Das thailändische Department of Lands (DOL) hat sein bislang systematischstes Vorgehen gegen Nominee-Landbesitz in Thailand gestartet. Auf Weisung von Premierminister Anutin Charnvirakul — der zugleich das Innenministerium führt und damit die Aufsicht über das DOL innehat — umfassen die Maßnahmen des Jahres 2026 alles von einem nationalen Register landbesitzender Gesellschaften über standardisierte Prüf-Checklisten bis hin zu Überwachungsausschüssen in acht Schwerpunktprovinzen: Phuket, Surat Thani, Mae Hong Son, Chiang Mai, Krabi, Chon Buri, Rayong und Chanthaburi. Dieser Beitrag erklärt, was sich geändert hat, wer betroffen ist und welche Folgen ein bestätigter Verstoß heute nach sich zieht.
Das Durchsetzungssystem stützt sich auf zwei verbindliche DOL-Instrumente (beide unter dem Registerzeichen มท 0515.2): das Rundschreiben ว 6346 (30. März 2023), mit dem ein 116-seitiges operatives Handbuch erlassen wurde, das Durchsetzungsanweisungen bis zurück ins Jahr 2011 konsolidiert, sowie das Eil-Rundschreiben ว 10722 (15. Mai 2026), unterzeichnet von Generaldirektor Pornpot Penpas, das dieses Handbuch aktiviert und die neuen Maßnahmen in Kraft setzt. Eine öffentliche Mitteilung des DOL vom 26. Mai 2026 machte die Instrumente allgemein bekannt — in Kraft waren sie bereits.
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Was ist eine Nominee-Struktur — und warum ist sie illegal?
Nach dem Land Code dürfen Ausländer in Thailand — von sehr engen gesetzlichen Ausnahmen abgesehen — kein Land besitzen. Um dieses Verbot zu umgehen, nutzen manche Käufer Nominee-Konstruktionen: Entweder hält ein thailändischer Staatsangehöriger das Eigentum treuhänderisch für den Ausländer, oder es wird eine Gesellschaft mit thailändischer Mehrheit gegründet, deren thailändische Gesellschafter lediglich Strohleute und keine echten Investoren sind.
Das DOL definiert zwei Formen illegaler Nominee-Konstruktionen:
- Thailändische Privatperson als Strohmann. Ein Ausländer stellt die Mittel bereit und zieht den wirtschaftlichen Nutzen, während ein thailändischer Staatsangehöriger nur auf dem Papier Eigentümer ist.
- Thailändische Gesellschaft als Vehikel. Eine Gesellschaft erfüllt nominell das Erfordernis von 51 % thailändischer Beteiligung nach Section 97 des Land Code, tatsächlich kontrolliert jedoch ein Ausländer die Geschäftsführung, stellt das Kapital oder zieht den Nutzen aus dem Land.
Beide Strukturen sind illegal. Die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen zeigen, dass das DOL sie künftig systematisch aufspüren will — nicht mehr nur anlassbezogen.
Was sich geändert hat: das neue Durchsetzungssystem
Fünf konkrete Maßnahmen wurden eingeführt:
1. Ein nationales Register landbesitzender Gesellschaften
Die Landämter erfassen landesweit sämtliche Gesellschaften mit Landbesitz in einer zentralen Datenbank — markiert werden ausländische Gesellschafter, ungewöhnliche Kapitalstrukturen, Kapitalerhöhungen und auffällige Transaktionsmuster. Das Register soll das Gesamtbild abbilden, vom ursprünglichen Erwerb bis zum aktuellen Stand.
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2. Verpflichtende Prüfung der wirtschaftlichen Berechtigung
Beamte dürfen Eigentum auf dem Papier nicht mehr für bare Münze nehmen. In jedem risikomarkierten Fall ist die vollständige Kette zu untersuchen:
- Gesellschafterstruktur (direkt und indirekt)
- Direktoren und zeichnungsberechtigte Personen
- Kapitalerhöhungen und Gesellschafterwechsel
- Herkunft der Mittel
- Tatsächliche Nutzer des Landes und wirtschaftlich Berechtigte (UBO)
- Tatsächliche Umstände vor Ort
Beteiligungsquoten auf dem Papier — auch die übliche Aufteilung 51 % thailändisch / 49 % ausländisch — genügen nicht mehr. Geprüft wird die tatsächliche Kontrolle.
3. Ein einheitliches Durchsetzungshandbuch
Das Rundschreiben von 2026 aktiviert das „Manual of Guidelines for Implementing Measures to Prevent Land Holding on Behalf of Foreigners“, erlassen mit dem oben genannten Rundschreiben von 2023 (มท 0515.2/ว 6346) und unterzeichnet vom damaligen Generaldirektor Chayawut Chanthon. Das Handbuch bündelt jahrzehntelange Durchsetzungsanweisungen — darunter Rundschreiben des Innenministeriums und des DOL bis zurück ins Jahr 2011 — in einem einzigen, 116 Seiten starken operativen Leitfaden, der den gesamten Durchsetzungszyklus abdeckt: Prüfung bei der Registrierung, nachgelagerte Kontrolle, Sachverhaltsermittlung, behördenübergreifende Koordination, strafrechtliche Abgabe und Zwangsverkauf. Mit der Aktivierung dieses bereits existierenden Handbuchs sollen die regionalen Unterschiede beseitigt werden, die zuvor eine uneinheitliche Rechtsanwendung ermöglicht hatten.
4. Eine verbindliche 10-Schritte-Checkliste
Jeder Fall durchläuft ein standardisiertes Verfahren in zehn Schritten: Aufdeckung → Vorprüfung → Prüfung natürlicher Personen → Prüfung von Gesellschaften → Risikogruppen-Markierung → vertiefte Untersuchung → Sachverhaltsermittlung → behördenübergreifende Koordination → Berichtswesen → rechtliche Schritte. Jeder Schritt ist revisionssicher zu dokumentieren.
5. Provinzielle Überwachungsausschüsse
In jeder Provinz wurden ständige behördenübergreifende Ausschüsse eingerichtet, in denen Landämter, Zivilverwaltung, Kommunalverwaltung und die Handelsämter der Provinzen zusammenwirken. Diese Ausschüsse üben eine fortlaufende Überwachung auch nach dem Erwerb aus — nicht nur Kontrollen im Moment der Registrierung.
Die Landämter müssen dem DOL vierteljährlich berichten — jeweils bis zum 10. Januar, April, Juli und Oktober — über Google Forms. Stellt sich zwischen zwei Berichtsterminen heraus, dass eine Gesellschaft zu einer ausländischen juristischen Person im Sinne der Sections 97 oder 98 geworden ist, ist dies dem DOL unverzüglich zu melden.
Finanzielle Schwellenwerte, die eine Transaktion markieren
Eine gesonderte Anweisung legt Schwellenwerte fest, bei deren Erreichen eine Transaktion automatisch vertieft geprüft wird:
- Grundstückstransaktionen ab 5 Mio. THB
- Barzahlungen ab 2 Mio. THB
Wird einer der Werte erreicht, müssen die Beamten Mittelherkunft, Einkommen und beruflichen Hintergrund des Käufers untersuchen.
Kategorien unter verschärfter Prüfung
Thailändische Staatsangehörige mit ausländischem Ehepartner
Der thailändische Käufer muss zu Protokoll erklären, dass die Kaufmittel persönliches Vermögen (sin suan tua) und kein eheliches Vermögen (sin somros) sind. Auch Hypotheken, Mietverhältnisse und Gestaltungen zugunsten des ausländischen Ehepartners werden geprüft.
Hält sich der ausländische Ehepartner im Ausland auf, muss der thailändische Käufer eine Bescheinigung einer thailändischen Botschaft oder eines Konsulats vorlegen, wonach die Kaufmittel persönliches Vermögen (sin suan tua) sind. Ist der ausländische Ehepartner nicht kooperativ oder nicht erreichbar, ist vor der Registrierung eine gerichtliche Ersetzung der Zustimmung erforderlich.
Minderjährige Kinder von Ausländern
Landübertragungen auf Minderjährige mit ausländischem Elternteil werden untersucht, um zu verhindern, dass rechtliche Mechanismen als Umgehung genutzt werden.
Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung
Übersteigt der Kaufpreis des Grundstücks das eingetragene Kapital der Gesellschaft und besteht keine Hypothek, müssen die Beamten die Mittelherkunft prüfen und sich vergewissern, dass die thailändischen Gesellschafter echte Investoren sind — keine Strohleute. Die Beteiligungsquote allein beendet die Prüfung nicht mehr. Zwei Gesellschaftstypen werden ausdrücklich markiert:
Restrukturierte Gesellschaften: juristische Personen, die Kapital erhöht oder Beteiligungsverhältnisse geändert haben, um gezielt die Thai-Mehrheitsschwelle der Sections 97/98 zu erfüllen, wenn das Ziel Nominee-Landbesitz ist.
Rotierende Gesellschafterstrukturen: juristische Personen, die wiederholt Kapital erhöht oder Beteiligungsverhältnisse hin- und hergetauscht haben — selbst wenn ihre aktuelle Struktur formal nicht unter die Sections 97 oder 98 fällt. Bereits das Muster der Umstrukturierung genügt, um Untersuchung und Strafverfolgung auszulösen.
Darlehen ausländisch verbundener Parteien. Erwirbt eine Gesellschaft Land mit Mitteln, die ein ausländischer Gesellschafter oder eine ausländisch verbundene Partei als Darlehen gewährt hat, behandeln die Beamten die Transaktion als potenzielle Nominee-Konstruktion und prüfen, ob das Darlehen echt und kommerziell strukturiert ist.
Verschachtelte Beteiligungen und Umqualifizierung. Mehrstufige Strukturen unterliegen einer Umqualifizierungsregel nach den Sections 97/98 des Land Code. Sind thailändische Mehrheitsgesellschaften ihrerseits mehrheitlich in ausländischer Hand — auch nur über eine Zwischenstufe — kann die gesamte Kette als ausländisches Eigentum umqualifiziert werden, womit eine formal konforme Struktur rechtlich zu 100 % ausländisch kontrolliert wird.
Gesetzliche Ausnahmen. Bestimmte Rechtsträger sind vom Alien-Company-Test ausgenommen: Gesellschaften mit BOI-Förderzertifikat, Unternehmen in Industrial Estates, Geschäftsbanken und Lebensversicherer dürfen im Rahmen ihrer zugelassenen Tätigkeit Land halten.
Ausländische Unternehmen als Mieter oder Pächter
Langfristige Miet- oder Nutzungsrechte ausländischer Rechtsträger werden am Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) gemessen, um zu bestätigen, dass die Landnutzung einem zugelassenen Geschäftszweck entspricht.
Sanktionen bei bestätigtem Nominee-Landbesitz
Die öffentliche Warnung des DOL benennt die Rechtsfolgen präzise.
Nach dem Land Code
| Section | Verstoß | Sanktion |
|---|---|---|
| 111 | Ausländer, der rechtswidrig Land erwirbt | Bis zu 2 Jahre Freiheitsstrafe und/oder Geldstrafe bis 20.000 THB |
| 112 | Ausländische juristische Person, die rechtswidrig Land erwirbt | Geldstrafe bis 50.000 THB |
| 113 | Thailändischer Staatsangehöriger, der als Strohmann eines Ausländers handelt | Bis zu 2 Jahre Freiheitsstrafe und/oder Geldstrafe bis 20.000 THB |
Nach dem Strafgesetzbuch
| Section | Verstoß | Sanktion |
|---|---|---|
| 137 | Falschangabe gegenüber einem Beamten | Bis zu 6 Monate Freiheitsstrafe und/oder Geldstrafe bis 10.000 THB |
| 267 | Bewirken einer falschen Eintragung in einem amtlichen Dokument | Bis zu 3 Jahre Freiheitsstrafe und/oder Geldstrafe bis 60.000 THB |
Zwangsverkauf
Neben der strafrechtlichen Verantwortung löst eine bestätigte Nominee-Konstruktion eine Zwangsveräußerungsanordnung aus. Der Eigentümer erhält zwischen 180 Tagen und einem Jahr Zeit für den Verkauf. Kommt er dem nicht nach, ist der Generaldirektor des DOL befugt, das Land unmittelbar selbst zu veräußern. Rechtsgrundlage der Zwangsveräußerung ist Section 99 in Verbindung mit Section 94 des Land Code.
Was das für bestehende Strukturen bedeutet
Das DOL stellt klar: Das Vorliegen von Risikofaktoren ist keine Schuldfeststellung — es löst eine Untersuchung aus. Diese Unterscheidung ist rechtlich bedeutsam. Geändert haben sich die Schwelle, ab der eine Untersuchung beginnt, die Gründlichkeit, mit der sie geführt wird, und die Einheitlichkeit, mit der sie in allen Provinzen angewendet wird.
Strukturen, die sich bislang auf regionale Unterschiede in der Durchsetzung, lückenhafte Dokumentation oder die Annahme verließen, formale Compliance genüge, sind heute erheblich stärker exponiert. Eine beim Erwerb konforme Struktur kann exponiert werden, wenn sich Beteiligungsverhältnisse oder Gesellschafteridentitäten nachträglich ändern. Nationale Datenbank, verpflichtende UBO-Prüfungen, provinzielle Überwachungsausschüsse und ein standardisiertes Untersuchungsverfahren zusammengenommen bedeuten: Die Frage ist nicht mehr, ob eine Struktur geprüft wird, sondern wann.
Wer thailändische Immobilien über eine Struktur hält, die Nominee-Elemente aufweisen könnte, oder seine Exposition unter den neuen Maßnahmen nicht sicher einschätzen kann, sollte unabhängigen Rechtsrat einholen, bevor die Behörden von sich aus herantreten.
Durchsetzung in der Praxis: die offene Frage
Das beschriebene System ist auf dem Papier systematisch. Ob es in allen 77 Provinzen gleich konsequent angewendet wird, ist eine andere Frage. Historisch war die Durchsetzung an prominenten Standorten aktiver — Phuket, Koh Samui, Koh Phangan, Pattaya, Chiang Mai — als in weniger exponierten Gegenden. Das KI-Screening-System IBAS, seit Oktober 2025 in Betrieb, verändert die Aufdeckungsseite der Gleichung; die verbleibende Variable ist die Kapazität der Provinzen, markierten Fällen nachzugehen.
Klar verschoben hat sich die Ausgangslage: Nationales Gesellschaftsregister, verpflichtende UBO-Prüfungen, behördenübergreifender Datenaustausch und eine standardisierte Untersuchungs-Checkliste bedeuten, dass Strukturen, die zuvor von uneinheitlicher lokaler Durchsetzung profitierten, nicht mehr im selben Maße geschützt sind.
Eine Gesetzesentwicklung im Blick: vom Zwangsverkauf zur entschädigungslosen Einziehung
Nach geltendem Recht (Section 94 Land Code) führt eine bestätigte Nominee-Konstruktion zu einer Veräußerungsanordnung: Der Eigentümer hat zwischen 180 Tagen und einem Jahr Zeit zu verkaufen — und erhält den Erlös. Das könnte sich ändern.
Im Anschluss an die Empfehlungen des Ombudsmanns zum Nominee-Landbesitz hat das thailändische Kabinett am 24. Februar 2026 einen konsolidierten behördenübergreifenden Fortschrittsbericht zur Kenntnis genommen und weitere Gesetzgebungsarbeiten angeordnet. Das Land Department prüft ausdrücklich eine Änderung von Section 94, die den Anspruch auf den Veräußerungserlös vollständig beseitigen würde: Das Land fiele unmittelbar an den Staat (ตกเป็นของแผ่นดิน) — entschädigungslose Einziehung.
Ein eigenständiges Nominee-Gesetz befand sich daneben in parlamentarischer Prüfung; dieses Verfahren ruht seit der Auflösung des Repräsentantenhauses am 12. Dezember 2025.
Noch ist keine der Änderungen Gesetz. Wird die Einziehungsregelung zu Section 94 jedoch verabschiedet, ändert sich das Risikokalkül grundlegend: kein Zwangsverkauf zum Marktwert, sondern Verlust des Vermögenswerts ohne finanzielle Kompensation.
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Quellen: Department of Lands (dol.go.th), amtliche Mitteilungen und öffentliche Bekanntmachungen des DOL, Mai 2026. Primärquellen: DOL-Eilrundschreiben Nr. มท 0515.2/ว 10722 vom 15. Mai 2026 (Department of Lands, auf Thai); DOL-Rundschreiben Nr. มท 0515.2/ว 6346 vom 30. März 2023 (Department of Lands, auf Thai); Thansettakij — Berichterstattung zum DOL-Durchsetzungs- und Überwachungssystem; DOL-Facebook-Seite — öffentliche Mitteilung vom 26. Mai 2026.
Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
