Am 24. Februar 2026 nahm das thailändische Kabinett einen zusammengefassten Fortschrittsbericht zu den Empfehlungen des Ombudsmanns hinsichtlich der Nutzung thailändischer „Nominees“ (Stellvertreter oder juristische Personen) zum Halten von Grundstücken oder Immobilien im Auftrag von Ausländern zur Kenntnis.
Das Protokoll der Kabinettssitzung enthält (i) behördenübergreifende Anweisungen zur Durchsetzung im Rahmen bestehender Befugnisse sowie (ii) laufende Arbeitsvorhaben zur Änderung wichtiger Gesetze (einschließlich des Bodengesetzbuchs und des Gesetzes über ausländische Unternehmen). Das Protokoll selbst bewirkt keine Gesetzesänderung; etwaige Änderungen würden gesonderte gesetzgeberische Maßnahmen erfordern.
Das offizielle Protokoll der Kabinettssitzung (24. Februar 2026) ist in thailändischer Sprache verfügbar.
Entscheidend ist nicht nur eine verstärkte Durchsetzung, sondern auch die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen, die das Risiko für Grundstücksstrukturen mit nominellen Eigentümern erheblich erhöhen könnten.
Was bereits geschieht (Durchsetzung nach geltendem Recht)
Das Protokoll bestätigt ein koordiniertes, behördenübergreifendes Durchsetzungsmodell.
KI-gestützte Unternehmensprüfung (IBAS)
Seit dem 1. Oktober 2025 setzt die Abteilung für Geschäftsentwicklung (DBD) ihr „Intelligence Business Analytic System“ (IBAS) ein.
IBAS wertet Daten aus dem Handelsregister in Verbindung mit ergänzenden staatlichen Datenbanken aus, um Unternehmen mit erhöhtem Risiko für weitere Untersuchungen zu kennzeichnen.
Behördenübergreifende Datenintegration
Der Bericht verweist auf formelle Kooperationsmechanismen, darunter:
- Datenaustausch zwischen dem DBD und der Landesvermessungsbehörde
- Eine Absichtserklärung zwischen dem DBD und dem Zentralen Ermittlungsamt bezüglich Strohmannkonstruktionen und „Mule“-Konten von Unternehmen
Die laufenden Verfahren werden fortgesetzt. Im Protokoll wird ein Fall in Rayong und Chonburi erwähnt, bei dem es um 72 Rai geht; nach Angaben der Behörden läuft hierzu ein Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit mutmaßlichen Strohmann-Vereinbarungen.
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Vorrangige Sektoren
Bei der Durchsetzung liegen derzeit sechs Sektoren im Fokus:
- Tourismus
- Grundstückshandel und Immobilien
- E-Commerce, Logistik und Lagerhaltung
- Landwirtschaft
- Hotels und Ferienanlagen
- Bauwesen
Diese gelten als besonders anfällig für ausländische Kontrolle durch Stellvertreterkonstruktionen.
Modell zur Durchsetzung auf Landesebene
In dem Protokoll wird zudem auf die „Operation Pithak Samui“ sowie auf Durchsetzungsmaßnahmen auf Koh Samui (darunter 93 Fälle in Bauverbotszonen) Bezug genommen. Dies verdeutlicht die Richtung, in die es geht: koordinierte, behördenübergreifende Durchsetzungsmaßnahmen in Schwerpunktgebieten.
Das eigentliche Risiko: Vorgeschlagene Gesetzesänderungen
Die bedeutendere Entwicklung liegt in den vorgeschlagenen Änderungen. Diese sind zwar noch nicht Gesetz – werden jedoch derzeit offiziell geprüft.
Bodengesetzbuch (§ 94): Von der Veräußerung bis zum „Verfall zugunsten des Staates“ (Vorschlag).
Heute befasst sich § 94 mit der Veräußerung von Grundstücken, die von einem Ausländer rechtswidrig erworben oder gehalten wurden (d. h. einem Veräußerungsprozess, der Erlöse erwirtschaftet).
Aus dem Protokoll geht hervor, dass die Landesbehörde derzeit Änderungen prüft, die Folgendes bewirken würden:
• die Haftstrafen und Geldbußen für Ausländer, die gegen das Bodengesetz verstoßen, zu erhöhen; und
• Wenn ein Ausländer unrechtmäßig Grundbesitz hält, ist ihm gemäß § 94 jeglicher Anspruch auf den Erhalt von Geldern bzw. Erlösen aus der Veräußerung des Grundstücks zu verweigern; stattdessen ist das Grundstück zu enteignen, sodass es in den Besitz des Staates übergeht bzw. an diesen verfällt (ตกเป็นของแผ่นดิน).
Sollte dies in Kraft treten, würde damit der finanzielle „Ausweg“ wegfallen, den § 94 derzeit bietet, und das Verlustrisiko für Grundstücksstrukturen mit Nominee-Eigentümern erheblich steigen.
Änderungen des Gesetzes über ausländische Unternehmen
Aus dem Protokoll geht hervor, dass das DBD eine Arbeitsgruppe gebildet hat, um Änderungen des Gesetzes über ausländische Unternehmen B.E. 2542 (1999) (FBA) zu prüfen, darunter:
• strengere Definitionen (einschließlich „Ausländer“ und Nominee- bzw. verschleierte Strukturen)
• längere Haftstrafen und höhere Geldstrafen
• eine stärkere Durchsetzungsfunktion für das DBD
Diese Vorschläge werden derzeit noch geprüft.
AML-Verfolgungsweg „Vortat“ (politische Leitlinie)
In dem Protokoll wird zudem eine langfristige politische Ausrichtung beschrieben, wonach Straftaten gemäß dem FBA als „Vortaten“ im Sinne des Geldwäschebekämpfungsgesetzes B.E. 2542 (1999) (AMLA) eingestuft werden sollen, dessen Durchsetzung im Rahmen der Geldwäschebekämpfungsbehörde (AMLO) erfolgt. Dies wird als politischer Plan und nicht als verabschiedetes Gesetz dargestellt und würde eine Gesetzesänderung erfordern, um in Kraft treten zu können.
Zum Hintergrund: Ähnliche Konzepte bezüglich „Nominee-Konstrukte bzw. der Umgehung der FBA als Vortat“ tauchten bereits in Entwürfen für Änderungsvorschläge zum AMLA auf, die 2025 zur öffentlichen Konsultation vorgelegt wurden, was auf eine seit längerem bestehende politische Ausrichtung hindeutet.
Informationen dazu, inwiefern diese Maßnahmen für ein Unternehmen gelten, das bereits Grundstücke besitzt – Veräußerungsanordnungen gemäß § 94, die Haftung nach dem Gesetz über ausländische Unternehmen sowie die noch verfügbaren Sanierungsmöglichkeiten –, finden Sie unter „Grundstücksgesellschaften“ und „Durchsetzung der Nominee-Regelung 2026“.
Zentralisiertes Regulierungsrahmenwerk
Das Handelsministerium erarbeitet derzeit einen Verordnungsentwurf des Kanzleramtes, um eine nationale Ausschussstruktur zur Koordinierung der Durchsetzung von Nominierungen zu verankern.
Ein eigenständiger Gesetzentwurf zum Thema Nominee-Gesetz war im Parlament in Beratung, doch wurde dieses Verfahren nach der Auflösung des Repräsentantenhauses am 12. Dezember 2025 unterbrochen.
Was dies für ausländische Investoren bedeutet
Vier Punkte sind dabei besonders hervorzuheben:
- Die Strafverfolgung erfolgt bereits koordiniert und datengestützt, wobei behördenübergreifende Überprüfungen und der Datenaustausch zum Einsatz kommen.
- Strukturen mit nominierten Personen gelten als erklärte Priorität bei der Durchsetzung, wobei bestimmte Branchen im Fokus stehen und die Fälle aktiv bearbeitet werden.
- Derzeit wird ausdrücklich eine Änderung des Grundbuchgesetzes geprüft, durch die der Verkaufserlös gemäß § 94 verweigert und unrechtmäßig gehaltenes Grundstück auf den Staat übergehen bzw. an diesen verfallen würde.
- Das Protokoll verweist zudem auf einen Ansatz im Rahmen des Geldwäschebekämpfungsgesetzes (AMLA): eine langfristige politische Ausrichtung, wonach Straftaten nach dem Gesetz über Auslandsgeschäfte als „Vortaten“ im Rahmen des Geldwäschebekämpfungsamtes (AMLO) eingestuft werden sollen. Dies würde eine Gesetzesänderung erfordern und ist noch nicht in Kraft getreten.
Auch ohne neue gesetzliche Regelungen hat sich das praktische Risiko bereits erhöht: Durch eine verstärkte Koordination und einen besseren Datenzugang lassen sich regelwidrige Strukturen leichter aufdecken und strafrechtlich verfolgen.
Sollte der im Grundgesetz vorgesehene Ansatz der „Verfall zugunsten des Staates“ in Kraft treten, ändert sich die Negativfolge grundlegend – von einer erzwungenen Veräußerung mit Erlös hin zu einem potenziellen Verlust des Vermögenswerts ohne jeglichen Anspruch auf den Erlös.
Thailand hat das Gesetz noch nicht geändert. Doch die Richtung ist klar: zunächst eine strengere Durchsetzung und möglicherweise anschließend strengere rechtliche Instrumente.
Zu den darauf folgenden Durchsetzungsmaßnahmen des DOL vom Mai 2026 siehe:
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