Offizielle Quelle: Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019) – Offizielles PDF, Königliches Amtsblatt (ratchakitcha.soc.go.th)
Königliches Amtsblatt, Band 136, Teil 56 ก, vom 30. April B.E. 2562
Englische Übersetzung: Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019) – Vollständige englische Übersetzung
Was ist Sap-Ing-Sith?
„Sap-Ing-Sith“ (ทรัพย์อิงสิทธิ) ist ein eingetragenes dingliches Recht zur Nutzung und zum Genuss von Immobilien in Thailand gemäß dem Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019). Dieses eigenständige gesetzliche Instrument wird direkt in die Eigentumsurkunde der Immobilie eingetragen und gewährt dem Inhaber für eine maximale Laufzeit von 30 Jahren eigentumsähnliche Rechte hinsichtlich Übertragung, Vererbung und Finanzierung.
Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag gemäß dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch (Civil and Commercial Code, CCC) stellt ein „Sap-Ing-Sith“ eine eigenständige, übertragbare Anlageklasse dar. Er kann ohne vorherige Zustimmung des Grundstückseigentümers frei an Dritte abgetreten werden, ist sicherer Bestandteil des vererbbaren Nachlasses des Inhabers und kann beim Grundbuchamt als Sicherheit für eine Bankhypothek eingetragen werden. Jeder spätere Erwerber des zugrunde liegenden Grundstücks erwirbt das Eigentum unter strikter Vorbehaltung des bereits bestehenden, eingetragenen „Sap-Ing-Sith“-Rechts.
Sap-Ing-Sith leitet seine Rechtsgrundlage aus § 1298 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs ab, wonach dingliche Rechte „aufgrund dieses Gesetzbuchs oder anderer Gesetze“ begründet werden können. Das Gesetz ist ein solches anderes Gesetz – es wirkt innerhalb des Rahmens des Zivil- und Handelsgesetzbuchs, nicht außerhalb davon. Es wurde erlassen, weil der Mietvertrag nach den eigenen Worten des Gesetzgebers „ein vertragliches Recht [ist], das speziell zwischen den Vertragsparteien durchsetzbar ist“ und „bestimmte Einschränkungen hinsichtlich seiner wirtschaftlichen Nutzung“ unterliegt – eine strukturelle Lücke, die durch das spezielle Gesetz geschlossen werden sollte.
Förderfähige Immobilienarten
Ein Sap-Ing-Sith-Recht kann rechtlich nur für drei bestimmte Arten von Immobilienvermögen in Thailand begründet und eingetragen werden:
- Grundstück mit vollständiger Chanote-Eigentumsurkunde (Nor Sor 4).
- Grundstück einschließlich der auf dem mit einem Chanote-Eigentumsrecht belegten Grundstück errichteten Gebäude.
- Eigentumswohnungen, die gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz eingetragen sind.
Die wichtigsten Merkmale auf einen Blick
| Besonderheit | Rechtliche Einzelheiten und gesetzlicher Geltungsbereich |
|---|---|
| Maximale Laufzeit | 30 Jahre – Eine absolute Obergrenze ohne gesetzlichen Anspruch auf Verlängerung im Sinne des ursprünglichen Gesetzes. |
| Umfang der Immobilie | Muss das gesamte Grundstück umfassen – Eine teilweise Eintragung, die sich auf einen Teil einer einzelnen Grundbuchurkunde oder einer Eigentumswohnungsurkunde bezieht, ist strengstens untersagt. |
| Übertragbarkeit | Frei übertragbar – Der Inhaber kann die verbleibende Laufzeit ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers an einen Dritten verkaufen, abtreten oder übertragen. Das Grundbuchamt benachrichtigt den Grundstückseigentümer nach der Eintragung; eine vorherige Zustimmung ist nicht erforderlich. |
| Beliehbarkeit | Als Sicherheit geeignet – Das Sap-Ing-Sith-Recht selbst (nicht das zugrunde liegende Grundeigentumsrecht) kann gemäß dem Zivil- und Handelsgesetzbuch mit einer Hypothek belastet werden. |
| Erbschaft | Übertragung auf die Erben — Das Recht erlischt nicht mit dem Tod des Inhabers; es geht automatisch in den vererbbaren Nachlass des Inhabers über. |
| Aufteilung/Zusammenlegung | Verboten – Grundstücke, die von einem aktiven, registrierten „Sap-Ing-Sith“ begrenzt werden, dürfen nicht in mehrere Parzellen aufgeteilt oder mit einer anderen Parzelle zusammengelegt werden. |
| Verkauf von Grundstücken | Zulässig – Der Grundstückseigentümer behält sich das Recht vor, das zugrunde liegende Grundstück zu verkaufen oder zu belasten; ein neuer Käufer erwirbt es jedoch vorbehaltlich des bestehenden Sap-Ing-Sith. |
| Konkurrierende dingliche Rechte | Eingeschränkt – Der Grundstückseigentümer darf ohne die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Inhabers des Sap-Ing-Sith-Rechts keine neuen dinglichen Rechte (wie beispielsweise ein Nießbrauch- oder Wohnrecht) begründen. |
| Regelung zur Rückübertragung von Gebäuden | Automatische Rückübertragung — Gemäß § 11 fallen alle vom Inhaber umgebauten oder neu errichteten Bauwerke bei Beendigung automatisch an den Grundstückseigentümer zurück, sofern in der Urkunde nicht ausdrücklich eine anderslautende Vereinbarung festgehalten ist. |
| Verwaltungsautonomie | Der Inhaber eines SIS-Nachweises hat die Rechte, Pflichten und Haftungen des Grundstückseigentümers (§ 11), einschließlich der Befugnis, in eigenem Namen Baugenehmigungen zu beantragen, Versorgungsanschlüsse zu beantragen und mit Behörden zu verhandeln – ohne dass die Mitwirkung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. |
| Anmeldevoraussetzungen | Obligatorisch – Die Registrierung muss beim örtlichen Katasteramt unter Verwendung der offiziellen Formulare ท.ส.1 (Grundstück) oder ท.ส.2 (Eigentumswohnung) erfolgen, woraufhin die „Sap-Ing-Sith“-Bescheinigung (หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ) in zweifacher Ausfertigung ausgestellt wird (eine für den Inhaber, eine für die Akten). |
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Anmerkung (Abschnitt 11)
Die Rückfallregelung für Gebäude ist die wichtigste Bestimmung für Investoren, die einen Neubau planen. Nach der gesetzlichen Standardregelung geht das Eigentum an allen Gebäuden oder Bauwerken, die Sie umbauen, erweitern oder errichten, bei Ablauf der Laufzeit auf den Grundstückseigentümer über. Eine alternative Regelung ist möglich – § 11 gestattet den Parteien ausdrücklich, etwas anderes zu vereinbaren –, muss jedoch zum Zeitpunkt der Eintragung ausgehandelt und festgehalten werden. Dies ist keine Klausel, die später geregelt werden kann: Sobald die SIS ohne gegenteilige Vereinbarung eingetragen ist, gilt die standardmäßige Rückübertragung für die gesamte Laufzeit von 30 Jahren.
Diese Regelung gilt nicht für Eigentumswohnungen, die dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegen; Änderungen oder Verbesserungen an einer eingetragenen Eigentumswohnung unterliegen nicht der Rückübertragung. Derselbe Abschnitt behält dem Grundstückseigentümer zudem zwei Rechte ausschließlich vor: das Rückforderungsrecht (das Recht, das Grundstück von einem unrechtmäßigen Besitzer zurückzufordern) und das Recht, unrechtmäßige Eingriffe Dritter zu verhindern. Tritt einer dieser Fälle ein, ist der Inhaber gemäß dem Gesetz verpflichtet, den Grundstückseigentümer unverzüglich zu benachrichtigen.
Ein damit zusammenhängender Punkt zu Entschädigungsvereinbarungen: Einige Parteien vereinbaren, dass der Inhaber bei Ablauf eine Entschädigung für die Gebäude erhält, anstatt dass diese an den Staat zurückfallen. Dies ist gemäß § 11 zulässig – doch auf der Grundlage der offiziellen Kategorien eintragungsfähiger Rechtsgeschäfte nach dem Gesetz (Übertragung, Hypothek, Erbschaft und damit verbundene Eintragungen) lässt sich eine Verpflichtung zur Entschädigung bei Ablauf nicht eindeutig als Rechtsgeschäft im Grundbuchauszug selbst eintragen. Die konservative Auffassung besteht darin, dies als vertragliche Vereinbarung ausschließlich zwischen den ursprünglichen Parteien zu behandeln und nicht als eingetragenes Recht, das für zukünftige Eigentümer bindend ist, es sei denn, das zuständige Grundbuchamt bestätigt ausdrücklich, dass es die Verpflichtung im Text der Urkunde eintragen wird.
Wichtige Anmeldegebühren
Die Anmeldegebühren für Sap-Ing-Sith werden durch eine ministerielle Verordnung gemäß dem Gesetz festgelegt und dürfen die in der Anlage zum Gesetz festgelegten Sätze nicht überschreiten:
| Gebühr | Betrag |
|---|---|
| Registrierung / Gründung | 20.000 THB pauschal |
| Ausstellung von Zertifikaten | 10.000 THB |
| Übertragung des Rechts | 2 % des angegebenen Wertes |
| Grundpfandrecht | 1 % des angegebenen Wertes |
| Kündigung vor Ablauf der Laufzeit | 20.000 THB pauschal |
Die pauschale Einrichtungsgebühr von 20.000 THB kann bei Transaktionen mit hohem Wert wettbewerbsfähig sein. Der wesentlichere Kostenfaktor sind der Zeitaufwand der Fachkräfte und die Bearbeitungsfristen: Da das Grundbuchamt mit dem SIS in der Regel nicht vertraut ist, sind im Vergleich zu einer standardmäßigen Pachtvertragsregistrierung meist ein höherer Vorbereitungsaufwand und unvorhersehbare Bearbeitungszeiten erforderlich. Beachten Sie zudem, dass eine vorzeitige Kündigung – beispielsweise im Rahmen einer Umstrukturierung – eine eigene Gebühr in Höhe von 20.000 THB nach sich zieht, was bedeutet, dass ein Ablauf aus Kündigung und Neuabwicklung allein an Registrierungsgebühren 40.000 THB kostet, noch bevor die Kosten für Fachleute hinzukommen.
Zu den Übertragungsgebühren: Der Satz von 2 % gilt für den „angegebenen Kapitalwert“ gemäß dem Anhang des Gesetzes. Bei Standard-Immobilientransaktionen vergleicht das Grundbuchamt den angegebenen Preis mit dem offiziellen Schätzwert des Finanzministeriums und berechnet die Gebühr auf der Grundlage des höheren Betrags. Bei Sap-Ing-Sith-Übertragungen gibt es keine separate Bewertungsgrundlage für das Recht selbst – die Grundbuchämter können die 2 % auf den gesamten angegebenen Übertragungswert anrechnen. Angesichts der bislang nahezu null SIS-Übertragungen gibt es zu diesem Punkt keine etablierte Praxis. Investoren, die eine mittelfristige Übertragung in Betracht ziehen, sollten vor Vertragsabschluss ein spezifisches Bewertungsgutachten einholen.
Die Realität: „Sap-Ing-Sith“ wird kaum verwendet
Seit Inkrafttreten des Gesetzes im Oktober 2019 wurde „Sap-Ing-Sith“ nur in äußerst begrenztem Umfang genutzt. In den folgenden Jahren belief sich die Zahl der Registrierungen wahrscheinlich weiterhin auf einige Dutzend – eine verschwindend geringe Zahl für eine landesweite Rechtsvorschrift. Zum Vergleich: In Thailand werden jeden Monat Zehntausende von Miet- und Kaufverträgen registriert.
Die Konsequenzen für jeden Anleger, der heute eine Investition in Sap-Ing-Sith in Betracht zieht, sind konkret:
- Es liegt keine Rechtsprechung vor. Thailändische Gerichte haben bislang keinen einzigen Rechtsstreit im Rahmen dieses Gesetzes entschieden. Wie Gerichte mit umstrittenen Übertragungen, hypothekarisch gesicherten Rechten, der Insolvenz des Grundstückseigentümers oder der Enteignung von eingetragenen Grundstücken umgehen werden, ist bislang völlig ungeprüft.
- Unvertrautheit der Grundbuchämter. Viele Grundbuchbeamte in den Provinzen haben noch nie eine „Sap-Ing-Sith“-Transaktion bearbeitet. Verzögerungen und die Anforderung von Unterlagen, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen, sind an der Tagesordnung.
- Kein Sekundärmarkt. Es gibt keinen Markt für handelbare Sap-Ing-Sith-Rechte. Die theoretische Übertragbarkeit und Beleihbarkeit des Rechts ist weitgehend rein akademischer Natur, bis Kreditgeber und Käufer eine praktische Akzeptanz entwickeln – was mehr Transaktionen und mehr Rechtsprechung erfordert.
Heute mit Sap-Ing-Sith zusammenzuarbeiten bedeutet, eine Vorreiterrolle einzunehmen. Dies bringt sowohl Chancen als auch Kosten mit sich, die damit verbunden sind, etwas zu tun, woran das System noch nicht gewöhnt ist.
Sap-Ing-Sith vs. langfristiger Mietvertrag: Ein ehrlicher Vergleich
| Besonderheit | Sap-Ing-Sith | Langfristiger Mietvertrag (CCC) |
|---|---|---|
| Maximale Laufzeit | 30 Jahre | 30 Jahre |
| Übertragung ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers | Ja | Nein – der Mietvertrag ist persönlich |
| Übersteht den Verkauf von Grundstücken | Ja (im Grundbuch eingetragen) | Nur bei Registrierung |
| Kann mit einer Hypothek belastet werden | Ja – das Recht an sich | Nein |
| Der Grundstückseigentümer kann konkurrierende dingliche Rechte begründen | Nein – es bedarf der schriftlichen Zustimmung des SIS-Inhabers | Ja |
| Kenntnisse über das Katasteramt | Gering – Zulassungen sind nach wie vor äußerst selten | Hoch – Routinetransaktion |
| Rechtsprechung | Keine | Umfangreich |
| Zustimmung des Kreditgebers | Entwicklung | Gegründet |
| Risiko von Registrierungsschwierigkeiten | Echt | Minimal |
Die praktische Realität: Ein Mietvertrag und ein Sap-Ing-Sith-Recht sind nicht austauschbar – es handelt sich um unterschiedliche Instrumente, die unterschiedlichen Bedürfnissen dienen. Ein Mietvertrag ist ein persönliches Vertragsrecht; er kann ohne Zustimmung des Vermieters nicht übertragen und nicht verpfändet werden. Das SIS ist ein dingliches Recht, bei dem beide Möglichkeiten gesetzlich vorgesehen sind. Für einen Investor, der keine Übertragbarkeit oder Finanzierung des Rechts selbst benötigt, ist ein Mietvertrag einfacher abzuschließen und wird vom heutigen Markt besser verstanden. Für einen Investor, der diese Merkmale benötigt, kann ein Mietvertrag diese überhaupt nicht bieten – das SIS ist das einzige nach thailändischem Recht verfügbare Instrument. Die Schwierigkeiten bei der Umsetzung des SIS sind heute durchaus real. Dies ist ein Grund, sorgfältig zu planen und einen erfahrenen Rechtsbeistand hinzuzuziehen – jedoch kein Grund, das falsche Instrument für die Transaktion zu wählen.
Wann Sap-Ing-Sith die richtige Wahl ist
Die Ausgangsfrage lautet nicht „Leasing oder SIS?“, sondern „Was erfordert diese Transaktion tatsächlich?“ Es gibt bestimmte Transaktionsarten, bei denen SIS das einzige Instrument ist, das die Anforderungen des Geschäfts erfüllt – nämlich dort, wo genau jene Merkmale gefragt sind, die ein CCC-Leasing strukturell nicht bieten kann:
- Gewerbliche Bauvorhaben, die eine gesicherte Finanzierung auf der Grundlage des Nutzungsrechts erfordern. Ein Bauträger, der nicht Eigentümer des zugrunde liegenden Grundstücks ist, aber eine Hypothek aufnehmen muss, um die Baufinanzierung abzusichern, hat mit einem Pachtvertrag keine Handhabe – Pachtverträge können nach thailändischem Recht nicht mit einer Hypothek belastet werden. Ein SIS kann hingegen mit einer Hypothek belastet werden (Abschnitt 12). Bei groß angelegten Bauvorhaben auf Grundstücken Dritter stellt dies den primären Anwendungsfall dar.
- Strukturen, die eine uneingeschränkte mittelfristige Abtretung erfordern. Bei Joint Ventures, Umstrukturierungen von Holdinggesellschaften und grenzüberschreitenden Unternehmenstransaktionen kann es erforderlich sein, das Nutzungsrecht zwischen Konzernunternehmen zu übertragen, in eine neue Zweckgesellschaft einzubringen oder als Teil eines umfassenderen Vermögenspakets zu veräußern – ohne dass bei jedem einzelnen Schritt die Unterschrift des ursprünglichen Grundstückseigentümers erforderlich ist. SIS ermöglicht dies; ein Pachtvertrag hingegen nicht.
- Transaktionen, bei denen Bedenken hinsichtlich des Risikos für künftige Grundstückseigentümer bestehen. Ein eingetragenes SIS wird in der Grundbuchurkunde vermerkt und bindet jeden künftigen Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetzes. Ein eingetragener Pachtvertrag bindet künftige Eigentümer ebenfalls – doch die Eintragung des SIS in der Grundbuchurkunde stellt eine eindeutigere konstruktive Kenntnis dar und lässt bei einer umstrittenen Übertragung weniger Raum für Streitigkeiten. In Fällen, in denen die Nachlasssituation des Grundstückseigentümers komplex ist (mehrere Erben, betagter Eigentümer, Grundstücksbesitz im Rahmen einer familiären Struktur), hat dieser zusätzliche Schutz praktischen Wert.
- Fälle, in denen die Befugnis des Grundstückseigentümers zur Belastung des Grundstücks eingeschränkt werden muss. Sobald ein SIS eingetragen ist, darf der Grundstückseigentümer ohne die schriftliche Zustimmung des SIS-Inhabers keine weiteren dinglichen Rechte an dem Grundstück begründen (§ 9). Ein CCC-Pachtvertrag bietet keinen vergleichbaren Schutz: Ein Grundstückseigentümer kann grundsätzlich ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht einräumen, was die Lage des Pächters erschweren kann.
- Transaktionen, bei denen die Insolvenz des Grundstückseigentümers ein wesentliches Risiko darstellt. Als im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht sollte ein Sap-Ing-Sith-Recht grundsätzlich jeden künftigen Eigentümer – einschließlich eines Insolvenzverwalters oder Konkursverwalters – in gleicher Weise binden, wie eine Hypothek eine insolvente Nachlassmasse bindet. Ein mit einem eingetragenen SIS belastetes Grundstück würde theoretisch unter Berücksichtigung dieses Rechts verwertet werden, nicht frei davon. Ein eingetragener CCC-Pachtvertrag weist ebenfalls dingliche Merkmale auf, doch die direkte Eintragung des SIS in die Grundbuchurkunde sorgt für eine klarere Rangfolge der Rechte. Wichtiger Vorbehalt: Diese Analyse wurde noch nie vor einem thailändischen Gericht geprüft. Es gibt keine Rechtsprechung dazu, wie sich ein SIS im Falle der Insolvenz eines Grundstückseigentümers verhält. Investoren, die sich bei Transaktionen mit hohem Wert auf diesen Schutz verlassen, sollten spezifische thailändische Rechtsberatung einholen und dies nicht als feststehende Rechtslage betrachten.
Für den einfachen privaten Gebrauch oder kleine gewerbliche Nutzungen – bei denen der Investor nicht beabsichtigt, das Recht abzutreten oder zu finanzieren – verursacht die Komplexität der SIS-Abwicklung derzeit zusätzliche Reibungsverluste, ohne einen Mehrwert zu schaffen. Ein eingetragener Mietvertrag stellt für solche Transaktionen den einfacheren Weg dar. Die Wahl sollte sich nach den Anforderungen der jeweiligen Transaktion richten, nicht nach Gewohnheit oder Standardvorgehen.
Einsatz von Sap-Ing-Sith zur Umstrukturierung bestehender Landbesitzstrukturen
Viele ausländische Investoren halten thailändische Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, an der Thailänder die Mehrheit halten und die Nominee-Gesellschafter aufweist – eine Struktur, die sowohl rechtswidrig ist als auch nun im Rahmen der Maßnahmen des thailändischen Grundbuchamts für das Jahr 2026 systematisch verfolgt wird. Bei der Auflösung dieser Strukturen ist „Sap-Ing-Sith“ ein Instrument, das zur künftigen Sicherung der Rechte der Investoren in Betracht gezogen wird.
In der Praxis ergeben sich verschiedene Szenarien. Das thailändische Unternehmen kann dem Investor direkt ein SIS gewähren und dabei das Eigentumsrecht behalten. Das Grundstück kann an eine thailändische Privatperson verkauft werden, die dann das SIS gewährt. Oder eine neue thailändische Gesellschaft erwirbt das Grundstück und gewährt das SIS im Rahmen einer sauberen Umstrukturierung. In jedem Fall erhält der Investor letztendlich ein eingetragenes Recht an dem Grundstück, anstatt von einer Unternehmensstruktur abhängig zu sein.
In der Praxis ist es schwieriger, als es aussieht.
Die Umstrukturierung selbst steht im Fokus der Prüfung. Das Rundschreiben des DOL vom Mai 2026 stuft umstrukturierte Unternehmen ausdrücklich als vorrangige Untersuchungskategorie ein. Ein thailändisches Unternehmen, das seinem ehemaligen ausländischen Investor einen SIS gewährt – und damit faktisch auf 30 Jahre wirtschaftlichen Nutzens verzichtet –, wirft genau jene Frage nach dem Nominee auf, die der Investor zu klären versucht. Struktur, Zeitpunkt und wirtschaftliche Begründung werden allesamt durch automatisierte Screening-Tools geprüft: Das DBD betreibt seit Oktober 2025 sein „Intelligence Business Analytics System“ (IBAS), das Daten aus dem Handelsregister mit Finanz- und Grundbuchunterlagen abgleicht, um Transaktionen zu identifizieren, die den Mustern von Nominee-Konstruktionen entsprechen. Eine Umstrukturierung in eine SIS ist kein Ausweg – es handelt sich um eine Transaktion, die geprüft wird.
Neuland. Die für Grundstücksangelegenheiten zuständigen Beamten, die eine Umstrukturierung in das SIS für einen ausländischen Eigentümer bearbeiten, arbeiten ohne etablierte Präzedenzfälle oder zentrale Vorgaben.
30-Jahres-Obergrenze. Die maximale Laufzeit beträgt 30 Jahre, wobei kein gesetzliches Verlängerungsrecht besteht. Bei Anlagen mit langfristigem Anlagehorizont stellt dies eine strukturelle Einschränkung dar, die von Anfang an berücksichtigt werden muss.
Das Risiko des Verfalls. Nach geltendem Recht führt eine bestätigte Nominee-Vereinbarung zu einem Zwangsverkauf – der Investor erhält den Erlös. Ein Änderungsvorschlag zu § 94 des Grundbuchgesetzes würde dies durch einen vollständigen Verfall zugunsten des Staates ersetzen – ohne Entschädigung. Dies ist noch kein Gesetz, wird jedoch derzeit im Gesetzgebungsverfahren aktiv geprüft. Es verändert die Risikokalkulation erheblich. Jüngste Durchsetzungsmaßnahmen unterstreichen diesen Punkt: Eine Razzia auf Koh Phangan im Mai 2026 führte zur Festnahme von 22 ausländischen Staatsangehörigen und zur Beschlagnahmung von Grundstücken im Wert von über 200 Millionen THB in einer einzigen Operation, wobei die DSI gleichzeitig koordinierte Razzien in Anwaltskanzleien, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Nominee-Unternehmen leitete.
SIS kann bei einer Umstrukturierung das richtige Instrument sein – jedoch nur als Teil eines umfassenden rechtlichen Verfahrens unter vollständiger Berücksichtigung der aktuellen Rahmenbedingungen im Bereich der Vollstreckung. Eine qualifizierte thailändische Rechtsberatung ist erforderlich.
Zum Durchsetzungsrahmen: Thailands Vorgehen gegen den Missbrauch von Nominee-Grundstücken: Neue Durchsetzungsmaßnahmen der Grundstücksbehörde (2026)
Reformvorschläge: Was Sie wissen sollten
Reformvorschläge zur Ausweitung der thailändischen Eigentumsrechte für Ausländer – darunter längere Pachtlaufzeiten und die Verlängerung der „Sap-Ing-Sith“-Laufzeiten – tauchen in politischen Diskussionen regelmäßig wieder auf, in der Regel auf Betreiben der Immobilienbranche. Bislang wurde keiner dieser Vorschläge umgesetzt. Für beide gilt nach geltendem Recht eine Obergrenze von 30 Jahren. Richten Sie jede Transaktion nach den derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen aus.
Häufig gestellte Fragen
F: Ist „Sap-Ing-Sith“ dasselbe wie ein langfristiger Pachtvertrag?
Nein. Es handelt sich um unterschiedliche Rechtsinstrumente. Die wesentlichen Unterschiede: SIS ist ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers frei übertragbar, kann mit einer Hypothek belastet werden und wird direkt in der Grundbuchurkunde eingetragen. Ein Pachtvertrag ist ein persönliches Recht zwischen zwei Parteien. In der Praxis werden Pachtverträge weitaus häufiger genutzt und vom Markt besser verstanden.
F: Verlängert sich die Laufzeit von 30 Jahren automatisch?
Nein. Das Gesetz sieht kein Verlängerungsrecht vor. Die Parteien können am Ende der Laufzeit eine neue SIS registrieren, sofern beide damit einverstanden sind – ein gesetzlicher Anspruch besteht jedoch nicht.
Einige Transaktionsdokumente enthalten eine „30+30“-Zusage: eine Vertragsklausel, mit der sich der Grundstückseigentümer bei Vertragsunterzeichnung verpflichtet, nach Ablauf der ersten Laufzeit eine zweite 30-jährige SIS zu gewähren. Diese Klausel stellt eine persönliche Verpflichtung (jus in personam) dar und ist kein dingliches Recht. Sie ist nur für den ursprünglichen Grundstückseigentümer bindend, der sie unterzeichnet hat. Wird die betreffende Immobilie verkauft oder verstirbt der Grundstückseigentümer vor Ablauf des 30. Jahres, ist der neue Eigentümer in der Regel nicht verpflichtet, diese Zusage einzuhalten – er hat sie nicht abgegeben, und sie ist nicht als dingliches Recht in der Grundbuchurkunde eingetragen. Ein thailändisches Gericht kann zwar Schadenersatz gegen den Nachlass eines Grundstückseigentümers zusprechen, der die Verlängerung versäumt hat, es kann jedoch einen neuen Eigentümer nicht zwingen, Rechte zu gewähren, denen er nie zugestimmt hat. Die Bezeichnung „30+30“ taucht in Immobilienmarketingmaterialien und in einigen Transaktionsdokumenten auf, doch rechtlich gesehen handelt es sich bei einer zweiten Laufzeit um eine vertragliche Erwartung, nicht um ein dingliches Recht. Gestalten Sie die Transaktion auf der Grundlage der Ihnen vorliegenden 30-jährigen Laufzeit und nicht auf der Grundlage der Ihnen versprochenen Verlängerung.
F: Was geschieht mit den Gebäuden, die ich errichte?
Gemäß § 11 gehören die von Ihnen errichteten Gebäude während der Laufzeit Ihnen. Bei Beendigung der Vereinbarung fallen sie an den Grundstückseigentümer zurück, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren und diese Vereinbarung bei der Eintragung vermerken. Bei jedem Bauvorhaben, das umfangreiche Bauarbeiten umfasst, ist dies die wichtigste Klausel, die es auszuhandeln gilt – und sie muss vor der Eintragung des SIS geklärt werden, nicht danach.
F: Kann ein Ausländer einen „Sap-Ing-Sith“ besitzen?
Das Gesetz verbietet dies nicht. Es gibt keine veröffentlichte Anweisung des Katasteramts dazu, wie SIS-Anträge von Ausländern zu bearbeiten sind; die praktische Handhabung kann je nach Behörde variieren. Dieses Recht begründet keinen Grundbesitz. Eine qualifizierte Rechtsberatung und eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Katasteramt sind unerlässlich.
F: Ist „Sap-Ing-Sith“ weit verbreitet?
Nein. Die Registrierungen seit Inkrafttreten des Gesetzes im Jahr 2019 sind nach allen Maßstäben äußerst gering geblieben. Es gibt keine etablierte Marktpraxis, keine Rechtsprechung und nur begrenzte Vertrautheit der Grundbuchämter mit diesem Rechtsinstrument. Dies ist ein wesentlicher praktischer Gesichtspunkt für jeden Investor.
F: Sollte ich Sap-Ing-Sith oder einen langfristigen Mietvertrag nutzen?
Für die meisten Investoren bietet heute ein eingetragenes langfristiges Pachtvertragsrecht einen grundlegenden Schutz bei deutlich geringerem Ausführungsrisiko. „Sap-Ing-Sith“ ist dann wirklich überlegen, wenn die freie Übertragbarkeit oder Beleihbarkeit des Rechts eine Voraussetzung für die Transaktion ist – beispielsweise bei einem gewerblichen Bauvorhaben, das eine durch das Nutzungsrecht besicherte Bankfinanzierung erfordert, oder in einer Unternehmensstruktur, in der das Recht möglicherweise ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers zwischen Unternehmen übertragen werden muss. Lassen Sie sich von einem Rechtsbeistand speziell zu Ihrer Situation beraten.
Schlussfolgerung
Sap-Ing-Sith ist ein rechtlich einwandfreies und intelligent konzipiertes Instrument – eingetragen, übertragbar, belastbar und für künftige Grundstückseigentümer verbindlich. Für bestimmte Transaktionen, insbesondere solche, bei denen ein Investor mehr als nur ein persönliches Recht gegenüber einem einzelnen Grundstückseigentümer benötigt, bietet es Merkmale, die ein Pachtvertrag strukturell nicht bieten kann.
Ehrlich betrachtet bleibt das SIS ein Randinstrument auf dem thailändischen Immobilienmarkt. Die seit Inkrafttreten des Gesetzes äußerst geringe Zahl an Registrierungen, das Fehlen von Rechtsprechung, die begrenzte Erfahrung der Grundbuchämter sowie das Fehlen eines etablierten Kreditmarktes oder Sekundärmarktes bedeuten, dass die Nutzung dieses Instruments heute Geduld, sorgfältige Planung und einen erfahrenen thailändischen Rechtsbeistand erfordert. Es handelt sich nicht um eine sofort einsatzbereite Alternative zu einem Pachtvertrag. Investoren, die diesen Weg einschlagen, sollten dies mit realistischen Erwartungen hinsichtlich des Zeitaufwands und des damit verbundenen Aufwands tun.
Die richtige Frage lautet nicht, ob ein SIS oder ein Mietvertrag abstrakt betrachtet besser ist – es handelt sich um unterschiedliche Instrumente, die unterschiedliche Probleme lösen. Ein Mietvertrag kann nicht ohne Zustimmung des Vermieters übertragen und nicht mit einer Hypothek belastet werden; dies sind strukturelle Einschränkungen und keine Lücken, die durch die Formulierung behoben werden können. Ein SIS löst beide Probleme. Die derzeitigen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von SIS sind real und sollten nicht heruntergespielt werden. Doch diese Schwierigkeiten sind ein planerisches Problem, kein rechtlicher Mangel. Passen Sie das Instrument an die Anforderungen der jeweiligen Transaktion an.
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