Einleitung
Das Wohnungseigentumsgesetz B.E. 2522 (1979) spielt eine zentrale Rolle für ausländische Investitionen auf dem thailändischen Immobilienmarkt und bietet einzigartige Möglichkeiten zum Erwerb von Eigentumsrechten. Wenn es jedoch um die Erbschaft durch ausländische Erben geht, kann es schwierig sein, sich in den gesetzlichen Anforderungen dieses Gesetzes sowie des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs (Civil and Commercial Code, CCC) zurechtzufinden.
Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Zulassungskriterien sowie praktische Empfehlungen für ausländische Eigentümer und Erben, um die Einhaltung der thailändischen Gesetze sicherzustellen.
Voraussetzungen für ausländische Beteiligungen
Gemäß § 19 des Gesetzes über Wohnungseigentum B.E. 2522 (1979) dürfen Ausländer und bestimmte juristische Personen unter ausländischer Kontrolle in Thailand rechtmäßig Eigentumswohnungen besitzen. Ein Eigentumsrecht ist nur dann zulässig, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind, die sowohl für natürliche als auch für juristische Personen gelten.
Wer ist zum Erwerb einer Eigentumswohnung berechtigt?
Um sich für das Eigentumsrecht zu qualifizieren, müssen Ausländer oder juristische Personen unter ausländischer Kontrolle eine der folgenden Kategorien gemäß § 19 erfüllen:
1. Personen mit ständigem Wohnsitz in Thailand
Ausländer, die im Sinne des Einwanderungsgesetzes über eine gültige unbefristete Aufenthaltserlaubnis verfügen.
(Punkt 1 gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes)
2. Personen, die im Rahmen von Gesetzen zur Investitionsförderung ansässig sind
Ausländer, denen gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung eine Aufenthaltsgenehmigung in Thailand erteilt wurde, wie beispielsweise Personen, denen das Board of Investment (BOI) Vergünstigungen gewährt.
(Punkt 2 gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes)
3. In Thailand eingetragene juristische Personen unter ausländischer Kontrolle
Unternehmen, die nach thailändischem Recht registriert sind, jedoch gemäß den §§ 97 und 98 des Bodengesetzbuchs aufgrund ausländischer Kontrolle oder einer ausländischen Mehrheitsbeteiligung als „ausländisch“ eingestuft werden.
(Punkt 3 gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes)
4. Juristische Personen mit Investitionsförderungszertifikaten
Juristische Personen, die gemäß dem Gesetz über ausländische Unternehmen als „ausländisch“ eingestuft sind und über eine Bescheinigung zur Investitionsförderung gemäß dem Gesetz zur Investitionsförderung verfügen.
(Punkt 4 gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes)
5. Ausländer, die Devisen nach Thailand einführen
Ausländische natürliche oder juristische Personen, die:
• Überweisen Sie Fremdwährung nach Thailand.
• Geld von einem thailändischen Baht-Konto abheben, das auf den Namen eines Nichtansässigen geführt wird.
• Geld von einem Fremdwährungskonto in Thailand abheben.
(Punkt 5 gemäß § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes)
Weitere Informationen zum Kauf einer Eigentumswohnung finden Sie in unserem Artikel:
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Ein praktischer Leitfaden für Ausländer
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Ausländische Beteiligungsquote
Gemäß § 19a des Wohnungseigentumsgesetzes ist der ausländische Eigentumsanteil an einem Wohnungseigentumsvorhaben auf 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten begrenzt. Die Einhaltung dieser Quote ist sowohl beim Kauf als auch bei der Vererbung zwingend vorgeschrieben. Wird diese Grenze überschritten, ist der Erbe verpflichtet, die Wohneinheit innerhalb eines Jahres zu veräußern.
Rechtlicher Rahmen für die Vererbung von Eigentumswohnungen
Die Erbfolge unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC), die jeweils eigene Bestimmungen enthalten:
1. Rechte gemäß dem CCC
Die §§ 1599 und 1600 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (CCC) legen fest, dass die Erben alle Vermögenswerte, Rechte, Pflichten und Verbindlichkeiten erben, mit Ausnahme derjenigen, die rein persönlich mit dem Verstorbenen verbunden sind.
2. Beschränkungen gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz
Das Gesetz schränkt die Vererbung ein, indem es von ausländischen Erben verlangt, die Voraussetzungen gemäß § 19 zu erfüllen. Erben, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, müssen die Wohnung gemäß § 19/7 innerhalb eines Jahres verkaufen.
Voraussetzungen für ausländische Erben
Ausländische Erben müssen eine der in § 19 des Wohnungseigentumsgesetzes genannten Voraussetzungen erfüllen, um das Eigentum an einer geerbten Eigentumswohnung zu behalten.
Das häufigste Szenario betrifft Erstkäufer, die gemäß Abschnitt 19, Punkt 5 als Deviseninvestoren galten – eine gängige Praxis, bei der Devisen für den Erwerb von Eigentumswohnungen nach Thailand überwiesen werden.
Leitfrage: Eigentumsrechte behalten, ohne zu verkaufen
Erben, die Anteile gemäß § 19 Abs. 5 erben, stehen häufig vor der Ungewissheit, ob sie das Eigentumsrecht behalten können, wenn sie die strengeren Voraussetzungen gemäß § 19 Abs. 1 (dauerhafter Wohnsitz) oder § 19 Abs. 2 (Gesetze zur Investitionsförderung) nicht erfüllen.
Einigen Auslegungen zufolge könnten Erben verpflichtet sein, einen Fremdwährungsbetrag in Höhe des vom ursprünglichen Eigentümer überwiesenen Betrags zu überweisen, wodurch sie die geerbte Einheit gewissermaßen „zurückkaufen“ müssten, was erhebliche finanzielle und logistische Herausforderungen mit sich bringen kann.
Maßnahmen für Erben, die die Voraussetzungen nicht erfüllen
Erfüllen die Erben die Anforderungen gemäß § 19 nicht, müssen sie:
1. Benachrichtigen Sie das Katasteramt
Reichen Sie gemäß § 19/7 innerhalb von 60 Tagen nach Eintritt des Erbfalls eine Mitteilung ein.
2. Verkaufen Sie die Einheit
Veräußern Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach Erwerb des Eigentums.
3. Befolgen Sie die Durchsetzungsmaßnahmen der Landverwaltungsbehörde
Wird die Liegenschaft nicht verkauft, kann das Katasteramt den Verkauf gemäß § 19 quinque durchsetzen.
Auslegung der Grundstücksbehörde zur Erbschaft im Ausland
1. Rechte werden automatisch übertragen
Gemäß den §§ 1599 und 1600 des CCC erben die Erben das Vermögen, die Rechte und die Verbindlichkeiten des Verstorbenen, einschließlich der Eigentumsrechte gemäß § 19 Nr. 5.
2. Es ist keine zusätzliche Überweisung in Fremdwährung erforderlich
Erben sind nicht verpflichtet, zusätzliche Devisen zu überweisen, sofern der ursprüngliche Eigentümer die Anforderungen gemäß § 19 Abs. 5 erfüllt hat. Diese Auslegung stellt sicher, dass die Erbschaft die damit verbundenen Rechte umfasst.
Die Auslegung der Grundbuchbehörde legt nahe, dass die Erben gemäß Punkt 5, § 19 sowohl die Immobilie als auch die damit verbundenen Rechte erben, wodurch die Notwendigkeit einer zusätzlichen Überweisung in Fremdwährung entfällt. Obwohl diese Regelung weit verbreitet ist, können Unterschiede in der Praxis der lokalen Grundbuchbehörden zu Schwierigkeiten führen.
Praktische Empfehlungen für ausländische Eigentümer und Erben
1. Erben in die FET-Unterlagen aufnehmen
Geben Sie beim Kauf in den Überweisungsanweisungen für Fremdwährungen die Erben an. Bewahren Sie die Unterlagen zu Devisengeschäften (FET) auf, um eine reibungslose Eintragung der Erbschaft zu gewährleisten.
2. Erstellen Sie ein thailändisches Testament
Erstellen Sie ein Testament, das den thailändischen Rechtsvorschriften entspricht, um den Erbschaftsprozess zu vereinfachen und Verzögerungen auf ein Minimum zu beschränken.
3. Überlegen Sie sich eine Unternehmensstruktur
Halten Sie Immobilien über eine ausländisch kontrollierte Gesellschaft, um die Qualifikationsanforderungen für Privatpersonen zu umgehen. Die Beteiligung erleichtert Eigentumsübertragungen ohne erbrechtliche Schwierigkeiten.
Schlussfolgerung
Die Vererbung von Eigentumswohnungen in Thailand an ausländische Erben erfordert die Berücksichtigung komplexer rechtlicher Vorgaben gemäß dem Eigentumswohnungsgesetz und dem CCC. Auch wenn strengere Auslegungen zusätzliche Belastungen mit sich bringen können, bieten die Leitlinien des Katasteramts in den meisten Fällen praktische Lösungen.
Eine vorausschauende Planung mit ordnungsgemäßer Dokumentation und rechtlicher Beratung ist unerlässlich, um Streitigkeiten zu vermeiden und einen reibungslosen Erbschaftsablauf zu gewährleisten.
Siehe auch
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Ein praktischer Leitfaden für Ausländer
Testament in Thailand: Ein praktischer Leitfaden für Ausländer
Ausländisches Eigentum und Eigentumsrechte in Thailand: Die wichtigsten rechtlichen Möglichkeiten im Überblick
Pachtverträge in Thailand: Was Ausländer wissen müssen
