BOI-Leitfaden zum Grundbesitz für ausländische Unternehmen in Thailand

Inhaltsverzeichnis

Von der BOI geförderte Unternehmen in ausländischem Besitz dürfen unter den folgenden Bedingungen Grundstücke in Thailand besitzen.

Dies ist der wichtigste rechtmäßige Weg für ausländische Unternehmen zum Erwerb von Grundbesitz. Die in der Praxis häufig genutzte Alternative – ein Unternehmen mit thailändischer Mehrheitsbeteiligung, das Grundstücke für einen ausländischen Begünstigten hält – stellt eine Nominee-Struktur dar und ist Gegenstand intensiver Durchsetzungsmaßnahmen des Grundbuchamtes im Jahr 2026.

Rechtsgrundlage

§ 27 des Gesetzes zur Investitionsförderung B.E. 2520 stellt die einzige Ermächtigungsvorschrift dar: Er ermächtigt das BOI, geförderten Personen den Erwerb von Grundstücken in einem Umfang zu gestatten, den das BOI für ihre geförderte Tätigkeit als erforderlich erachtet. Das BOI setzt diese Befugnis durch die folgenden Bekanntmachungen um, in denen jeweils die spezifischen Kriterien für bestimmte Anwendungsfälle festgelegt sind:

BOI-Bekanntmachung Nr. 16/2567 vom 1. November 2024: „Kriterien für die Erteilung der Genehmigung an ausländische juristische Personen, die Investitionsförderung erhalten, zum Erwerb von Grundstücken für die Errichtung von Büros und Wohnräumen.“
BOI-Bekanntmachung Nr. Por. 8/2567 vom 4. November 2024: „Kriterien und Bedingungen für die Erteilung der Genehmigung an ausländische juristische Personen, die Investitionsförderung erhalten, zum Erwerb von Grundstücken zur Errichtung von Büros und Wohnräumen für Mitarbeiter auf operativer Ebene zum Zwecke der Durchführung der geförderten Tätigkeiten.“
BOI-Bekanntmachung Nr. Por. 9/2568 vom 18. Juli 2025: „Änderung der Kriterien und Bedingungen für die Erteilung der Genehmigung an ausländische juristische Personen, die Investitionsförderung erhalten, zum Erwerb von Grundstücken zur Errichtung von Büros und Wohnräumen für Mitarbeiter auf operativer Ebene.“
Bekanntmachung des BOI Nr. Sor 7/2568 vom 22. Juli 2025: „Änderung der Liste der Tätigkeiten, die gemäß der Bekanntmachung des Board of Investment Nr. 9/2565 für Investitionsförderung in Frage kommen“

Überblick über die wichtigsten Neuerungen

Branchenbeschränkungen: Die Verordnung Nr. 7/2568 schränkt den Grundbesitz für Unternehmen der Metall-, Chemie- und Kunststoffbranche ein, mit Ausnahme von juristischen Personen, die über mindestens drei genehmigte Projekte verfügen und deren genehmigte Gesamtinvestition mindestens 5 Milliarden THB beträgt (ohne Grundstückskosten und Betriebskapital).
Definitionen und Obergrenzen für Unterkünfte: Unterkünfte für Arbeitnehmer müssen eigens zu diesem Zweck errichtete Gebäude sein – keine Grundstücksaufteilungsvorhaben, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Geschäftshäuser; es gelten unternehmensweite Obergrenzen: 5 Rai für Büros; 20 Rai für Unterkünfte für Arbeitnehmer.
Streichung von Wohnräumen für Führungskräfte: Die bisherige Regelung, wonach vom BOI geförderte Unternehmen bis zu 10 Rai Land für den Bau von Wohnraum für Führungskräfte oder Fachkräfte halten durften, wurde aufgehoben. Die Landbesitzrechte des BOI erstrecken sich nun ausschließlich auf Büroräume und Wohnraum für Mitarbeiter auf operativer Ebene.
Digitale Antragstellung: Alle Anträge müssen über das „e-Land“-System des BOI eingereicht werden; bei unvollständigen Anträgen besteht eine Frist von 7 Werktagen zur Nachbesserung; die endgültige Entscheidung des BOI wird in Form eines schriftlichen Bescheids per Post zugestellt.

Was § 27 regelt – und wo die Bekanntmachungen gelten

Eine häufige Quelle für Verwirrung ist die Anwendung der Anforderungen aus der Bekanntmachung Nr. 16/2567 – einschließlich der Mindestkapitalanforderung von 50 Millionen THB – auf alle Grundstücke im Besitz des BOI. Tatsächlich legt das BOI die Anforderungen jedoch auf Einzelfallbasis fest. Investoren sollten unterscheiden zwischen dem, was die Förderbescheinigung selbst für den operativen Projektstandort genehmigt, und den zusätzlichen Kriterien, die das BOI für Nebennutzungen wie separate Büroräume oder Arbeitnehmerunterkünfte vorschreibt:

Grundstück für die geförderte Maßnahme (§ 27): Dies umfasst das eigentliche Projektgelände, die Produktionsstätte oder die Betriebsfläche. Das Recht ergibt sich unmittelbar aus der Förderbescheinigung und hängt von projektspezifischen Machbarkeits- und Kategoriekriterien ab – nicht von den nachstehend aufgeführten Anforderungen an das Verwaltungskapital.
Grundstücke für Büros und Mitarbeiterwohnungen (Bekanntmachung Nr. 16/2567): Diese Regelung gilt für Verwaltungsbüros und Mitarbeiterwohnungen, die vom Hauptbetriebsgelände getrennt sind. Hier gilt die strenge Mindestkapitalisierungsgrenze.

Hinweis zur Praxis: Auch wenn § 27 die Schwelle von 50 Millionen THB für Projektflächen, die für den operativen Betrieb bestimmt sind, wörtlich nicht vorschreibt, prüft das BOI die geförderten Unternehmen bei der Genehmigung des Grundstückseigentums sehr genau – insbesondere bei Dienstleistungs- und nicht-produzierenden Tätigkeiten. Der Nachweis einer soliden finanziellen Basis und einer angemessenen Kapitalausstattung erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung erheblich, selbst wenn die Schwelle nicht ausdrücklich vorgeschrieben ist.

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Kapitalbedarf (Büros und Wohnungen)

Das eingezahlte Stammkapital in Höhe von mindestens 50 Millionen THB stellt eine strenge finanzielle Mindestanforderung dar – diese gilt jedoch ausdrücklich für Grundstücke, die gemäß der Bekanntmachung Nr. 16/2567 für Nebenbüros und Arbeitnehmerwohnungen erworben wurden. Für Betriebsgrundstücke, die unmittelbar unter § 27 des Gesetzes zur Investitionsförderung fallen, stellt dies keine Anforderung dar.

Beschränkungen für bestimmte Branchen

Gemäß der Bekanntmachung Nr. Sor. 7/2568 hat das BOI neue Beschränkungen hinsichtlich des Grundbesitzes für bestimmte Industriezweige eingeführt. Generell haben Unternehmen mit ausländischer Mehrheitsbeteiligung keinen Anspruch mehr auf Vergünstigungen beim Grundbesitz, wenn sie Tätigkeiten in den folgenden Bereichen ausüben:

BOI-Kategorie	Offizielle Branchenbeschreibung
5.4.9	Walzen, Ziehen, Gießen oder Schmieden von Nichteisenmetallen
5.4.11.2	Herstellung von Eisenmetallprodukten oder Eisenmetallteilen
5.4.11.4	Herstellung von Nichteisenmetallprodukten und/oder Nichteisenmetallteilen für industrielle Zwecke
5.4.11.5	Herstellung sonstiger Metallprodukte, einschließlich sonstiger Metallteile für industrielle Zwecke
6.2	Herstellung chemischer Erzeugnisse für die Industrie
6.4.1	Herstellung von Kunststoffprodukten für Industriegüter und -teile

Die Ausnahmeregelung für „hohe Investitionen“

Diese Beschränkungen gelten nicht für etablierte, vom BOI geförderte Unternehmen, die die folgenden kumulativen Kriterien erfüllen:

Projektverlauf: Mindestens drei Projekte, denen unter derselben juristischen Person Fördermittel gewährt wurden.
Zeitrahmen: Die Projekte müssen innerhalb der letzten 15 Jahre bewilligt worden sein.
Kapitalschwelle: Eine Gesamtinvestition von mindestens 5 Milliarden THB (ohne Grundstückskosten und Betriebskapital).

Beschränkungen des Grundbesitzes

Ein Rai entspricht etwa 1.600 m² (≈0,16 ha; ≈0,395 Acres)

Bürofläche: bis zu 5 Rai (8.000 m²; ≈0,8 ha; ≈1,98 Acres)
Arbeiterwohnungen (operative Ebene): bis zu 20 Rai (32.000 m²; ≈3,2 ha; ≈7,91 Acres)

Bedingungen und Einschränkungen hinsichtlich der Flächennutzung

Unterkünfte für Arbeitnehmer

Es muss sich um eigens errichtete Gebäude handeln, die ausschließlich für Mitarbeiter auf operativer Ebene bestimmt sind und deren Größe proportional zur Mitarbeiterzahl bemessen ist.
Darf nicht Teil von Grundstücksaufteilungsvorhaben, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Geschäftshäusern sein.
Befindet sich der Standort außerhalb des Projektgeländes, muss er sich in einem Umkreis von 10 km entlang der öffentlichen Hauptverkehrsstraßen des Hauptprojekts befinden.
Die Anzahl der Zimmer muss der Personalstärke auf operativer Ebene entsprechen.

Zulässige Einrichtungen

Einrichtungen in den Gemeinschaftsbereichen – Parkplätze, Kantinen, Erste-Hilfe-Räume, Küchen – können in angemessenem Umfang genehmigt werden.

Einhaltung von Vorschriften, Überprüfung und Entsorgung

Die BOI ist berechtigt, die Landnutzung zu überprüfen und jederzeit das Gelände zu betreten. Ein Verstoß führt zum Entzug der Landnutzungsrechte; das Grundstück muss innerhalb eines Jahres nach Zustellung des Entzugsbescheids verkauft werden.

Antragsverfahren über e-Land

Einreichung: Reichen Sie alle Anträge und Begleitunterlagen über das „e-Land“-System des BOI ein.
Korrekturfrist: Das BOI prüft die Anträge auf Vollständigkeit. Bei unvollständigen Anträgen erfolgt eine detaillierte Aufforderung zur Ergänzung sowie eine elektronische Korrekturfrist von 7 Werktagen; bei Nichtbeachtung führt dies zur automatischen Ablehnung.
Bescheid: Das BOI erteilt die endgültige Genehmigung oder Ablehnung in Form eines schriftlichen Bescheids, der per Post versandt wird.

Professionelle Unterstützung bei BOI-Anträgen

Zwar bieten die Vorschriften des BOI einen Weg zum Erwerb von Grundbesitz, doch ist das Verfahren komplex und die Vorschriften sind streng. Ein unvollständiger oder nicht den Vorschriften entsprechender Antrag wird abgelehnt.

Unser Rechtsteam stellt sicher, dass Ihr Antrag korrekt und vollständig ist und alle Anforderungen des BOI vollständig erfüllt.

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Alle Artikel dienen ausschließlich Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar.