Person, einschließlich Familienangehöriger.
Familienangehörige
Der Hauptantragsteller kann berechtigte Familienmitglieder einbeziehen. Angehörige müssen keine eigene Investition tätigen, jedoch fallen alle Programm- und Beratungsgebühren pro Person an.
Wichtig — ausschließlich sequenzielle Bearbeitung: Anträge für Familienangehörige können erst eingereicht werden, nachdem der Hauptantragsteller sein vollständiges 12-Monats-Visum erhalten hat. Angehörige können nicht während der initialen 90-Tage-Phase mitantragen.
Anspruchsberechtigte Angehörige:
- Ehepartner: Die Beziehung muss rechtlich und tatsächlich bestehen — registrierte Ehe mit gelebter Haushaltsgemeinschaft. Nachweis: Heiratsurkunde.
- Kind: Kind, Adoptivkind oder Kind des Ehepartners — unverheiratet, unter 20 Jahren, im selben Haushalt lebend. Nachweis: Geburtsurkunde, Legitimations- oder Adoptionsregistrierung oder anderer amtlicher Nachweis.
- Eltern: Biologische oder adoptierende Eltern des Hauptantragstellers ab 50 Jahren. Nachweis: Geburtsurkunde des Hauptantragstellers.
Im Ausland ausgestellte Verwandtschaftsdokumente müssen von der zuständigen Behörde des Ausstellungslandes beglaubigt, ins Thailändische übersetzt und die Übersetzung vom thailändischen Außenministerium beglaubigt werden. Die Legalisierung in Thailand kann 10–40 Werktage dauern — bitte einplanen.
Die langfristige Alternative: Das LTR-Visum (10 Jahre)
Für Investoren, die mehr als eine jährliche Verlängerung suchen, bietet das Long-Term Resident (LTR) Visum eine deutlich stabilere Perspektive. Immobilieninvestitionen können hier als wesentlicher Teil der Qualifizierung angerechnet werden:
- Wealthy Global Citizen: Erfordert ein weltweites Vermögen von 1 Mio. USD und eine Investition von mindestens 500.000 USD in thailändische Vermögenswerte (einschließlich Condos). Die BOI-Dokumente akzeptieren: Freehold (SPA + Titel, jeweils nicht älter als 6 Monate), Leasehold mit einer Restlaufzeit von mindestens 10 Jahren oder eine Villa (Bauvertrag mit Kaufwert + Baugenehmigung).
- Wealthy Pensioner: Bei einem jährlichen passiven Einkommen zwischen 40.000 USD und 80.000 USD kann die Qualifikationslücke durch eine Immobilieninvestition von 250.000 USD geschlossen werden. Die BOI-Dokumente akzeptieren: Freehold (Or.Chor.2 + Or.Chor.16/23), registriertes Leasehold oder Villa/Landpacht (SPA mit Wert und/oder Titel).
Wichtig: Die Anerkennung einer Leasehold- oder Villenstruktur für das LTR-Visum bedeutet nicht automatisch, dass dieselbe Struktur für das 3-Mio.-Programm qualifiziert — die beiden Rahmen sind unabhängig.
Die Vorteile des LTR-Visums auf einen Blick:
- 10 Jahre Gültigkeit (5+5 Jahre).
- Erleichterte Meldepflicht: Jährliche Meldung statt der üblichen 90-Tage-Berichte.
- Steuervorteile: Steuerbefreiung auf Auslandseinkommen (unter bestimmten Voraussetzungen).
- Fast-Track-Service: Beschleunigte Abwicklung an internationalen Flughäfen.
Weitere Details zum LTR-Programm finden Sie hier:
Strategischer Vergleich:
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