Dies ist eine inoffizielle englische Übersetzung, die ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken erstellt wurde. Sie hat keine Rechtskraft. Der maßgebliche Text ist der offizielle thailändische Wortlaut, der im Königlichen Amtsblatt veröffentlicht wurde.
Offizieller thailändischer Text: Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019) – Königliches Amtsblatt, Band 136, Teil 56 ก, 30. April 2019
Eine praxisorientierte Analyse der Funktionsweise von „Sap-Ing-Sith“, seiner Grenzen sowie einen Vergleich mit dem langfristigen Pachtvertrag finden Sie unter: „Sap-Ing-Sith: Thailands eingetragenes Nutzungsrecht – Ein praktischer Leitfaden“
SAP-ING-SITH-GESETZ, B.E. 2562 (2019)
Seine Majestät König Maha Vajiralongkorn Bodindradebayavarangkun
Erlassen am 26. April B.E. 2562 (2019)
im 4. Jahr der gegenwärtigen Regierungszeit
Seine Majestät König Maha Vajiralongkorn Bodindradebayavarangkun hat gnädigerweise beschlossen, Folgendes zu verkünden:
Da es als zweckmäßig erachtet wird, ein Gesetz über Sap-Ing-Sith zu erlassen;
ist es Seiner Majestät daher gnädiger Wille, dieses Gesetz auf Anraten und mit Zustimmung der Nationalen Gesetzgebenden Versammlung, die als Parlament fungiert, wie folgt zu erlassen:
§ 1
Dieses Gesetz trägt den Titel „Sap-Ing-Sith-Gesetz, B.E. 2562 (2019)“.
§ 2
Dieses Gesetz tritt nach Ablauf von einhundertachtzig Tagen ab dem Datum seiner Veröffentlichung im Königlichen Amtsblatt in Kraft.
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Abschnitt 3 – Begriffsbestimmungen
In diesem Gesetz gilt:
bezeichnet „Sap-Ing-Sith“ eine Immobilie, die sich aus dem Nutzungsrecht an einer unbeweglichen Sache gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes ableitet.
„Unbewegliches Vermögen“ bezeichnet Grundstücke mit einer Grundbuchurkunde, Grundstücke zusammen mit darauf errichteten Bauwerken, die über eine Grundbuchurkunde verfügen, sowie Eigentumswohnungen gemäß dem Gesetz über Eigentumswohnungen.
„Zuständiger Beamter“ bezeichnet einen zuständigen Beamten gemäß dem Grundbuchgesetz sowie einen zuständigen Beamten gemäß dem Gesetz über Wohnungseigentum.
§ 4 – Begründung
Jeder Eigentümer einer Immobilie, der ein „Sap-Ing-Sith“ begründen möchte, hat beim zuständigen Beamten einen Antrag zusammen mit der Grundbuchurkunde oder der Eigentumsbescheinigung für die Eigentumswohnung, je nach Fall, einzureichen.
Ein „Sap-Ing-Sith“ kann für eine Dauer von höchstens dreißig Jahren gegründet werden.
Die Errichtung eines „Sap-Ing-Sith“ nur über einen Teil der Immobilie, die unter einer einzigen Grundbuchurkunde oder Eigentumsurkunde für eine Eigentumswohnung erfasst ist, ist nicht zulässig.
Die Begründung eines „Sap-Ing-Sith“ an einer Immobilie, die mit einer Hypothek belastet ist, gemäß dem Gesetz über Unternehmenssicherheiten als Sicherheit dient oder mit einem im Grundbuchauszug oder in der Eigentumsbescheinigung für eine Eigentumswohnung eingetragenen Recht belastet ist, darf nur nach Einholung der schriftlichen Zustimmung des Hypothekengläubigers, des Sicherungsnehmers oder des Inhabers des betreffenden Rechts, je nach Fall.
§ 5 – Bescheinigung über das „Sap-Ing-Sith“
Nach Eingang eines Antrags gemäß § 4 hat der zuständige Beamte die Begründung des Sap-Ing-Sith in der Grundbuchurkunde bzw. der Eigentumsurkunde für eine Eigentumswohnung einzutragen und eine Bescheinigung über das Sap-Ing-Sith auszustellen.
Die „Sap-Ing-Sith“-Bescheinigung ist in zweifacher Ausfertigung auszustellen. Ein Exemplar ist dem Eigentümer der Immobilie auszuhändigen, das andere Exemplar verbleibt in der Dienststelle der zuständigen Behörde.
§ 6 – Ministerialverordnungen
Der Antrag gemäß § 4, die Eintragung und die Ausstellung der Sap-Ing-Sith-Bescheinigung gemäß § 5, die Löschung eines Sap-Ing-Sith gemäß § 14 sowie der Widerruf einer Sap-Ing-Sith-Bescheinigung müssen den in den Ministerialverordnungen festgelegten Vorschriften, Verfahren und Bedingungen entsprechen.
§ 7 – Ersatzbescheinigung
Im Falle des Verlusts oder einer erheblichen Beschädigung einer „Sap-Ing-Sith“-Bescheinigung kann der Inhaber der „Sap-Ing-Sith“ gemäß den in den Ministerialverordnungen festgelegten Vorschriften eine Ersatzkopie der „Sap-Ing-Sith“-Bescheinigung beantragen.
Sobald ein Ersatz des „Sap-Ing-Sith“-Zertifikats ausgestellt wurde, gilt das ursprüngliche „Sap-Ing-Sith“-Zertifikat als ungültig.
§ 8 – Unteilbarkeit
Ein „Sap-Ing-Sith“ ist unteilbar.
Grundstücke, auf denen ein Sap-Ing-Sith eingerichtet wurde, dürfen nicht in mehrere Parzellen aufgeteilt oder mit anderen Grundstücken zu einer einzigen Parzelle zusammengelegt werden.
§ 9 – Beschränkungen anderer dinglicher Rechte
Sobald ein „Sap-Ing-Sith“ an einer Immobilie begründet wurde, darf der Eigentümer der Immobilie kein dingliches Recht an dieser Immobilie begründen, es sei denn, es liegt eine schriftliche Zustimmung des Inhabers des „Sap-Ing-Sith“ vor.
Die Bestimmungen des Absatzes 1 berühren nicht das Recht des Eigentümers der Immobilie, das Eigentum an der Immobilie auf eine andere Person zu übertragen oder das Eigentum an der Immobilie als Sicherheit für die Erfüllung einer Verpflichtung durch Hypothek oder als Sicherheit nach dem Gesetz über Unternehmenssicherheiten zu verwenden.
§ 10 – Nutzungsrecht
Der Inhaber eines Sap-Ing-Sith hat das Recht, die Immobilie zu nutzen, auf der das Sap-Ing-Sith gemäß diesem Gesetz und wie in der Sap-Ing-Sith-Bescheinigung angegeben bestellt ist.
In diesem Zusammenhang muss die Nutzung des „Sap-Ing-Sith“ unter Einhaltung der hierfür geltenden Gesetze erfolgen.
§ 11 – Rechte, Pflichten und Haftungen des Inhabers
Der Inhaber eines Sap-Ing-Sith hat hinsichtlich der Immobilie, auf der das Sap-Ing-Sith begründet ist, die Rechte, Pflichten und Haftungen, als wäre er der Eigentümer der Immobilie, mit der Ausnahme, dass die folgenden Rechte beim Eigentümer der Immobilie verbleiben:
- Das Recht, die Immobilie von jeder Person, die kein rechtmäßiges Besitzrecht daran hat, einzufordern und zurückzugewinnen (Rückforderungsanspruch); und
- das Recht, andere daran zu hindern, unrechtmäßig in diese Immobilie einzugreifen.
Der Inhaber des Sap-Ing-Sith muss den Eigentümer der Immobilie unverzüglich benachrichtigen, sobald eines der beiden oben genannten Ereignisse eintritt.
Das Eigentum an allen Gebäuden oder Bauwerken, die vom Inhaber des „Sap-Ing-Sith“ auf der Immobilie umgebaut, erweitert oder neu errichtet wurden, geht bei Beendigung des „Sap-Ing-Sith“ auf den Eigentümer der Immobilie über, sofern zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Inhaber des „Sap-Ing-Sith nichts anderes vereinbart haben.
Die Bestimmungen des Absatzes 3 gelten nicht für Maßnahmen, die in Bezug auf Eigentumswohnungen gemäß dem Gesetz über Eigentumswohnungen ergriffen werden.
§ 12 – Übertragung, Verpfändung und Vererbung
Ein „Sap-Ing-Sith“ kann auf eine andere Person übertragen oder gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (Civil and Commercial Code, CCC) durch Verpfändung als Sicherheit für die Erfüllung einer Verpflichtung verwendet werden.
Ein Sap-Ing-Sith ist durch Erbfolge vererbbar.
Jede Rechtshandlung im Zusammenhang mit einem „Sap-Ing-Sith“ muss schriftlich erfolgen und bei der zuständigen Behörde registriert werden. Nach der Registrierung hat die zuständige Behörde den Eigentümer der Immobilie unverzüglich schriftlich zu benachrichtigen, entsprechend den in den Ministerialverordnungen festgelegten Arten von Rechtshandlungen und Vorschriften.
§ 13 – Schutz Dritter bei der Übertragung
Wird ein „Sap-Ing-Sith“ übertragen und kommt es zu einem Vertragsbruch zwischen dem Übertragenden und dem Erwerber, der zur Aufhebung des Vertrags durch eine der Parteien führt, so hat diese Vertragsaufhebung keine Auswirkungen auf die Rechte eines Dritten, der gegen Entgelt in gutem Glauben gehandelt und sein Recht in gutem Glauben eingetragen hat.
§ 14 – Aufhebung vor Ablauf der Laufzeit
Ein Eigentümer einer Immobilie, der Inhaber des „Sap-Ing-Sith“ ist, kann den „Sap-Ing-Sith“ vor Ablauf seiner Laufzeit kündigen, es sei denn, eine solche Kündigung würde die Rechte eines Dritten beeinträchtigen, der gegen Entgelt, in gutem Glauben gehandelt und sein Recht in gutem Glauben eingetragen hat.
§ 15 – Rückgabe des Grundstücks bei Beendigung
Bei Beendigung eines „Sap-Ing-Sith“ hat der Inhaber des „Sap-Ing-Sith“ die Immobilie in ihrem zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zustand an den Eigentümer der Immobilie zurückzugeben, sofern zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Inhaber des „Sap-Ing-Sith“ nichts anderes vereinbart wurde.
§ 16 – Gebühren und Zuweisung lokaler Einnahmen
Die Ausstellung einer Sap-Ing-Sith-Bescheinigung, die Eintragung von Rechtsgeschäften oder sonstige Verfahren im Zusammenhang mit einem Sap-Ing-Sith unterliegen den in den Ministerialverordnungen festgelegten Gebühren und Kosten, dürfen jedoch die in der diesem Gesetz beigefügten Tabelle angegebenen Sätze nicht überschreiten.
Das Landamt zieht fünf Prozent der eingenommenen Gebühren als Verwaltungskosten ab.
Die gemäß diesem Gesetz eingenommenen Gebühren stehen nach Abzug der in Absatz 2 genannten Kosten der Gemeinde, der Unterbezirksverwaltung, der Stadtverwaltung von Bangkok, der Stadt Pattaya oder einer anderen gesetzlich eingerichteten lokalen Verwaltungsorganisation für Maßnahmen im Zusammenhang mit Immobilien zu, deren Kapitalwert innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs liegt.
§ 17 – Innenminister
Der Innenminister ist für die Durchführung dieses Gesetzes zuständig und hat die Befugnis, Ministerialverordnungen zu erlassen, in denen Gebühren und Kosten festgelegt werden, die die am Ende dieses Gesetzes aufgeführten Sätze nicht überschreiten dürfen, einschließlich Gebührenbefreiungen, sowie weitere Angelegenheiten zur Durchführung dieses Gesetzes zu regeln.
Diese Ministerialverordnungen treten mit ihrer Veröffentlichung im Königlichen Amtsblatt in Kraft.
Mitunterzeichnet von: General Prayut Chan-o-cha, Ministerpräsident.
Gebühren- und Kostenverzeichnis
| Posten | Bezeichnung | Höchstsatz |
|---|---|---|
| (1) | Registrierung der Gründung eines „Sap-Ing-Sith“ | 20.000 Baht pro Vorgang |
| (2) | Ausstellung einer Sap-Ing-Sith-Bescheinigung oder einer Ersatzkopie davon | 10.000 Baht pro Exemplar |
| (3)(a) | Eintragung der Übertragung – bei Kapitalwert | 2 % des angegebenen Kapitalwerts (jeder Bruchteil von 100 Baht wird auf 100 Baht aufgerundet) |
| (3)(b) | Eintragung der Übertragung – ohne Kapitalwert | 1.000 Baht pro Vorgang |
| (4) | Eintragung einer Hypothek | 1 % des hypothekarisch belasteten Kapitalwerts |
| (5) | Eintragung der Löschung eines „Sap-Ing-Sith“ | 20.000 Baht pro Vorgang |
| (6) Sonstige Gebühren | ||
| (6)(a) | Antragsgebühr | 200 Baht pro Exemplar |
| (6)(b) | Kopie oder Auszug aus Dokumenten | 200 Baht pro Seite |
| (6)(c) | Beglaubigung einer Kopie oder eines Auszugs | 200 Baht pro Kopie |
| (6)(d) | Einsichtnahme in die Registerunterlagen von Sap-Ing-Sith | 200 Baht pro Kopie |
| (6)(e) | Entgegennahme einer Pfändungs- bzw. Beschlagnahmungsanmeldung | 200 Baht pro Kopie |
| (6)(f) | Vollmacht | 500 Baht pro Angelegenheit |
| (6)(g) | Überprüfung von Registereinträgen oder sonstigen Daten | 200 Baht pro Kopie |
| (6)(h) | Kopieren aus Computerspeichern oder von elektronischen/digitalen Datenträgern | 500 Baht pro Blatt |
| (6)(i) | Öffentliche Bekanntmachung / Ankündigung | 200 Baht pro Angelegenheit |
| (7) Kosten | ||
| (7)(a) | Gebühr für das Anbringen einer Bekanntmachung (zahlbar an die Person, die die Bekanntmachung anbringt) | 200 Baht pro Person |
| (7)(b) | Zeugengebühr (zahlbar an den Zeugen) | 200 Baht pro Person |
Gesetzgebungsbegründung
Die Begründung für den Erlass dieses Gesetzes lautet wie folgt: Da die Vermietung von Immobilien gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch den Charakter eines persönlichen Vertragsrechts (jus in personam) besitzt, das speziell zwischen den Vertragsparteien bindend ist, bringt sie gewisse Einschränkungen hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Nutzung mit sich. Darüber hinaus weist die Vermietung von Immobilien gemäß dem Gesetz über die Vermietung von Immobilien für gewerbliche und industrielle Zwecke einen stark eingeschränkten Anwendungsbereich auf, wodurch sie unter vielen Umständen nicht genutzt werden kann.
Es wird daher als angemessen erachtet, „Sap-Ing-Sith“ als Immobilienvermögen zu etablieren, das auf dem Nutzungsrecht an einer Immobilie beruht und frei übertragbar ist sowie durch eine Hypothek als Sicherheit für die Erfüllung von Verpflichtungen dienen kann. Dies wird Immobilieninvestitionen unmittelbar fördern und unterstützen sowie das allgemeine Wirtschaftswachstum des Landes vorantreiben. Es ist daher erforderlich, dieses Gesetz zu erlassen.
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